Whalesbook
RERA పునాది: విశ్వాసాన్ని నిర్మించడం
10 ఏళ్ల క్రితం RERA చట్టం వచ్చినప్పుడు చాలామంది సందేహించారు. కానీ, ఇప్పుడు ఇది ఇండియా ప్రాపర్టీ మార్కెట్లో ఒక కీలక భాగంగా మారింది. ఈ చట్టం కచ్చితత్వంతో కాకుండా, మార్కెట్ పనితీరును సమూలంగా మార్చడం ద్వారా విజయం సాధించింది. దీని అతిపెద్ద ప్రభావం కొనుగోలుదారుల విశ్వాసాన్ని పెంచడం, ఎస్క్రో ఖాతాలు (Escrow accounts) వంటి నిధులను క్రమశిక్షణతో నిర్వహించడం, పారదర్శకత లేని రంగాన్ని క్రమబద్ధీకరించడం. ఈ రెగ్యులేటరీ మార్పు.. మార్కెట్లో ఉన్న రిస్క్ లెక్కలను మార్చేసింది. దీంతో భారత రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్.. ఇన్స్టిట్యూషనల్ ఇన్వెస్టర్లకు మరింత ఆకర్షణీయంగా మారింది.
రికార్డు స్థాయిలో పెట్టుబడులు
ఈ పెరుగుతున్న నమ్మకాన్ని రంగంలోకి వస్తున్న పెట్టుబడుల రూపంలో చూడవచ్చు. 2024 నుండి 2026 మొదటి త్రైమాసికం వరకు, ఈ రంగం $30.7 బిలియన్ల ఈక్విటీ ఇన్ఫ్లోలను ఆకర్షించింది. ఇది మునుపటి రెండేళ్ల కాలంతో పోలిస్తే 88% పెరుగుదల. ఇన్స్టిట్యూషనల్ ఇన్వెస్టర్లు ఈ సమయంలో తమ పెట్టుబడులను దాదాపు రెట్టింపు చేశాయి. రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ట్రస్ట్లు (REITs) కూడా గణనీయంగా పరిణితి చెందాయి, 2026 మొదటి త్రైమాసికంలోనే $2 బిలియన్ల నిధులను వెచ్చించాయి. ఇవి మార్కెట్ క్యాపిటలైజేషన్లో గణనీయమైన పెరుగుదలకు దోహదపడ్డాయి. RERA రాకముందున్న అసమగ్రమైన, తక్కువ పారదర్శకతతో కూడిన వాతావరణానికి పూర్తి విరుద్ధంగా, ఈ పెట్టుబడులు మార్కెట్ ఇన్స్టిట్యూషనల్ విశ్వాసాన్ని పొందినట్లు స్పష్టంగా చూపిస్తున్నాయి.
అమలులో సవాళ్లు
RERA సాధించిన గణనీయమైన నిర్మాణపరమైన విజయాలు ఉన్నప్పటికీ, చట్టం అమలులో తీవ్ర సమస్యలు దాని ప్రభావాన్ని దెబ్బతీస్తున్నాయి. సుప్రీంకోర్టు (Supreme Court) తరచుగా తీవ్ర విమర్శలు చేస్తోంది. కొందరు న్యాయమూర్తులు, కొనుగోలుదారులను రక్షించడం కంటే డిఫాల్ట్ అవుతున్న బిల్డర్లకు మేలు చేస్తుంటే, ఆ చట్టాన్ని రద్దు చేయడమే మంచిదని సూచిస్తున్నారు. ఈ న్యాయపరమైన విమర్శ.. ఒక కీలక సమస్యను ఎత్తిచూపుతోంది. RERA ప్రాజెక్ట్ రిజిస్ట్రేషన్, ఎస్క్రో అవసరాలు, బహిర్గతాల (disclosures) ను తప్పనిసరి చేసినప్పటికీ, దాని ఉత్తర్వుల వాస్తవ అమలు అస్థిరంగా, తరచుగా నెమ్మదిగా ఉంది. అనేక రాష్ట్ర RERA అధికారులు ఖాళీలు, అమలు అధికారాల లేమితో ఇబ్బంది పడుతున్నారు. దీనివల్ల సుదీర్ఘమైన న్యాయ ప్రక్రియలు, కొనుగోలుదారులకు నిధులు లేదా ఆస్తులను తిరిగి పొందడంలో ఇబ్బందులు ఏర్పడుతున్నాయి.
