NCLAT తీర్పు: రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్సాల్వెన్సీపై కీలక ఆదేశాలు.. ప్రాజెక్ట్ లోపానికే పరిమితం!

ప్రాజెక్ట్ వారీగా ఇన్సాల్వెన్సీ తప్పనిసరి

నేషనల్ కంపెనీ లా అప్పెలేట్ ట్రిబ్యునల్ (NCLAT) రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో ఇన్సాల్వెన్సీ ప్రక్రియలపై ఒక ముఖ్యమైన తీర్పును వెలువరించింది. దీని ప్రకారం, గృహ కొనుగోలుదారులు (Homebuyers) రియల్ ఎస్టేట్ సంస్థలపై ఇన్సాల్వెన్సీ ప్రక్రియను ప్రారంభించినప్పుడు, అది కేవలం ఆర్థిక లోపం జరిగిన నిర్దిష్ట ప్రాజెక్ట్‌కు మాత్రమే పరిమితం కావాలి. ఒక ప్రాజెక్ట్‌లోని సమస్యల కారణంగా, మొత్తం కార్పొరేట్ గ్రూప్ యొక్క ఇతర సంబంధం లేని ఆస్తులపై చట్టపరమైన చర్యలు తీసుకోకుండా ఈ తీర్పు నిరోధిస్తుంది. NCLAT స్పష్టం చేసిన ప్రకారం, ఒక ప్రాజెక్ట్‌కు మించి ఇన్సాల్వెన్సీ ప్రక్రియను విస్తరించడం అనేది ఆ ప్రాజెక్ట్‌లోని గృహ కొనుగోలుదారులకు, ఇతర ఆర్థికంగా పటిష్టంగా ఉన్న డెవలప్‌మెంట్‌లలోని వాటాదారులకు ప్రతికూలమని తేలింది. ఇది, 'రహేజా షిలాస్' ప్రాజెక్ట్‌కు సంబంధించి గతంలో ఇచ్చిన ఆదేశాలతో సహా, కార్పొరేట్ ఇన్సాల్వెన్సీ రిజల్యూషన్ ప్రాసెస్ (CIRP) ను ప్రాజెక్ట్-బై-ప్రాజెక్ట్ ప్రాతిపదికన నిర్వహించాలనే సూత్రానికి అనుగుణంగా ఉంది.

డెవలపర్లు, ఇన్వెస్టర్లపై ప్రభావం

ఈ తీర్పు, రహేజా డెవలపర్స్ వంటి విభిన్న ప్రాజెక్టులు కలిగిన రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్లకు ఒక ముఖ్యమైన మార్పును సూచిస్తుంది. ఇది గ్రూప్ మొత్తం దివాలా తీయడాన్ని నివారించడంలో సహాయపడుతుంది, అయితే ప్రాజెక్ట్ స్థాయిలో ఆర్థిక నిర్వహణ మరియు రిస్క్ కేటాయింపుపై మరింత లోతైన విధానం అవసరం. ఇన్వెస్టర్లు, విభిన్న సంస్థలలో స్పష్టమైన ప్రాజెక్ట్ బాధ్యతలను చూడవచ్చు, ఇది రిస్క్‌ను తగ్గించే అవకాశం ఉంది. అయితే, ప్రతి ప్రాజెక్ట్ ఫైనాన్స్‌పై మరియు అమలుపై పరిశీలన మరింత పెరుగుతుంది. 'కృష్ణ హౌసింగ్ స్కీమ్' వంటి ప్రాజెక్టులు, ఒకప్పుడు ప్రభుత్వ పథకాల ప్రయోజనాలకు అర్హత పొందినవి, ఇప్పుడు డిఫాల్ట్ అయితే ఆ ప్రక్రియ స్థానికంగానే ఉంటుంది. ఈ మార్పు భవిష్యత్ ఫైనాన్సింగ్‌ను ప్రభావితం చేస్తుంది, ఆర్థిక రిస్కులను మరింత సమర్థవంతంగా వేరు చేయడానికి ప్రాజెక్ట్-నిర్దిష్ట రుణాలకు ప్రాధాన్యత లభిస్తుంది.

