స్థిరమైన ఆదాయం కోసం భారతీయ రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్లు, ఫ్యామిలీ ఆఫీసులు ఇప్పుడు హోటల్ ఆస్తులపై దృష్టి సారిస్తున్నారు. అపార్ట్మెంట్ల అమ్మకం నుంచి హోటళ్లను పోర్ట్ఫోలియోల్లో చేర్చుకోవడం ద్వారా దీర్ఘకాలిక సంపదను సృష్టించుకోవాలని చూస్తున్నారు. అయితే, దీనిలో సాధారణ ప్రాపర్టీ డెవలప్మెంట్తో పోలిస్తే భిన్నమైన నిర్వహణపరమైన రిస్కులు ఉన్నాయి.
ఏం జరిగింది?
భారతదేశ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లో ఒక ఆసక్తికరమైన మార్పు చోటు చేసుకుంటోంది. డెవలపర్లు, ఫ్యామిలీ ఆఫీసులు, ప్రైవేట్ ఇన్వెస్టర్లు హాస్పిటాలిటీ ఆస్తుల విషయంలో తమ విధానాన్ని మార్చుకుంటున్నారు. కస్టమర్లకు ఆస్తులను అమ్మే సంప్రదాయ రెసిడెన్షియల్ డెవలప్మెంట్పైనే పూర్తిగా ఆధారపడకుండా, ఇప్పుడు హోటళ్లను కొనుగోలు చేసి, వాటిని తమ పోర్ట్ఫోలియోల్లో భాగంగా ఉంచుకుంటున్నారు. ఈ వ్యూహం హోటళ్లను కేవలం సర్వీస్ వ్యాపారాల స్థాయి నుంచి, రెగ్యులర్ అద్దె లేదా నిర్వహణ ఆదాయాన్ని అందించే కీలకమైన రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తులుగా మారుస్తోంది. ఇది 'బిల్డ్-అండ్-సెల్' (కట్టి అమ్మేయడం) మోడల్ నుంచి మారడం.
నిరంతర ఆదాయం వైపు అడుగులు
సంవత్సరాలుగా, చాలా మంది భారతీయ డెవలపర్లకు ప్రధాన వ్యాపార నమూనా ఇళ్లు కట్టడం, వాటిని అమ్మడం, తర్వాత మరో ప్రాజెక్ట్కి వెళ్లడమే. దీనివల్ల ఒకేసారి పెద్ద మొత్తంలో డబ్బు వస్తుంది కానీ, దీర్ఘకాలంలో నిరంతర ఆదాయ వనరు ఉండదు. హోటల్ ఆస్తులను కలిగి ఉండటం ద్వారా, డెవలపర్లు 'యాన్యుటీ' ఆదాయాన్ని సృష్టించాలని లక్ష్యంగా పెట్టుకున్నారు - అంటే కాలక్రమేణా క్రమం తప్పకుండా డబ్బు వస్తూనే ఉంటుంది. రెసిడెన్షియల్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ మందగించినప్పుడు లేదా డిమాండ్ తక్కువగా ఉన్న సమయాల్లో ఆదాయాన్ని స్థిరీకరించడంలో ఈ విధానం సహాయపడుతుంది. ఇది 24/7 పనిచేసే ప్రాపర్టీగా హోటల్ను పరిగణిస్తుంది, అద్దెకు ఇచ్చే కమర్షియల్ ఆఫీస్ లేదా షాపింగ్ మాల్ను నిర్వహించినట్లే.
నిర్వహణ వాస్తవాలు
స్థిరమైన ఆదాయం ఆకర్షణీయంగా ఉన్నప్పటికీ, హోటళ్లు గిడ్డంగులు లేదా ఆఫీసుల వంటి ఇతర రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడుల కంటే చాలా భిన్నంగా పనిచేస్తాయి. ఒక కమర్షియల్ ఆఫీస్ లీజు చాలావరకు నిష్క్రియమైనది, అంటే డెవలపర్ కేవలం అద్దెను సేకరిస్తాడు. కానీ, ఒక హోటల్ అనేది చురుకైన సర్వీస్ వ్యాపారం. దీనికి సిబ్బంది, ఆహార నాణ్యత, అతిథి అనుభవం, నిర్వహణపై నిరంతర శ్రద్ధ అవసరం. హోటల్ విలువ కేవలం భవనంలోనే కాకుండా, దాని లోపల నడుస్తున్న వ్యాపారం యొక్క సామర్థ్యంలో కూడా ఉందని ఇన్వెస్టర్లు, డెవలపర్లు ఎక్కువగా గుర్తిస్తున్నారు. సేవా నాణ్యత లేదా నిర్వహణ లోపిస్తే, అంతర్లీన రియల్ ఎస్టేట్ విలువ త్వరగా పడిపోవచ్చు.
