భారత్ లో గృహ సంక్షోభం: ప్రభుత్వ భూములు ఉన్నా.. వాడుకోలేకపోతున్నారా?

భారతీయ రైల్వేస్ వంటి ప్రభుత్వ రంగ సంస్థల వద్ద భారీ ఎత్తున భూములున్నాయి. ఇండియన్ రైల్వేస్ కు దాదాపు 4.90 లక్షల హెక్టార్ల భూమి ఉంది. అయితే, ఇందులో 1% కంటే తక్కువే వాణిజ్య అవసరాలకు వాడుతున్నారు. 2024-25 ఆర్థిక సంవత్సరంలో లీజుల ద్వారా కేవలం ₹3,129 కోట్ల ఆదాయం మాత్రమే వచ్చింది. మార్చి 2023 నాటికి 62,000 హెక్టార్ల ఖాళీ భూమిని గుర్తించినా, అందులో కేవలం 0.14% మాత్రమే అభివృద్ధికి కేటాయించారు, ఒక్క ప్రాజెక్ట్ కూడా పూర్తవ్వలేదు. రక్షణ మంత్రిత్వ శాఖ సుమారు 18 లక్షల ఎకరాలను పర్యవేక్షిస్తోంది, ఇందులో 45,906 ఎకరాలు సర్ప్లస్ (అదనపు) భూమిగా గుర్తించారు. ఢిల్లీలోనే 800 ఎకరాలకు పైగా ఇలాంటి భూమి ఉంది. తెలంగాణలో సెంట్రల్ PSUsకు కేటాయించిన 12,500 ఎకరాలలో 4,000-5,000 ఎకరాలు ఇంకా వాడకంలో లేవు.

ఈ ప్రభుత్వ భూములను ఉపయోగించుకోవడంలో ఆలస్యానికి ప్రధాన కారణం పాతకాలపు పాలసీలు, సంక్లిష్టమైన నిబంధనలే. గతంలో వచ్చిన అర్బన్ ల్యాండ్ సీలింగ్ యాక్ట్ వంటి చట్టాలు ఆస్తులను న్యాయపరమైన చిక్కుల్లో పడేసి, ప్రైవేట్ రంగ ప్రవేశాన్ని అడ్డుకున్నాయి. 'ప్రధాన మంత్రి ఆవాస్ యోజన' (PMAY) వంటి పథకాలు సరసమైన గృహాలను ప్రోత్సహిస్తున్నా, సరఫరా (Supply) పరంగా సమస్యలున్నాయి. కాగ్ (Comptroller and Auditor General) భారతీయ రైల్వేస్ తన భూములను సమర్థవంతంగా ఉపయోగించుకోలేదని, కేటాయించిన స్థలాల్లో అభివృద్ధి జరగడం లేదని, ఆక్రమణలు, యాజమాన్యంపై స్పష్టత లేకపోవడం వంటి సమస్యలున్నాయని తరచుగా విమర్శించింది. రైల్వే ల్యాండ్ డెవలప్‌మెంట్ అథారిటీ (RLDA) కూడా అందుబాటులో ఉన్న భూమిలో చాలా తక్కువ భాగాన్ని మాత్రమే అభివృద్ధి చేయగలిగింది. మరోవైపు, ముడిసరుకుల ధరలు పెరగడం, తక్కువ ధరల ఇళ్ల లభ్యత తగ్గడం వంటి కారణాలతో డెవలపర్లు లగ్జరీ ప్రాజెక్టుల వైపే ఎక్కువగా మొగ్గు చూపుతున్నారు. 2026 మొదటి క్వార్టర్ (Q1 2026) లో సరసమైన గృహాల అమ్మకాలు 23% తగ్గాయి.

ఈ ప్రభుత్వ భూములను వాడకుండా ఆలస్యం చేయడం వల్ల తీవ్ర పరిణామాలుంటాయి. ఇది భారీ ఆర్థిక అవకాశాలను కోల్పోవడమే, అభివృద్ధికి ఆటంకం కలిగిస్తుంది. భూముల ధరలు పెరుగుతున్న కొద్దీ, ఈ ఆస్తులను ఉపయోగించుకోవడం మరింత ఖరీదైనదిగా మారుతుంది. భూముల టైటిల్స్, ఆక్రమణలు, వివిధ ఏజెన్సీల మధ్య సమన్వయ లోపం వంటివి ఆలస్యానికి, దుర్వినియోగానికి దారితీస్తాయి. ప్రైవేట్ డెవలపర్లు లగ్జరీ సెగ్మెంట్‌పైనే దృష్టి పెట్టడం, సరసమైన గృహాల కొరత సామాజిక అసమానతలను పెంచుతుంది. ప్రభుత్వ సంస్థల వద్ద ఉన్న భూముల ఏకీకృత, డిజిటలైజ్డ్ రికార్డులు లేకపోవడం వ్యూహాత్మక ప్రణాళికను కష్టతరం చేస్తుంది. స్పష్టమైన, సులభమైన విధానాలు లేకుండా ఈ ఆస్తులను విడుదల చేసే ప్రయత్నాలు అసమర్థంగా మారే ప్రమాదం ఉంది.

భారత్ లోని పట్టణ గృహ సంక్షోభాన్ని పరిష్కరించడానికి, అందుబాటులో ఉన్న ప్రభుత్వ భూములను ఉపయోగించుకోవడానికి ఒక కొత్త విధానం అవసరం. దీనికోసం, అన్ని ప్రభుత్వ భూముల సైజు, స్థానం, చట్టపరమైన స్థితి, ప్రస్తుత వాడకం వంటి వివరాలను పరిశీలించే సమగ్ర ఆడిట్ చేపట్టాలి. సరసమైన గృహ నిర్మాణ అవసరాలను చేర్చే స్పష్టమైన, పోటీతో కూడిన లీజింగ్ విధానాలను అమలు చేయడం ద్వారా డెవలపర్ల ఖర్చులను తగ్గించవచ్చు, ప్రాజెక్టుల లాభదాయకతను పెంచవచ్చు. వేగవంతమైన అనుమతులు, అధిక ఫ్లోర్ ఏరియా రేషియో (FAR) వంటి రెగ్యులేటరీ ప్రోత్సాహకాలు అభివృద్ధిని వేగవంతం చేస్తాయి. 5.25% రెపో రేటు వంటి స్థిరమైన స్థూల ఆర్థిక కారకాలు రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్‌కు కొంత స్థిరత్వాన్నిచ్చినా, సరఫరా వైపు ఉన్న మూల సమస్యలను అవి పరిష్కరించవు. గృహాల డిమాండ్, లభ్యత మధ్య అంతరాన్ని తగ్గించడానికి సరఫరా వైపు సంస్కరణలు, విధాన మార్పులు అవసరమని నిపుణులు నొక్కి చెబుతున్నారు. ఉపయోగించుకోని ప్రభుత్వ భూములను క్రమపద్ధతిలో విడుదల చేయడం ద్వారా, భారతదేశం తన గృహాల కొరతను తీర్చవచ్చు, స్థిరమైన పట్టణ వృద్ధిని ప్రోత్సహించవచ్చు, ప్రభుత్వ ఆస్తులు సమాజానికి ప్రయోజనం చేకూర్చేలా చూడవచ్చు.