Whalesbook
కోల్కతాలో పోర్ట్ఫోలియో విస్తరణ
Nexus Select Trust, కోల్కతాలోని డైమండ్ ప్లాజాను ₹347.5 కోట్లు చెల్లించి కొనుగోలు చేసింది. ఈ కొనుగోలుతో రిటైల్ ఆస్తుల పోర్ట్ఫోలియోను మరింత బలోపేతం చేసుకోవాలని సంస్థ భావిస్తోంది. ఈ డీల్ ద్వారా సుమారు 244,000 చదరపు అడుగుల గ్రాస్ లీజబుల్ ఏరియా (GLA) పెరుగుతుంది. కీలక పట్టణ కేంద్రాలలో తమ ఉనికిని పెంచుకోవడానికి ఇది దోహదపడుతుంది. 2030 నాటికి తమ మాల్స్ సంఖ్యను, లీజబుల్ స్థలాన్ని రెట్టింపు చేయాలనే లక్ష్యంతో ఈ అడుగు ముందుకు వేస్తోంది.
వేగంగా విస్తరిస్తున్న Nexus Select Trust
డైమండ్ ప్లాజా కొనుగోలుకు డైరెక్టర్ల బోర్డు ఆమోదం తెలిపింది. దీంతో సంస్థ కార్యకలాపాల పరిధి, మార్కెట్ రీచ్ మరింత పెరుగుతాయి. ప్రత్యేక ఉద్దేశ్య వాహనం (SPV) ద్వారా ఈ కొనుగోలు జరిగింది. మే 2023లో పబ్లిక్ లిస్టింగ్ తర్వాత, Nexus Select Trust ఇప్పుడు 15 నగరాలలో 10.7 మిలియన్ చదరపు అడుగుల విస్తీర్ణంలో 19 మాల్స్ను నిర్వహిస్తోంది. ఈ వృద్ధికి మద్దతుగా, సంస్థ తన కార్యకలాపాలను పటిష్టం చేస్తూ, రాబోయే మూడేళ్లపాటు అంతర్గత ఆడిటర్గా గ్రాంట్ థోర్న్టన్ భారత్ LLPని, రిజిస్టర్డ్ వాల్యూయర్ను నియమించింది. మెరుగైన పాలన, స్పష్టమైన వాల్యుయేషన్స్ లక్ష్యంగా ఈ చర్యలు చేపట్టారు.
వాల్యుయేషన్, మార్కెట్ పరిస్థితులు
ప్రస్తుతం Nexus Select Trust మార్కెట్ వాల్యుయేషన్ సుమారు ₹23,120 కోట్లు నుంచి ₹23,529 కోట్లు మధ్య ఉంది. దీని గత 12 నెలల ప్రైస్-టు-ఎర్నింగ్స్ (P/E) రేషియో దాదాపు 45.63% గా ఉంది. కొంతమంది పోటీదారులైన బ్రూక్ఫీల్డ్ ఇండియా రీట్ (TTM P/E 27.69% నుండి 45.6%)తో పోలిస్తే ఇది అధికంగా కనిపిస్తుంది. అయితే, ఎంబసీ ఆఫీస్ పార్క్స్ రీట్ P/E రేషియో (53.37% నుండి 100% కంటే ఎక్కువ) మరింత ఎక్కువగా ఉంది. భారతీయ రీట్ మార్కెట్ (REIT market) బలమైన వృద్ధిని సాధిస్తోంది. గత ఐదేళ్లలో భారతీయ రీట్స్ దాదాపు 9% ధరల పెరుగుదలను అందించాయి. ఇవి 5-6% డిస్ట్రిబ్యూషన్ యీల్డ్స్ను అందిస్తూ, 90% కంటే ఎక్కువ ఆక్యుపెన్సీ రేట్లతో, ఎక్విటీలుగా రీక్లాసిఫై చేయడం వంటి నియంత్రణ మద్దతుతో సంస్థాగత పెట్టుబడులను ఆకర్షిస్తున్నాయి. Nexus Select Trust గతంలో వేగా సిటీ మాల్, MBD నియోపోలిస్ మాల్ వంటి వాటిని కూడా కొనుగోలు చేసింది. 2030 నాటికి తమ మాల్ పోర్ట్ఫోలియోను సుమారు 30-35కి పెంచాలని సంస్థ లక్ష్యంగా పెట్టుకుంది.
