ఢిల్లీ TOD పాలసీ: ధరల పెంపునకు NAREDCO గ్రీన్ సిగ్నల్?.. అఫర్డబిలిటీపై తీవ్ర చర్చ!

NAREDCO కీలక ప్రతిపాదనలు

NAREDCO, ఢిల్లీ డెవలప్‌మెంట్ అథారిటీ (DDA) కి లేఖ రాసి, తాజాగా ప్రవేశపెట్టిన ట్రాన్సిట్-ఓరియెంటెడ్ డెవలప్‌మెంట్ (TOD) పాలసీలోని నిబంధనలను సడలించాలని కోరింది. ముఖ్యంగా, TOD ప్రాజెక్టులపై ఉన్న ప్రస్తుత ధరల పరిమితిని (Price Cap) తీసేయాలని, అపార్ట్‌మెంట్ యూనిట్ సైజులను RERA కార్పెట్ ఏరియా ప్రకారం నిర్ణయించాలని డిమాండ్ చేసింది. ప్రస్తుత '100 చదరపు మీటర్ల బిల్ట్-అప్' పరిమితికి బదులుగా RERA కార్పెట్ ఏరియాను వాడాలని సూచించింది.

ఈ పరిమితులు డెవలపర్లను నిరుత్సాహపరుస్తాయని, ప్రాజెక్టులు లాభదాయకంగా మారాలంటే ఫ్లెక్సిబిలిటీ (సౌలభ్యం) ముఖ్యమని NAREDCO ఢిల్లీ ప్రెసిడెంట్ హర్ష్ వర్ధన్ బన్సల్ అన్నారు. ప్రస్తుతం ఢిల్లీ TOD పాలసీ మెట్రో, RRTS కారిడార్ల దగ్గర దట్టమైన, మిశ్రమ-వినియోగ అభివృద్ధిని ప్రోత్సహిస్తుంది. కొన్ని షరతులతో 500 వరకు FAR (Floor Area Ratio) ను అనుమతిస్తుంది. ఇందులో కనీసం 65% నివాస అవసరాలకే కేటాయించాలి.

మార్కెట్ పరిస్థితులు, ధరలపరమైన ఆందోళనలు

భారత రియల్ ఎస్టేట్ రంగం గత 2024 నుండి 2026 మొదటి త్రైమాసికం వరకు $30.7 బిలియన్ల ఈక్విటీ పెట్టుబడులను ఆకర్షించిందని, ముఖ్యంగా ప్రీమియం హౌసింగ్ వైపు మళ్లుతోందని మార్కెట్ వర్గాలు చెబుతున్నాయి. NAREDCO ప్రతిపాదనలు, ముఖ్యంగా ధరల పరిమితులు తీసేయడం, యూనిట్ సైజులను RERA కార్పెట్ ఏరియా ప్రకారం మార్చడం.. TOD పాలసీలోని సరసమైన గృహాల లక్ష్యాన్ని దెబ్బతీస్తుందని ఆందోళనలు వ్యక్తమవుతున్నాయి. ధరలను స్వేచ్ఛగా నిర్ణయించుకోగలిగితే, డెవలపర్లు కేవలం అధిక-లాభదాయకమైన, ప్రీమియం యూనిట్ల వైపు మళ్లే అవకాశం ఉంది.

NAREDCO సరసమైన గృహాల నిర్వచనాన్ని ₹45 లక్షల నుండి ₹75-80 లక్షల వరకు పెంచాలని సూచించడం.. ప్రభుత్వ లక్ష్యాలకు భిన్నంగా ఉందని విశ్లేషకులు అంటున్నారు.

నియంత్రణ నేపథ్యం, అమలు సవాళ్లు

రియల్ ఎస్టేట్ (రెగ్యులేషన్ అండ్ డెవలప్‌మెంట్) యాక్ట్ (RERA) ప్రకారం, అనవసరమైన స్థలానికి ఛార్జ్ చేయకుండా కొనుగోలుదారులను రక్షించడానికి, RERA కార్పెట్ ఏరియా ఆధారంగా అమ్మకాలు చేపట్టడం మార్కెట్ పారదర్శకతను పెంచింది. NAREDCO అభ్యర్థన దీనికి అనుగుణంగా ఉంది. అయితే, ధరల పరిమితులు తీసేయడం సరసమైన గృహాల లక్ష్యం నుంచి వైదొలగడమే అవుతుంది.

TOD అమలులో భారతదేశం ఎదుర్కొంటున్న ప్రధాన అడ్డంకి fragmented governance, అంటే వివిధ ఏజెన్సీల మధ్య సమన్వయ లోపం. ఢిల్లీ TOD పాలసీ విజయవంతం కావాలంటే DDA, రవాణా శాఖ, నగర ప్రణాళికా విభాగాల మధ్య బలమైన సమన్వయం అవసరం. నగరంలో ల్యాండ్ పూలింగ్ పాలసీ వంటివి ప్రణాళికాబద్ధమైన వృద్ధికి దోహదం చేస్తున్నా, TOD అమలు సవాళ్లతో కూడుకున్నదే.

డెవలపర్ల లాభాలు Vs ప్రజోపయోగం

ప్రస్తుత నిబంధనలు అభివృద్ధిని అడ్డుకుంటున్నాయని NAREDCO వాదిస్తోంది. కానీ ధరల నియంత్రణలను పూర్తిగా ఎత్తివేస్తే, అది అధిక-విలువ గల ఆస్తులపై దృష్టి సారించే మార్కెట్‌కు దారితీయవచ్చు. దీనివల్ల TOD పాలసీ ప్రయోజనం పొందాల్సిన చాలా మందికి అవి అందుబాటులో ఉండకపోవచ్చు. మొత్తానికి, డెవలపర్ల అవసరాలు, ప్రజల గృహ అవసరాల మధ్య సమతుల్యత సాధించడం కీలకం.