బలహీనమైన అమలుపై ఆందోళనలు
కొంతమంది విమర్శకుల వాదన ప్రకారం, RERA విశ్వాసాన్ని పెంపొందించడంలో సాధించిన విజయం.. ఇంకా స్థిరమైన, నమ్మకమైన రక్షణకు దారితీయలేదు. న్యాయస్థానాల వ్యాఖ్యలు, ముఖ్యంగా సుప్రీంకోర్టు నుంచి వచ్చినవి, కొన్ని నియంత్రణ సంస్థలు కొనుగోలుదారులకు బలమైన పరిష్కారాల కంటే డెవలపర్లకు సులభమైన ప్రక్రియలకు ప్రాధాన్యత ఇస్తున్నట్లు సూచిస్తున్నాయి. దీనివల్ల RERA ఒప్పందాలను క్రమబద్ధీకరించినప్పటికీ, బాధ్యతాయుతంగా ఉండేలా చేసే దాని శక్తి.. నెమ్మదిగా సాగే బ్యూరోక్రసీ, రాష్ట్రాల మధ్య అసమాన అమలుతో బలహీనపడుతోందనే అభిప్రాయం వస్తోంది. పెట్టుబడిదారులకు, రిస్క్ అనేది చట్టం ఉద్దేశ్యం నుంచి కాదు, అది ఎలా అమలు జరుగుతుందనే దాని నుంచి వస్తుంది. కొనసాగుతున్న సుదీర్ఘ కోర్టు కేసులు, పట్టించుకోని ఉత్తర్వులు, కొందరు బిల్డర్లకు లభిస్తున్న రక్షణ.. వినియోగదారుల రక్షణ వ్యవస్థను మార్చవచ్చని, ఆలస్యం చేయవచ్చని సూచిస్తున్నాయి. ఇది RERA నిర్మించాలని ఆశించిన పెట్టుబడిదారుల విశ్వాసాన్ని బలహీనపరుస్తుంది. ఈ మెరుగైన పారదర్శకత, బలహీనమైన అమలు మిశ్రమం.. హామీ ఇచ్చిన రాబడులను ఆశించే పెట్టుబడిదారులకు స్పష్టమైన రిస్క్ ను జోడిస్తుంది.
ముందుకు సాగడం
RERA తన రెండవ దశాబ్దంలోకి ప్రవేశిస్తున్నందున, కేవలం నియమాలను పాటించడం నుండి.. మరింత బలమైన, అనువైన వ్యవస్థను నిర్మించడంపై దృష్టి సారించాలి. దేశవ్యాప్తంగా స్థిరమైన అమలు, సిబ్బంది ఖాళీలను భర్తీ చేయడం, నిధులను తిరిగి పొందే మార్గాలను మెరుగుపరచడం అవసరం. అంతేకాకుండా, ఫిన్టెక్ (fintech) ఆధారిత ఎస్క్రో మేనేజ్మెంట్, API-ఆధారిత నిధుల ట్రాకింగ్ వంటి టెక్నాలజీని ఏకీకృతం చేయడం.. పారదర్శకత, సామర్థ్యాన్ని గణనీయంగా పెంచుతుంది. ఈ నియంత్రణ ఫ్రేమ్వర్క్.. కో-లివింగ్, ఫ్రాక్షనల్ ఓనర్షిప్ వంటి అభివృద్ధి చెందుతున్న ఆస్తి తరగతులను కూడా చేర్చడానికి పరిణామం చెందాలి. ఇది కొత్త పెట్టుబడి మార్గాలకు కూడా రక్షణ గొడుగును విస్తరిస్తుంది. విశ్వాసం యొక్క పునాది నిర్మించబడింది; ఇప్పుడు, భారతదేశ డైనమిక్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లోకి దేశీయ, ప్రపంచ మూలధనాన్ని ప్రవహింపజేయడానికి స్థిరమైన ఫలితాలు దాని విలువను నిరూపించుకోవాలి.