ఒక ముంబై రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్, ఇప్పటికే పూర్తిగా డబ్బులు చెల్లించిన ఫ్లాట్ ను వేరేవారికి అమ్మిన కేసులో, బాధితులైన దంపతులకు ₹1.05 కోట్లు వడ్డీతో సహా తిరిగి చెల్లించాలని వినియోగదారుల సంఘం ఆదేశించింది. అండర్-కన్ స్ట్రక్షన్ ప్రాపర్టీలలో పెట్టుబడి పెట్టేటప్పుడు ఉండే రిస్కులు, డాక్యుమెంట్ల ప్రాముఖ్యతను ఈ కేసు తెలియజేస్తుంది.
అసలేం జరిగింది?
ముంబైకి చెందిన ఒక రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్ పై మహారాష్ట్ర స్టేట్ కన్స్యూమర్ డిస్ప్యూట్స్ రెడ్రెసల్ కమిషన్ కఠినమైన ఆదేశాలు జారీ చేసింది. ఒక జంట ఇప్పటికే పూర్తి డబ్బులు చెల్లించిన ఫ్లాట్ ను, మరొకరికి అమ్మడం వంటి అన్యాయమైన ట్రేడ్ ప్రాక్టీసెస్ కు పాల్పడినందుకు, ఆ డెవలపర్ ఆ జంటకు ₹1.05 కోట్లను రిఫండ్ చేయాలని ఆదేశించింది.
2013లో ముంబైలో ఒక అపార్ట్ మెంట్ బుక్ చేసుకున్నారు ఆ దంపతులు. మొదట అనుకున్న ప్రాజెక్ట్ ఆలస్యం కావడంతో, వారిని మజ్గావ్ లోని 'బే వ్యూ' ప్రాజెక్ట్ కు మార్చారు. 2018 నాటికి ₹90 లక్షల పూర్తి మొత్తాన్ని చెల్లించినా, వారికి ఫ్లాట్ స్వాధీనం (Possession) గానీ, రిజిస్టర్డ్ సేల్ అగ్రిమెంట్ గానీ అందలేదు. ఆ తర్వాత, డెవలపర్ ఇచ్చిన చెక్కులు కూడా ఫండ్స్ లేక బౌన్స్ అవ్వడంతో పరిస్థితి మరింత దిగజారింది.
కోర్టు తీర్పు
చట్టపరమైన విచారణ సందర్భంగా, డెవలపర్ తన వాదనను సరిగ్గా వినిపించడంలో విఫలమయ్యాడు. దీంతో, కమిషన్ ఈ కేసును ఏకపక్షంగా (Ex-parte) విచారించింది. డెవలపర్ చర్యలు సర్వీస్ లో లోపం (Deficiency in Service) కిందకు వస్తాయని కోర్టు తేల్చి చెప్పింది. ముంబై డెవలపర్, అసలు మొత్తం ₹1.05 కోట్లు (బుకింగ్ మొత్తం, అడ్జస్ట్ మెంట్స్ తో కలిపి) తో పాటు, మెమోరాండమ్ ఆఫ్ అండర్ స్టాండింగ్ (MOU) తేదీ నుండి 10% వార్షిక వడ్డీని చెల్లించాలని ఆదేశించింది.
అంతేకాకుండా, మానసిక వేదనకు ₹50,000, న్యాయ ఖర్చులకు ₹25,000 పరిహారంగా చెల్లించాలని కూడా ఆదేశించింది. ఈ చెల్లింపులకు 60 రోజుల గడువు విధించింది. ఈ లోపు చెల్లించకపోతే, అసలు మొత్తంపై వడ్డీ రేటు **15%**కి పెరుగుతుంది.
కొనుగోలుదారులకు డ్యూ డిలిజెన్స్ ఎందుకు ముఖ్యం?
అండర్-కన్ స్ట్రక్షన్ ప్రాపర్టీలలో పెట్టుబడి పెట్టేటప్పుడు ఉండే ఆర్థిక రిస్క్ లను ఈ కేసు మరోసారి గుర్తుచేసింది. రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (RERA) రంగంలో పారదర్శకత తీసుకురావడానికి స్థాపించబడినప్పటికీ, ప్రాజెక్ట్ ఆలస్యాలు, డెవలపర్ల నిర్లక్ష్యం వంటివి ఇప్పటికీ జరుగుతూనే ఉన్నాయి.
ఈ వివాదంలో అసలు సమస్య, పూర్తి చెల్లింపు జరిగినప్పటికీ రిజిస్టర్డ్ సేల్ అగ్రిమెంట్ లేకపోవడమే. భారతదేశంలో, రిజిస్టర్డ్ సేల్ అగ్రిమెంట్ అనేది కొనుగోలుదారునికి ఆస్తిపై హక్కులను స్థాపించే కీలకమైన చట్టపరమైన పత్రం. ఇది లేకుండా, ఒకే యూనిట్ ను వేరొకరికి అమ్మితే, కొనుగోలుదారుకు రక్షణ చాలా తక్కువగా ఉంటుంది.
కొనుగోలుదారులు ఏం గమనించాలి?
రియల్ ఎస్టేట్ లో పెట్టుబడి పెట్టేవారు, రిస్క్ తగ్గించుకోవడానికి ఈ క్రింది అంశాలను తప్పకుండా పరిశీలించాలి:
- ప్రాజెక్ట్ RERA రిజిస్ట్రేషన్: ప్రాజెక్ట్ రిజిస్టర్ అయిందా, డెవలపర్ ప్రాజెక్ట్ స్టేటస్, టైమ్ లైన్, పెండింగ్ లిటిగేషన్స్ వంటివి అప్ డేట్ చేశారా అని ఎల్లప్పుడూ సంబంధిత రాష్ట్ర RERA వెబ్ సైట్ లో తనిఖీ చేయండి.
- రిజిస్టర్డ్ అగ్రిమెంట్లు: రిజిస్టర్డ్ సేల్ అగ్రిమెంట్ పై పట్టుబట్టండి. అనధికారిక ఒప్పందాలు లేదా రిజిస్టర్ కాని అగ్రిమెంట్ల ఆధారంగా చేసిన చెల్లింపులు నష్టపోయే ప్రమాదం చాలా ఎక్కువ.
- ఆర్థిక రెడ్ ఫ్లాగ్స్: బౌన్స్ అయిన చెక్కులు లేదా ప్రాజెక్ట్ అప్ డేట్స్ లో తరచుగా ఆలస్యం కావడం వంటివి పెద్ద హెచ్చరిక సంకేతాలు. డెవలపర్ ప్రాథమిక చెల్లింపు బాధ్యతలను కూడా తీర్చడంలో ఇబ్బంది పడుతుంటే, అది లోతైన ఆర్థిక సమస్యలను సూచిస్తుంది.
- చట్టపరమైన మార్గాలు: వినియోగదారుల కమిషన్లు రికవరీకి ఒక మార్గాన్ని అందించినప్పటికీ, చట్టపరమైన పోరాటాలు సుదీర్ఘంగా, అలసిపోయేలా ఉంటాయి. సైన్ చేసే ముందు లేదా చెల్లింపు చేసే ముందు క్షుణ్ణంగా డ్యూ డిలిజెన్స్ చేయడం అనేది రిస్క్ మేనేజ్మెంట్ కు అత్యంత ప్రభావవంతమైన మార్గం.