బ్యాంక్ ప్రాపర్టీ ఆక్షన్స్‌లో లీగల్ రిస్క్‌లు: కొనుగోలుదారులకు అప్రమత్తత అవసరం

అసలు ఏం జరుగుతోంది?

లోన్ ఎగవేసిన వారి ఆస్తులను అమ్మడం ద్వారా రికవరీ కోసం బ్యాంకులు, అసెట్ రీకన్‌స్ట్రక్షన్ కంపెనీలు (ARCs) తరచుగా ఆక్షన్లను నిర్వహిస్తున్నాయి. తక్కువ ధరలకే రియల్ ఎస్టేట్ కొనే అవకాశాలుగా వీటిని ప్రచారం చేస్తున్నారు. అయితే, ఇప్పుడు కొత్త ట్రెండ్ ఒకటి కనిపిస్తోంది. అప్పు తీసుకున్నవారు ఇన్సాల్వెన్సీ అండ్ బ్యాంక్రప్టసీ కోడ్ (IBC) మరియు డెట్ రికవరీ ట్రిబ్యునల్స్ (DRT)ను ఉపయోగించి ఈ అమ్మకాలను లీగల్‌గా ఛాలెంజ్ చేస్తున్నారు లేదా ఆపివేస్తున్నారు. దీనివల్ల, వేలంలో గెలిచిన కొనుగోలుదారుడు సుదీర్ఘమైన లీగల్ పోరాటంలో చిక్కుకునే ప్రమాదం ఉంది. ఆస్తి స్వాధీనం, అమ్మకం ఖచ్చితత్వం వంటివి కోర్టులో ప్రశ్నించబడవచ్చు.

'యాజ్ ఈజ్ వేర్ ఈజ్' రిస్క్

బ్యాంక్ ఆక్షన్లలో కొనుగోలుదారులు తప్పనిసరిగా అర్థం చేసుకోవాల్సిన ముఖ్యమైన విషయం ఏమిటంటే, ఈ ఆక్షన్లు 'యాజ్ ఈజ్ వేర్ ఈజ్' (As Is Where Is) ప్రాతిపదికన జరుగుతాయి. అంటే, కొనుగోలుదారుడు ఆస్తిని దాని ప్రస్తుత స్థితిలో, ఉన్న అన్ని అప్పులు, బాధ్యతలు, లీగల్ వివాదాలతో సహా అంగీకరిస్తాడు. ఆస్తిపై పెండింగ్‌లో ఉన్న కోర్టు కేసు, అక్రమ టెనెంట్, లేదా చెల్లించని మున్సిపల్ బిల్లులు ఏవైనా ఉంటే, అమ్మకం తర్వాత ఆ బాధ్యతలన్నీ కొత్త యజమానిపై పడతాయి. చాలా మంది కొనుగోలుదారులు డిస్కౌంట్ ధరపై మాత్రమే దృష్టి పెడతారు, కానీ దాగి ఉన్న లీగల్ లేదా స్ట్రక్చరల్ సమస్యలను తనిఖీ చేయడంలో విఫలమైతే, మంచి డీల్ కూడా ఆర్థికంగా, లీగల్‌గా తలనొప్పిగా మారవచ్చు.

లీగల్ పోరాటం (Legal Tug-of-War)

