రియల్ ఎస్టేట్ 'నో EMI' స్కీములు: కొనుగోలుదారులు తెలుసుకోవాల్సిన రిస్కులు!

అనేక రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్లు 'Possession వరకు EMI లేదు' ఆఫర్లతో కొనుగోలుదారులను ఆకర్షిస్తున్నారు. ఈ స్కీములు ఉచిత ఆఫర్ లా కనిపించినా, వీటిలో దాగి ఉన్న ఖర్చులు, ఆర్థికపరమైన రిస్కులు ఎక్కువగా ఉంటాయి. డెవలపర్ చెల్లింపుల్లో విఫలమైనా లేదా ప్రాజెక్ట్ ఆలస్యమైనా, అప్పు కొనుగోలుదారుడి పేరు మీదనే ఉంటుంది కాబట్టి, చట్టపరమైన బాధ్యత వారికే ఉంటుంది. ఈ ఆఫర్ల వెనుక ఉన్న అసలు ఆర్థిక వాస్తవాలు ఇప్పుడు చూద్దాం.

అసలు ఏం జరుగుతోంది?

నిర్మాణంలో ఉన్న ఇళ్ల బుకింగ్లను ప్రోత్సహించడానికి, రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్లు 'Possession వరకు EMI లేదు' ఆఫర్లను విరివిగా ఉపయోగిస్తున్నారు. ఈ స్కీముల్లో, డెవలపర్ కొనుగోలుదారుడి తరపున, గృహ రుణంపై వడ్డీని (కొన్నిసార్లు అసలును కూడా) నిర్ణీత కాలానికి, సాధారణంగా 24 నుంచి 36 నెలల వరకు లేదా Possession తేదీ వరకు చెల్లించడానికి అంగీకరిస్తారు. దీనివల్ల, కొత్త ఇంట్లోకి మారే వరకు కొనుగోలుదారుడు ఏమీ చెల్లించాల్సిన అవసరం లేదని మార్కెటింగ్ సందేశం ఉంటుంది. ఇది ఆర్థిక ప్రయోజనంలా కనిపించినప్పటికీ, ఇది వాస్తవానికి ఒక ఫైనాన్సింగ్ ఏర్పాటు మాత్రమే, దీనిలో డెవలపర్ పరిమిత కాలం పాటు బ్యాంకుకు కొనుగోలుదారుడి తరపున చెల్లిస్తారు.

స్కీమ్ లో దాగి ఉన్న ఖర్చులు

అనేక మంది ఇన్వెస్టర్లు, గృహ కొనుగోలుదారులకు, అతిపెద్ద రిస్క్ ఏంటంటే, ఈ 'ఉచిత' వడ్డీ నిజంగా ఉచితం కాదు. డెవలపర్లు తరచుగా ఈ వడ్డీ ఖర్చును అపార్ట్మెంట్ మొత్తం అమ్మకపు ధరలోనే కలుపుతారు. అంటే, సాధారణ చెల్లింపు ప్లాన్ తో పోలిస్తే, కొనుగోలుదారుడు ఆస్తికి అధిక ధర చెల్లించాల్సి రావచ్చు. అంతేకాకుండా, కొనుగోలుదారుడు ఈ స్కీమ్ ను ఎంచుకుంటే, డెవలపర్లు సాధారణంగా వాయిదాలు చెల్లించేవారికి ఇచ్చే 'ఎర్లీ బుకింగ్' లేదా 'క్యాష్ పేమెంట్' డిస్కౌంట్లను కోల్పోవచ్చు. ఆస్తి ఖర్చును లెక్కించేటప్పుడు, సబ్వెన్షన్ స్కీమ్ తో మరియు లేకుండా మొత్తం ఖర్చులను పోల్చి చూసుకోవాలి. అప్పుడే వారు వడ్డీ రాయితీ కోసం అధికంగా చెల్లిస్తున్నారా లేదా అనేది తెలుస్తుంది.

లోన్ ఎందుకు రిస్క్?

కొనుగోలుదారులు అర్థం చేసుకోవాల్సిన అత్యంత కీలకమైన అంశం - అప్పు తీసుకున్న వ్యక్తికి (borrower), బ్యాంకుకు, డెవలపర్కు మధ్య ఉన్న చట్టపరమైన సంబంధం. డెవలపర్ కొన్నేళ్ల పాటు వడ్డీ చెల్లించినప్పటికీ, లోన్ కొనుగోలుదారుడి పేరు మీదే మంజూరు అవుతుంది. ఇది గృహ కొనుగోలుదారుడికి ప్రత్యక్ష చట్టపరమైన బాధ్యతను సృష్టిస్తుంది. ఒకవేళ డెవలపర్ ఆర్థిక ఇబ్బందుల్లో చిక్కుకుని బ్యాంకుకు చెల్లించడం ఆపివేస్తే, బ్యాంకు డెవలపర్ ను కాకుండా, చట్టపరంగా కొనుగోలుదారుడి నుండి బకాయిలను వసూలు చేయడానికి ప్రయత్నిస్తుంది. ఇది కొనుగోలుదారుడి క్రెడిట్ స్కోర్, ఆర్థిక స్థితిపై తీవ్రంగా ప్రభావం చూపుతుంది. డెవలపర్ కమిట్మెంట్ కోసం కొనుగోలుదారుడు ప్రభావవంతంగా ఒక గ్యారెంటర్ లా వ్యవహరిస్తాడు, ఇది తరచుగా విస్మరించబడే ఒక ప్రధాన రిస్క్.

