జాతీయంగా మందగమనం.. ముంబై దూకుడు!
ముంబై ప్రాపర్టీ మార్కెట్ ఈ ఆర్థిక సంవత్సరాన్ని అద్భుతంగా ముగించింది. గత 10 ఏళ్లలో ఎన్నడూ లేని విధంగా, ఈ మార్చి నెలలో 15,516 యూనిట్ల రిజిస్ట్రేషన్లతో పాటు, ₹1,492 కోట్ల స్టాంప్ డ్యూటీ ఆదాయాన్ని ఆర్జించింది. ఇదే సమయంలో, దేశంలోని టాప్ 7 నగరాల్లో గృహాల అమ్మకాలు 7% తగ్గాయి. గ్లోబల్ అనిశ్చితులు, పెరుగుతున్న ఖర్చుల నేపథ్యంలో జాతీయ మార్కెట్ మందగించినా, ముంబై మాత్రం స్థిరమైన ఎండ్-యూజర్ డిమాండ్, ఆర్థిక పరిస్థితులు, జరుగుతున్న మౌలిక సదుపాయాల ప్రాజెక్టుల వల్ల అద్భుతమైన పనితీరు కనబరిచింది.
మిడ్-సెగ్మెంట్ జోరు.. కానీ ధరల దెబ్బ!
ముంబై మార్కెట్లో ఒక కీలక ట్రెండ్ కనిపిస్తోంది. గత మార్చి 2025లో 32% ఉన్న ₹1-2 కోట్ల మధ్య ధరల విభాగంలో అమ్మకాలు, ఈ మార్చి 2026 నాటికి 38% కి పెరిగాయి. అదే సమయంలో, ₹1 కోట్ల లోపు సెగ్మెంట్ వాటా 46% నుంచి 39% కి తగ్గింది. ఇది కేవలం ఎంట్రీ-లెవల్ కొనుగోలుదారులు పెరగడం వల్ల కాదని, మెరుగైన గృహాల కోసం అప్గ్రేడ్ అవుతున్న మిడ్-ఇన్కమ్ కొనుగోలుదారుల వల్ల విలువ పెరిగినట్లు సూచిస్తోంది. 1,000 చదరపు అడుగుల లోపు ఇళ్లకే ఇప్పటికీ ప్రాధాన్యత ఉంది, ముఖ్యంగా 500-1,000 చదరపు అడుగుల ఇళ్లు ఎక్కువగా అమ్ముడవుతున్నాయి. వెస్టర్న్ సబర్బ్స్ వంటి ప్రాంతాలు 56% రిజిస్ట్రేషన్లతో డిమాండ్కు కేంద్రంగా నిలిచాయి.
గృహ రుణాలు (హోమ్ లోన్) వడ్డీ రేట్లు (RBI రెపో రేటు 5.25% వద్ద స్థిరంగా ఉన్నప్పటికీ), పెరుగుతున్న ప్రాపర్టీ ధరలు కొనుగోలు సామర్థ్యాన్ని (Affordability) దెబ్బతీస్తున్నాయి. ఆదాయాలు పెరిగిన దానికంటే ప్రాపర్టీల ధరలు వేగంగా పెరగడంతో, కొత్తగా ఇల్లు కొనాలనుకునే వారికి, మిడ్-ఇన్కమ్ వర్గాల వారికి కూడా ఇది సవాలుగా మారింది.
జాతీయ ధోరణులు Vs ముంబై స్థానిక బలం
దేశవ్యాప్తంగా చూస్తే, Q1 2026లో గృహ అమ్మకాలు మునుపటి త్రైమాసికంతో పోలిస్తే 7% తగ్గాయి. ముంబై మెట్రోపాలిటన్ రీజియన్ (MMR), బెంగళూరు దేశవ్యాప్త అమ్మకాలలో దాదాపు 48% వాటాను కలిగి ఉన్నాయి. మార్చి 2026 నాటి అమ్మకాల వాల్యూమ్, మునుపటి స్థాయిలను అధిగమించింది. మార్చి 2025లో 15,603 రిజిస్ట్రేషన్లతో ₹1,597 కోట్ల ఆదాయం రాగా, మార్చి 2026లో యూనిట్లు పెరిగినా, స్టాంప్ డ్యూటీ ఆదాయంలో స్వల్ప తగ్గుదల నమోదైంది. ఇది మధ్య-విలువ లావాదేవీల వైపు మొగ్గు చూపడాన్ని సూచిస్తుంది.
ఎంట్రీ-లెవల్ కొనుగోలు సామర్థ్యంపై ఆందోళనలు
మార్చి 2026 ముంబైకి రికార్డు నెల అయినప్పటికీ, ఎంట్రీ-లెవల్ కొనుగోలుదారుల సామర్థ్యంపై ఆందోళనలు పెరుగుతున్నాయి. ₹1 కోట్ల లోపు ఇళ్ల వాటా తగ్గడం, ధరలు నిలకడగా పెరగడం వల్ల, మార్కెట్లోకి ప్రవేశించాలనుకునే వారికి ఇది కష్టతరం అవుతోంది. కేవలం మిడ్-సెగ్మెంట్ అప్గ్రేడర్లపై ఆధారపడటం, విలువను పెంచినా, మార్కెట్ను ఆర్థిక మందగమనం లేదా వడ్డీ రేట్ల మార్పులకు మరింత గురయ్యేలా చేయవచ్చు. గ్లోబల్ సంఘటనలు, కొనుగోలుదారుల సెంటిమెంట్ను ప్రభావితం చేసేవి, పరోక్ష నష్టాలను కూడా కలిగిస్తాయి. నిర్మాణ ఖర్చులు (2026లో కార్మికులు, మెటీరియల్స్ కారణంగా 3-5% పెరుగుతాయని అంచనా) మరింత ధరలను పెంచి, డిమాండ్ను పరిమితం చేయవచ్చు.
భవిష్యత్ అంచనాలు: జాగ్రత్తతో కూడిన ఆశావాదం
నిపుణులు జాగ్రత్తతో కూడిన ఆశాభావాన్ని వ్యక్తం చేస్తున్నారు. నైట్ ఫ్రాంక్ ఇండియా (Knight Frank India)కు చెందిన శిశిర్ బైజల్, స్థిరమైన కొనుగోలుదారుల విశ్వాసం, బలమైన మార్కెట్ ఫండమెంటల్స్ ఉన్నాయని పేర్కొన్నారు. అయితే, విస్తృత రియల్టీ రంగంలో మరింత నియంత్రిత వృద్ధిని ఆశించవచ్చు. బలమైన కాలం తర్వాత, FY27లో జాతీయ అమ్మకాల విలువ వృద్ధి 4-6% కి తగ్గుతుందని అంచనా. బాగా వ్యూహరచన చేయబడిన సబర్బన్ ప్రాపర్టీలు, మిడ్-సెగ్మెంట్ గృహాల పట్ల ప్రాధాన్యత, స్థిరమైన వడ్డీ రేట్లు లావాదేవీల కార్యకలాపాలను స్థిరంగా ఉంచుతాయి. అయినప్పటికీ, కొనుగోలు సామర్థ్యం ఒక ముఖ్యమైన సవాలుగా కొనసాగుతుంది.