సరసమైన గృహ నిర్మాణ ప్రాజెక్టులను ఆర్థికంగా లాభదాయకంగా మార్చేందుకు NITI ఆయోగ్ కీలక భూ సంస్కరణలను ప్రతిపాదించింది. ఫ్లోర్ ఏరియా రేషియో (FAR)ను **5** లేదా **6**కు పెంచడంతో పాటు, ప్రాజెక్ట్ ఖర్చుల్లో సగానికి పైగా ఉండే భూమి ఖర్చుల భారాన్ని తగ్గించడం ద్వారా, ప్రభుత్వం గృహాల సరఫరాను పెంచాలని లక్ష్యంగా పెట్టుకుంది. డెవలపర్ల లాభాలను మెరుగుపరచడానికి రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు ఈ విధాన మార్పులను ఎంత సమర్థవంతంగా అమలు చేస్తాయో పెట్టుబడిదారులు గమనించాలి.
భారతదేశంలో సరసమైన గృహ నిర్మాణ వ్యయాన్ని తగ్గించడానికి NITI ఆయోగ్ ఒక వ్యూహాత్మక ఫ్రేమ్వర్క్ను రూపొందించింది. ముఖ్యంగా భూ వినియోగం, పట్టణ ప్రణాళికలో కీలక మార్పులపై దృష్టి సారించింది. సభ్యులు రాజీవ్ గౌబా ఇటీవల నొక్కి చెప్పినట్లుగా, ప్రస్తుతం ప్రాజెక్ట్ బడ్జెట్లో 50% నుండి 70% వరకు భూమి ఖర్చులే ఉండటం, తక్కువ ధరలో గృహాలను నిర్మించాలనుకునే డెవలపర్లకు ఇది పెద్ద అడ్డంకిగా మారింది.
ప్రతిపాదిత సంస్కరణలు భూమి సరఫరాను పెంచడం, గృహ నిర్మాణ ప్రాజెక్టుల ఆర్థిక లాభదాయకతను మెరుగుపరచడం లక్ష్యంగా పెట్టుకున్నాయి. సరసమైన గృహ నిర్మాణ ప్రాజెక్టుల కోసం ఫ్లోర్ ఏరియా రేషియో (FAR)ను 5 లేదా 6కి పెంచడం ఒక ముఖ్యమైన సిఫార్సు. సరళంగా చెప్పాలంటే, FAR అనేది ఒక ప్లాట్పై ఎంత ఫ్లోర్ స్థలాన్ని నిర్మించవచ్చో నిర్ణయిస్తుంది. ఈ నిష్పత్తిని పెంచడం వల్ల, బిల్డర్లు అదే స్థలంలో ఎక్కువ యూనిట్లను నిర్మించవచ్చు. తద్వారా, అధిక భూమి ఖర్చును ఎక్కువ అపార్ట్మెంట్లకు విస్తరించి, యూనిట్ ధరను తగ్గించవచ్చు.
NITI ఆయోగ్, గృహ వ్యవహారాల మంత్రిత్వ శాఖ సంయుక్త నివేదిక, మాస్టర్ ప్లాన్లలో కనీసం 10% నివాస భూమిని ప్రత్యేకంగా సరసమైన గృహాల కోసం కేటాయించాలని కూడా సూచిస్తుంది. ఇతర ప్రతిపాదనలలో భూమి పూలింగ్ అమలు చేయడం, బదిలీ చేయగల అభివృద్ధి హక్కులను (Transferable Development Rights) ఉపయోగించడం, భూ వినియోగ రుసుములు, స్టాంప్ డ్యూటీలను మాఫీ చేయడం వంటివి ఉన్నాయి. ప్రభుత్వం వద్ద పునరుపయోగం చేయగల గణనీయమైన ఉపయోగించని భూమి నిల్వలు ఉన్నాయని కూడా ప్రభుత్వం గుర్తించింది.
ఈ సంస్కరణలు సరఫరాను పెంచడానికి ఉద్దేశించినప్పటికీ, అమలు అనేది ఒక పెద్ద సవాలుగా మిగిలిపోయింది. భూమి, పట్టణ ప్రణాళిక ప్రధానంగా రాష్ట్ర, స్థానిక ప్రభుత్వాల పరిధిలోని అంశాలు. కాబట్టి, ఈ ప్రతిపాదనల విజయం, వ్యక్తిగత రాష్ట్రాలు తమ స్థానిక భవన నిబంధనలు, విధానాలను ఈ కేంద్ర సిఫార్సులతో ఎంత సమర్థవంతంగా అనుసంధానిస్తాయనే దానిపై ఆధారపడి ఉంటుంది. రాష్ట్రాలు తమ నిబంధనలను సవరించడంలో ఆలస్యం చేస్తే, డెవలపర్ల మార్జిన్లపై ప్రభావం, కొత్త గృహాల సరఫరా వేగం ఆలస్యం కావచ్చు. ఈ విధాన-అమలు అంతరం (Policy-implementation gap) రియల్ ఎస్టేట్ రంగాన్ని తరచుగా ప్రభావితం చేసే కీలకమైన రిస్క్ ఫ్యాక్టర్.
ఈ నివేదిక అద్దె గృహ రంగంపై దృష్టి పెట్టాల్సిన అవసరాన్ని కూడా హైలైట్ చేస్తుంది. విద్యార్థులు, పారిశ్రామిక కార్మికులు, వలస కూలీలు వంటి తాత్కాలిక జనాభా అవసరాలకు ఎల్లప్పుడూ ఇంటి యాజమాన్యం సరిపోకపోవచ్చని పేర్కొంది. బలహీనమైన అద్దె చట్టాలు, తక్కువ అద్దె రాబడులు వంటి కారణాల వల్ల, కోటి కంటే ఎక్కువ పట్టణ గృహ యూనిట్లు నిష్క్రియంగా ఉండిపోయాయి, అవి అద్దె మార్కెట్లోకి ప్రవేశించకుండా నిరోధించబడుతున్నాయి.
పెట్టుబడిదారులకు తక్షణ పరిశీలించాల్సిన అంశం ఏమిటంటే, రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు ఈ విధాన మార్పులను ఎంత వేగంగా స్వీకరిస్తాయనేది. భవన నిబంధనలలో ఏదైనా వాస్తవ సడలింపు లేదా పన్నుల మినహాయింపు, నియంత్రణ వాతావరణం మరింత సహాయకరంగా మారితే, సరసమైన గృహాల విభాగంపై దృష్టి సారించిన డెవలపర్లకు ప్రాజెక్ట్ మార్జిన్లను మెరుగుపరుస్తుంది.