ప్రాజెక్ట్ ఆలస్యం ట్రాప్

'నో EMI' స్కీములు డెవలపర్ ప్రాజెక్టును సమయానికి పూర్తి చేయడంపై ఎక్కువగా ఆధారపడి ఉంటాయి. ఒకవేళ నిర్మాణంలో అనుకున్న దానికంటే ఆలస్యం జరిగితే, EMI చెల్లించే డెవలపర్ కమిట్మెంట్ గడువు ముగియవచ్చు, కానీ కొనుగోలుదారుడి లోన్ మాత్రం కొనసాగుతుంది. అటువంటి పరిస్థితుల్లో, కొనుగోలుదారుడు Possession కోసం వేచి చూస్తూనే, పూర్తి EMI చెల్లించాల్సిన పరిస్థితి ఏర్పడవచ్చు. ఇది వారు ప్రస్తుతం ఉంటున్న ఇంటి అద్దెతో పాటు అదనపు ఆర్థిక భారాన్ని పెంచుతుంది. ప్రాజెక్టులు గడువును అందుకోనప్పుడు అద్దె మరియు EMI రెండింటినీ చెల్లించాల్సిన ఈ 'డబుల్ బర్డెన్' ఒక సాధారణ సమస్య.

రెగ్యులేటరీ సందర్భం

రియల్ ఎస్టేట్ (రెగ్యులేషన్ అండ్ డెవలప్మెంట్) యాక్ట్ (RERA) పారదర్శకతకు ఒక ఫ్రేమ్వర్క్ ను అందిస్తూ, డెవలపర్లు ఖచ్చితమైన ప్రాజెక్ట్ వివరాలు, టైమ్ లైన్లను అందించాలని ఆదేశించినప్పటికీ, బ్యాంకు పట్ల కొనుగోలుదారుడి బాధ్యతను ఇది తొలగించదు. ఆలస్యం లేదా ప్రాజెక్ట్ వైఫల్యాలకు నష్టపరిహారం కోరడానికి RERA సహాయపడుతుంది, కానీ అటువంటి క్లెయిమ్ల కోసం చట్టపరమైన ప్రక్రియలు సమయం తీసుకునేవి, ఖరీదైనవి. తత్ఫలితంగా, రెగ్యులేటరీ బాడీలు గతంలో సబ్వెన్షన్ స్కీముల పట్ల జాగ్రత్త వహించాయి, అంతర్లీన క్రెడిట్ రిస్క్ గురించి కొనుగోలుదారులు తెలుసుకోవాలని సూచించాయి.

ఇన్వెస్టర్లు ఏమి ట్రాక్ చేయాలి?

'నో EMI' స్కీమ్ కోసం ఒప్పందంపై సంతకం చేయడానికి ముందు, కొనుగోలుదారులు నిర్దిష్ట వివరాల కోసం చూడాలి. మొదటిది, దాగి ఉన్న ధరల పెరుగుదలను గుర్తించడానికి, ప్రామాణిక చెల్లింపు ప్లాన్ తో పోలిస్తే ఈ స్కీమ్ కింద ఆస్తి యొక్క మొత్తం ధరను సరిపోల్చండి. రెండవది, ప్రాజెక్ట్ పూర్తి చేయడం, ఆర్థిక స్థిరత్వం విషయంలో డెవలపర్ యొక్క గత చరిత్రను పరిశోధించండి, ఎందుకంటే కొనుగోలుదారుడి క్రెడిట్ ఆరోగ్యం డెవలపర్ చెల్లించగల సామర్థ్యంపై ఆధారపడి ఉంటుంది. మూడవది, డెవలపర్ వడ్డీని చెల్లించడంలో విఫలమైతే ఏమి జరుగుతుందో పూర్తిగా అర్థం చేసుకోవడానికి లోన్ అగ్రిమెంట్ను జాగ్రత్తగా చదవండి. చివరగా, ప్రాజెక్ట్ కు అవసరమైన అన్ని అనుమతులు ఉన్నాయని నిర్ధారించుకోండి, ఎందుకంటే అనుమతులు లేకపోవడం ఆలస్యం, తదుపరి ఆర్థిక ఒత్తిడికి ప్రాధమిక కారణం.