విస్తృత నియంత్రణల దిశగా అడుగు

NCLAT తీర్పు, భారతదేశ రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో నిలిచిపోయిన ప్రాజెక్టులు, ఆర్థిక ఇబ్బందుల్లో ఉన్న ఆస్తులు వంటి కొనసాగుతున్న సవాళ్లను పరిష్కరించే నియంత్రణల వాతావరణంలో భాగం. 2018 ఆర్డినెన్స్ ప్రకారం ఆర్థిక రుణదాతలుగా మారిన గృహ కొనుగోలుదారులకు, 2020 సవరణల ద్వారా అప్లికేషన్ పరిమితులు సెట్ చేయబడ్డాయి. ఈ తీర్పు, ఏప్రిల్ 2026లో విడుదలైన ఇన్సాల్వెన్సీ అండ్ బ్యాంక్రప్టసీ బోర్డ్ ఆఫ్ ఇండియా (IBBI) కమిటీ నివేదికతో సహా విస్తృత నియంత్రణ ప్రయత్నాలకు అనుగుణంగా ఉంది. ఈ కమిటీ, సంస్థ-కేంద్రీకృత రికవరీ నమూనా నుండి ప్రాజెక్ట్-కేంద్రీకృత, పూర్తి చేసే నమూనాకు మారాలని సిఫార్సు చేసింది. ఇన్సాల్వెన్సీ అండ్ బ్యాంక్రప్టసీ కోడ్ (IBC)ను రియల్ ఎస్టేట్ (రెగ్యులేషన్ అండ్ డెవలప్‌మెంట్) యాక్ట్, 2016తో సమన్వయం చేయాలని నొక్కి చెప్పింది. ఈ విధానం సామర్థ్యాన్ని మెరుగుపరచడం, సకాలంలో గృహాల డెలివరీని నిర్ధారించడం లక్ష్యంగా పెట్టుకుంది.

ప్రాజెక్ట్ రిస్కులు ఇంకా మిగిలే ఉన్నాయి

NCLAT తీర్పు స్పష్టతనిచ్చినప్పటికీ, ఇన్సాల్వెన్సీలోకి వెళ్లే నిర్దిష్ట ప్రాజెక్టులకు సవాళ్లు మిగిలి ఉన్నాయి. గ్రూప్-వైడ్ సమస్యలను నివారించినప్పటికీ, లోపం ఉన్న ప్రాజెక్ట్ సంక్లిష్టమైన, సుదీర్ఘమైన CIRPను ఎదుర్కొంటుంది. ప్రభుత్వ సహాయంతో కూడా, ప్రాజెక్ట్ పూర్తి చేయడానికి చివరి ఫైనాండింగ్ పొందడం ఇప్పటికీ కష్టమే. 'కృష్ణ హౌసింగ్ స్కీమ్' వంటి పెద్ద ప్రాజెక్టుల ఇన్సాల్వెన్సీని నిర్వహించడం, 1,644 యూనిట్లతో, స్వాభావికంగా సంక్లిష్టమైనది. రహేజా డెవలపర్స్ వంటి డెవలపర్లు 2022లో మోసం, చీటింగ్ ఆరోపణలపై కోర్టు ఆదేశించిన FIRలతో సహా గత చట్టపరమైన సమస్యలను ఎదుర్కొన్నారు. ఇన్సాల్వెన్సీ స్థానికంగా ఉన్నప్పటికీ, అంతర్లీన కార్యాచరణ, అమలు రిస్కులు కొనసాగుతున్నాయని ఇది చూపుతుంది. ఒక ప్రాజెక్ట్‌లోని సుదీర్ఘ వివాదాలు అంటే, ఇతర ప్రాజెక్టులు రక్షించబడినప్పటికీ, ఇబ్బందుల్లో ఉన్న ప్రాజెక్ట్ వాటాదారులు అనిశ్చితి, ఆలస్యాన్ని ఎదుర్కొంటారు.