Mindspace REIT చెన్నైలో దూకుడు: రెండు భారీ IT పార్కులు కొనుగోలుతో మార్కెట్ లో దూసుకుపోతుంది!

చెన్నైలో విస్తరణపై భారీ అడుగు!

Mindspace Business Parks REIT, చెన్నైలో తన వ్యాపారాన్ని విస్తరించేందుకు రెండు పెద్ద డీల్స్ చేసింది. International Tech Park Chennai (ITPC) లో 51% స్టేక్‌ను ₹1,500 కోట్లకు (డెట్ ₹600 కోట్లతో కలిపి, మొత్తం ఆస్తి విలువ ₹3,000 కోట్లు) కొనుగోలు చేసింది. దీనితో పాటు, 360 ONE Asset సంస్థ 49% స్టేక్‌ను తీసుకుంది. ఈ డీల్ తర్వాత, MSTAR కు చెన్నైలో మొత్తం లీజబుల్ ఏరియా (Leasable Area) గణనీయంగా పెరిగింది.

చెన్నైలో మార్కెట్ లీడర్‌గా MSTAR

ఇటీవల Commerzone Pallikaranai ని ₹2,541 కోట్లకు కొనుగోలు చేసిన తర్వాత, ఈ కొత్త ITPC డీల్ MSTAR చెన్నై పోర్ట్‌ఫోలియోను రెట్టింపు చేసింది. ఇప్పుడు ఈ రెండు ఆస్తుల ద్వారా వచ్చిన 5.2 మిలియన్ చదరపు అడుగుల ఆస్తి, MSTAR మొత్తం లీజబుల్ ఏరియాలో 14% వాటాను కలిగి ఉంది. గతంలో ఇది కేవలం 3% మాత్రమే. ఈ మొత్తం ఆస్తుల విలువ (Gross Asset Value) ఇప్పుడు ₹48,321 కోట్లకు చేరుకుంది. చెన్నైలోని Pallavaram-Thoraipakkam Road (PTR) కారిడార్‌లో తమ ఆధిపత్యాన్ని సుస్థిరం చేసుకోవడమే ఈ విస్తరణ వెనుక ఉన్న లక్ష్యం.

మార్కెట్ పరిస్థితులు & వృద్ధి అవకాశాలు

భారతదేశంలో ఆఫీస్ రియల్ ఎస్టేట్ రంగం జోరుగా సాగుతోంది. 2026 ఆర్థిక సంవత్సరం మొదటి త్రైమాసికంలో $1.4 బిలియన్ల పెట్టుబడులు వచ్చాయి, ఇందులో 80% వాణిజ్య ఆస్తులవే. చెన్నై ఆఫీస్ మార్కెట్ లో ఖాళీ స్థలాల శాతం (Vacancy Rates) తక్కువగా ఉంది. 2026 ఆర్థిక సంవత్సరంలో అద్దెల వృద్ధి (Rental Growth) 3-4% వరకు ఉంటుందని అంచనా. గ్లోబల్ క్యాపబిలిటీ సెంటర్స్ (GCCs) మరియు IT-BPM సంస్థల నుంచి డిమాండ్ బలంగా ఉంది.

PTR కారిడార్, మెరుగైన కనెక్టివిటీ మరియు ఇతర ప్రాంతాలతో పోలిస్తే పోటీ ధరల కారణంగా ఒక కీలక మైక్రో-మార్కెట్‌గా మారుతోంది. దీనివల్ల అద్దెల పెంపునకు అవకాశం ఉంది. MSTAR P/E నిష్పత్తి సుమారు 53-60x మధ్య ఉంది, ఇది Brookfield India REIT (47.3x) కంటే ఎక్కువ, Embassy REIT (75.1x) కంటే తక్కువ. MSTAR స్టాక్ ధర (MSTAR) ప్రస్తుతం సుమారు ₹478-481 మధ్య ట్రేడ్ అవుతోంది.

సవాళ్లు

అయితే, కొన్ని సవాళ్లు కూడా ఉన్నాయి. ITPC లోని కొత్తగా పూర్తయిన టవర్ 2 లో ఆక్యుపెన్సీ రేటు కేవలం 28% మాత్రమే ఉంది, ఇది వెంటనే రాబడిని తగ్గించవచ్చు మరియు లీజింగ్ ప్రయత్నాలు అధికంగా అవసరం కావచ్చు. ఈ కొనుగోళ్ల తర్వాత MSTAR లోన్-టు-వాల్యూ (LTV) నిష్పత్తి సుమారు **28%**కి పెరిగింది. ఇది భవిష్యత్తులో పెద్ద అప్పులతో కూడిన విస్తరణలకు కొంత పరిమితిగా మారవచ్చు.

భవిష్యత్తుపై అంచనాలు

అయితే, మార్కెట్ నిపుణులు MSTAR పై సానుకూల దృక్పథంతోనే ఉన్నారు. జనవరి 2026 లో Morgan Stanley ఈ స్టాక్‌కు 'Overweight' రేటింగ్ ఇచ్చింది. తక్కువ లివరేజ్, మార్కెట్ అద్దెలు పెరిగే అవకాశం, మరియు డేటా సెంటర్ల రంగంలో విస్తరణ MSTAR విలువను పెంచుతాయని వారు అంచనా వేస్తున్నారు. Jefferies, Citi, మరియు ICICI Securities వంటి అనేక బ్రోకరేజ్ సంస్థలు కూడా 'Buy' రేటింగ్‌లను పునరుద్ఘాటించాయి, MSTAR వృద్ధి పథంపై విశ్వాసాన్ని చూపుతున్నాయి.