రెండు చట్టాల మధ్య ఘర్షణ పెరుగుతోంది: బ్యాంకులు ఆస్తులను స్వాధీనం చేసుకుని రికవరీ చేసుకోవడానికి అనుమతించే SARFAESI చట్టం, మరియు దివాలా ప్రక్రియను నిర్వహించే IBC. కొంతమంది రుణగ్రస్తులు వ్యక్తిగత దివాలా కోసం IBCలోని సెక్షన్ 96ను ఆశ్రయిస్తున్నారు. ఈ ఫైలింగ్ తాత్కాలిక మోరటోరియం (Moratorium)ను ప్రేరేపించవచ్చు, ఇది రికవరీ ప్రక్రియలపై స్టేగా పనిచేస్తుంది. SARFAESI కింద ప్రారంభమైన ఆక్షన్లు ఆకస్మికంగా నిలిచిపోవడం లేదా ఆలస్యం కావడం వంటి లీగల్ గ్రే ఏరియాను ఇది సృష్టిస్తుంది. ఈ రెండు చట్టాలు ఎలా పనిచేస్తాయనే దానిపై ఉన్న అస్పష్టత, కొంతమంది రుణగ్రస్తులకు ఆక్షన్ ప్రక్రియను ఆలస్యం చేయడానికి ఒక మార్గాన్ని అందించింది. ఇది బ్యాంకులను, గెలిచిన బిడ్డర్లను ట్రిబ్యునల్ కోర్టులలో తమ వాదనలను సమర్థించుకోవాలని బలవంతం చేస్తోంది.

కోర్టుల ఆందోళన

న్యాయస్థానాలు ఈ దుర్వినియోగంపై దృష్టి సారిస్తున్నాయి. ఉదాహరణకు, రుణాల పరిష్కారం కంటే, దీర్ఘకాలిక ఎగవేతదారులు కేవలం ఆలస్యం చేయడానికి దివాలా ప్రక్రియలను ఒక కవచంగా ఉపయోగిస్తున్నారని కోర్టులు ఆందోళన వ్యక్తం చేశాయి. దీనితో, కొన్ని కోర్టులు అనవసరమైన ఆలస్యాన్ని నివారించడానికి సెక్యూరిటైజేషన్ అప్లికేషన్లను వేగవంతం చేయాలని ట్రిబ్యునల్స్‌ను ఆదేశించాయి. ఇది ఆక్షన్ ప్రక్రియ విశ్వసనీయతకు సానుకూల సంకేతం అయినప్పటికీ, ఆక్షన్ కొనుగోలుదారులకు వాతావరణం ఇంకా అనిశ్చితంగానే ఉందని ఇది సూచిస్తుంది.

కొనుగోలుదారులకు ముఖ్యమైన తనిఖీలు

బ్యాంక్ ఆక్షన్ల ద్వారా ఆస్తిని కొనుగోలు చేయాలని చూస్తున్న పెట్టుబడిదారులు కఠినమైన డ్యూ డిలిజెన్స్‌కు ప్రాధాన్యత ఇవ్వాలి. ఇది ఆస్తి స్థానం, బేస్ ధరను చూడటం కంటే చాలా ఎక్కువ. యాజమాన్య వివాదాలు లేవని నిర్ధారించుకోవడానికి కొనుగోలుదారులు స్వతంత్ర టైటిల్ సెర్చ్ (Independent Title Search) నిర్వహించాలి. ఆస్తి లేదా రుణగ్రస్తుడు DRT లేదా ఇతర అప్పీల్ ఫోరమ్‌లలో ఏదైనా కొనసాగుతున్న లిటిగేషన్‌లో ఉన్నారా అని తనిఖీ చేయడం చాలా ముఖ్యం. రుణగ్రస్తుడిపై ఏదైనా ఇన్సాల్వెన్సీ ఫైలింగ్స్ ఉన్నాయో లేదో చూడటం మరో కీలకమైన దశ. ఆక్షన్ నోటీసును సమీక్షించడానికి, టైటిల్ స్థితిని ధృవీకరించడానికి లీగల్ నిపుణుడిని సంప్రదించడం ద్వారా లీగల్ వివాదాల్లో చిక్కుకున్న ఆస్తులను నివారించవచ్చు. సాధారణ మార్కెట్ లావాదేవీల వలె ఈ ప్రక్రియ అంత సులభం కాదని, లీగల్ సవాళ్లు ఎదురైతే ఓపిక అవసరమని స్పష్టమైన అవగాహనతో పెట్టుబడిదారులు ఈ అవకాశాలను సంప్రదించాలి.