గురుగ్రామ్ ₹500 కోట్ల స్కామ్: రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్టర్లకు షాక్! ఇండియా టైటిల్ సిస్టమ్‌లో పెద్ద లోపాలు?

ఒక్క ఫ్లోర్.. వందల కోట్ల మోసం!

గురుగ్రామ్‌లో జరిగిన ఈ కుంభకోణంలో, దాదాపు 3,000 చదరపు అడుగుల విస్తీర్ణంలో ఉన్న ఒక వాణిజ్య అంతస్తును, 2021 నుండి 2023 మధ్య కాలంలో పలువురు కొనుగోలుదారులకు అమ్మినట్లు దర్యాప్తులో తేలింది. కొనుగోలుదారులు రిజిస్టర్డ్ డాక్యుమెంట్లు ఉన్నా, వారికి ఆస్తిపై హక్కు దక్కలేదు. ఈ కేసులో సీఈఓ ధ్రువ్ దత్ శర్మను అరెస్ట్ చేశారు. ఆయన నకిలీ ఒప్పందాలు, యాజమాన్య బదిలీలను ఆలస్యం చేయడం ద్వారా ఈ మోసాలకు పాల్పడినట్లు ఆరోపణలున్నాయి. భారతదేశంలో ప్రభుత్వ హామీతో కూడిన స్పష్టమైన యాజమాన్య హక్కుల వ్యవస్థ (Guaranteed Title System) లేకపోవడమే ఇక్కడ ప్రధాన సమస్య. ఇక్కడి సిస్టమ్‌లో, పత్రాల ఆధారంగా యాజమాన్యం ఉంటుందని భావిస్తారు. దీంతో పాత హక్కులు, వారసత్వ సమస్యలు, నకిలీ పత్రాలు కొత్త కొనుగోలుదారులకు ఇబ్బందులు కలిగిస్తున్నాయి. ఇన్వెస్టర్లు సొంతంగా సమగ్ర పరిశీలన (Due Diligence) చేసుకోవాల్సిన భారం పడుతోంది.

మార్కెట్‌పై ప్రభావం.. నియంత్రణ సంస్థల వైఫల్యం?

ఇటీవల కాలంలో భారత రియల్ ఎస్టేట్ రంగం పుంజుకుంటున్న తరుణంలో, ఈ స్కామ్ బయటపడటం ఆందోళన కలిగిస్తోంది. 2025 నాటికి సంస్థాగత పెట్టుబడులు (Institutional Investment) $7.5 బిలియన్ల రికార్డు స్థాయికి చేరినప్పటికీ, ఈ ఘటన భవిష్యత్ పెట్టుబడులపై నీలినీడలు కమ్ముతోంది. RERA వంటి నియంత్రణ సంస్థలు కూడా ఇలాంటి పెద్ద ఎత్తున జరిగే టైటిల్ మోసాలను అరికట్టడంలో విఫలమవుతున్నాయని విమర్శలు వస్తున్నాయి. ఆదర్శ్ హౌసింగ్ సొసైటీ, కర్ణాటక వక్ఫ్ బోర్డ్ ల్యాండ్ స్కామ్ వంటి గతంలో జరిగిన కుంభకోణాలనూ ఇది గుర్తు చేస్తోంది. భూముల పరిపాలన వివిధ ప్రభుత్వ విభాగాల (రిజిస్ట్రేషన్, సర్వే, రెవిన్యూ) మధ్య విభజించబడి ఉండటం, సమన్వయ లోపం, పాత పద్ధతులు వంటివి ఈ సమస్యను మరింత తీవ్రతరం చేస్తున్నాయి.

ఇన్వెస్టర్లకు రిస్క్.. జాగ్రత్త అవసరం!

ఈ గురుగ్రామ్ కుంభకోణం, ఇన్వెస్టర్లకు ఉన్న రిస్క్‌ను మరింత స్పష్టం చేసింది. చట్టబద్ధంగా రిజిస్టర్ అయిన డాక్యుమెంట్లు ఉన్నా, ఆస్తిపై పూర్తి యాజమాన్యం ఉంటుందనే గ్యారెంటీ లేదని తేలింది. ఈ స్కామ్‌లో, ఒకే ఆస్తిని పలువురికి అమ్మిన తర్వాత, లింక్డ్ కంపెనీల ద్వారా తిరిగి లీజుకు ఇవ్వడం వంటి పద్ధతులను ఉపయోగించినట్లు ఆరోపణలున్నాయి. ఇది గురుగ్రామ్ వంటి వాణిజ్యపరంగా అభివృద్ధి చెందిన ప్రాంతాలలో పెట్టుబడులకు, ముఖ్యంగా కమర్షియల్ ప్రాపర్టీలలో రిస్క్‌ను పెంచుతుంది. ఇక్కడ ప్రధాన సమస్య 'ప్రిజంప్టివ్ టైటిల్ సిస్టమ్' (Presumptive Title System). అంటే, కొనుగోలుదారే తన యాజమాన్యాన్ని నిరూపించుకోవాలి. పాత హక్కులు లేదా మోసాలు బయటపడితే, ఖరీదైన, సుదీర్ఘమైన న్యాయ పోరాటాలు తప్పవు. టైటిల్ ఇన్సూరెన్స్ (Title Insurance) వంటివి అందుబాటులోకి వస్తున్నా, చాలా మంది కొనుగోలుదారులు ఇంకా ఈ రక్షణ పొందడం లేదు.

పరిష్కార మార్గాలు.. భవిష్యత్తులో మార్పు!

గురుగ్రామ్ స్కామ్ ఇన్వెస్టర్లకు ఒక హెచ్చరికలాంటిది. కేవలం డాక్యుమెంట్లుంటే సరిపోదని, ఆస్తి యాజమాన్య చరిత్రను, ఏదైనా ఆస్తిపై ఉన్న హక్కులను (Liens) క్షుణ్ణంగా పరిశీలించాలని, న్యాయవాదుల సలహా తీసుకోవాలని నిపుణులు సూచిస్తున్నారు. ఆస్తుల లావాదేవీలలో పారదర్శకత, భద్రతను పెంచడానికి డిజిటైజేషన్, బ్లాక్‌చెయిన్ వంటి సాంకేతికతలను పరిశీలిస్తున్నప్పటికీ, వాటిని విస్తృతంగా అమలు చేయడం ఒక పెద్ద సవాలు. భారతదేశం యాజమాన్య హక్కులకు హామీ ఇచ్చే వ్యవస్థ వైపు మారే వరకు లేదా ప్రస్తుత రక్షణ వ్యవస్థలను మెరుగుపరిచే వరకు, ఇలాంటి ఆస్తి కుంభకోణాలు రియల్ ఎస్టేట్ రంగాన్ని, ఇన్వెస్టర్ల నమ్మకాన్ని దెబ్బతీస్తూనే ఉంటాయి.