వ్యాపార, ఆర్థికపరమైన రిస్కులు
ఈ మార్పు డెవలపర్లు నిర్వహించాల్సిన నిర్దిష్ట రిస్కులను తెస్తుంది. రెసిడెన్షియల్ ప్రాజెక్టుల వలె కాకుండా, హోటళ్లు ఆర్థిక చక్రాలకు అత్యంత సున్నితంగా ఉంటాయి. ఆర్థిక మాంద్యం సమయంలో, ప్రయాణ ఖర్చులను వినియోగదారులు, వ్యాపారాలు మొదట తగ్గించుకునే అవకాశం ఉంది. ఇది ఆక్యుపెన్సీ రేట్లలో ఆకస్మిక తగ్గుదలకు దారితీయవచ్చు. అంతేకాకుండా, పోటీలో నిలదొక్కుకోవడానికి హాస్పిటాలిటీ ఆస్తులకు అప్గ్రేడ్లు, నిర్వహణ కోసం గణనీయమైన నిరంతర ఖర్చు అవసరం. ఒక ఆస్తిని అమ్మేసి ముందుకు సాగే అలవాటు ఉన్న డెవలపర్లు, హోటల్ వ్యాపారం యొక్క అధిక 'ఆపరేటింగ్ ఇంటెన్సిటీ'ని సవాలుగా భావించవచ్చు. ఈ హోటళ్లను కొనుగోలు చేయడానికి లేదా నిర్మించడానికి అప్పు తీసుకుంటే, చెడ్డ సమయాల్లో కూడా హోటల్ కార్యకలాపాల నుంచి వచ్చే నగదు ప్రవాహం వడ్డీ చెల్లింపులను కవర్ చేయడానికి సరిపోతుందని కంపెనీ నిర్ధారించుకోవాలి.
ఇన్వెస్టర్లు ఏం ట్రాక్ చేయాలి?
ఈ రంగంలో ఉన్న కంపెనీలను గమనిస్తున్న వారికి, ముఖ్యమైన కొలమానాలు మారుతున్నాయి. ఇన్వెస్టర్లు కేవలం ల్యాండ్ బ్యాంక్ డేటా లేదా రెసిడెన్షియల్ సేల్స్ సంఖ్యలకు మించి చూడాలి. ఇప్పుడు ముఖ్యమైన సూచికలలో హోటల్ పోర్ట్ఫోలియో యొక్క కార్యాచరణ సామర్థ్యం, ఆక్యుపెన్సీ రేట్లు, ప్రతి అందుబాటులో ఉన్న గదికి వచ్చే ఆదాయం వంటివి ఉన్నాయి. అదనంగా, డెవలపర్లు ఈ హోటళ్లను స్వయంగా నడుపుతున్నారా లేక ప్రొఫెషనల్ చైన్లను నిర్వహణ కోసం నియమిస్తున్నారా అనేది పర్యవేక్షించడం విలువైనదే, ఎందుకంటే రెండోది తరచుగా మెరుగైన కార్యాచరణ నియంత్రణకు, అధిక బ్రాండ్ విలువకు దారితీస్తుంది. 'డెవలపర్' మైండ్సెట్ నుంచి 'ఆస్తి మేనేజర్' మైండ్సెట్కి మారే ప్రక్రియను ఈ డెవలపర్లు ఎంత సమర్థవంతంగా నిర్వహించగలరు అనేది వారి దీర్ఘకాలిక ఆర్థిక ఆరోగ్యానికి కీలకం అవుతుంది.