వాల్యుయేషన్, డెట్ పై ఆందోళనలు
11 మంది అనలిస్టులలో 10 మంది 'స్ట్రాంగ్ బై' రేటింగ్ ఇచ్చి, సగటున ₹179.27 టార్గెట్ ప్రైస్తో 18.89% అప్సైడ్ను అంచనా వేసినప్పటికీ, కొంతమంది విశ్లేషకులు మాత్రం జాగ్రత్తగా ఉండాలని సూచిస్తున్నారు. జనవరి 2026లో MarketsMOJO ఈ వాల్యుయేషన్ 'చాలా ఖరీదైనది' అని, ఎంటర్ప్రైజ్ వాల్యూ టు క్యాపిటల్ ఎంప్లాయ్డ్ రేషియో 1.6గా, రిటర్న్ ఆన్ క్యాపిటల్ ఎంప్లాయ్డ్ (ROCE) **5.7%**గా ఉందని పేర్కొంది. ఇది మార్కెట్ అధిక వృద్ధిని అంచనా వేస్తున్నప్పటికీ, దాన్ని సాధించడం కష్టంగా ఉండొచ్చని సూచిస్తోంది. సంస్థ విస్తరణ ఎక్కువగా డెట్ (అప్పు) ద్వారానే జరుగుతోంది. జూన్ 2024 నాటికి స్థూల అప్పు ₹4,277 కోట్లుగా ఉంది. లోన్-టు-వాల్యూ (LTV) రేషియోలు **17%**గా ఉన్నప్పటికీ, అధిక అప్పుతో కూడిన కొనుగోళ్లు ఆర్థికపరమైన రిస్క్ను పెంచుతాయి. ప్రస్తుతం, ఈ వాణిజ్య రంగం ఆర్థిక మాంద్యానికి గురయ్యే అవకాశం ఉంది, ఇది వినియోగాన్ని తగ్గించి, ఆక్యుపెన్సీ, అద్దెలపై ప్రభావం చూపి, నగదు ప్రవాహాలను, డివిడెండ్లను దెబ్బతీయవచ్చు.
వృద్ధి వ్యూహం, భవిష్యత్ ప్రణాళిక
Nexus Select Trust తమ 'Nexus 2.0' వ్యూహం కింద 2030 నాటికి మాల్ పోర్ట్ఫోలియో, GLAను రెట్టింపు చేయాలని లక్ష్యంగా పెట్టుకుంది. దీనికోసం ప్రధానంగా కొనుగోళ్లపై దృష్టి సారిస్తోంది. బలమైన పైప్లైన్తో, అధిక ఆక్యుపెన్సీ ఉన్న ఆస్తులను కొనుగోలు చేయడం ద్వారా, నికర నిర్వహణ ఆదాయం (NOI) వృద్ధిని సాధించాలని చూస్తోంది. FY26కి దాదాపు 15% NOI వృద్ధిని, యూనిట్కు సుమారు ₹9.1–9.2 పంపిణీలను అంచనా వేస్తోంది. భారతీయ రీట్ మార్కెట్ పరిణితి చెందుతూ, సంస్థాగత పెట్టుబడులను ఆకర్షిస్తున్న నేపథ్యంలో, Nexus Select Trust కొత్త ఆస్తులను సజావుగా అనుసంధానించడం, అప్పులను బాధ్యతాయుతంగా నిర్వహించడం, రిటైల్ రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలోని ఒడిదుడుకులను ఎదుర్కోవడం వంటి వాటిపై ఆధారపడి ఉంటుంది.