భారత్ హౌసింగ్ మార్కెట్: ప్రీమియం ఇళ్లంటేనే మోజు.. అందుబాటు ధరలో ఇళ్లకు కష్టాలు!

మార్కెట్ లో విచిత్రమైన విభజన

2025లో భారత రెసిడెన్షియల్ ప్రాపర్టీ మార్కెట్ ఒక విచిత్రమైన పరిస్థితిని చూపించింది. టాప్ 8 నగరాల్లో మొత్తం రెసిడెన్షియల్ అమ్మకాలు దాదాపు 3,48,207 యూనిట్లతో, గత ఏడాదితో పోలిస్తే కేవలం 1% స్వల్పంగా తగ్గుముఖం పట్టాయి. కానీ, లోతుగా చూస్తే మార్కెట్ రెండుగా విడిపోయినట్లు స్పష్టంగా కనిపించింది. ₹1 కోటి కంటే ఎక్కువ ధర ఉన్న ఇళ్లలకు డిమాండ్ ఏకంగా 14% పెరిగింది. ఇప్పుడు మొత్తం వార్షిక రెసిడెన్షియల్ ట్రాన్సాక్షన్లలో సగం వాటా వీటిదే. ఇది, ₹50 లక్షల లోపు ధర ఉన్న అందుబాటు ధర గృహాల (Affordable Housing) విభాగానికి పూర్తి విరుద్ధం. ఈ విభాగంలో డిమాండ్ 17% తగ్గగా, కొత్త లాంచ్‌లు (New Launches) అయితే 28% భారీగా పడిపోయాయి. ₹50 లక్షల నుండి ₹1 కోటి మధ్య ధర పలికే మిడ్-రేంజ్ సెగ్మెంట్ లో కూడా అమ్మకాలు 8% తగ్గాయి. ఇది మార్కెట్ లో తీవ్రమైన ధ్రువణాన్ని (Polarization) స్పష్టం చేసింది. కొనుగోలుదారుల ప్రాధాన్యతలు, డెవలపర్ల వ్యూహాలు మారడంతో, ఎక్కువ లాభాలు వచ్చే ప్రీమియం ప్రాజెక్టుల వైపు పెట్టుబడులు మళ్లుతున్నాయి.

ప్రీమియంకరణ జోరు

ఈ ప్రీమియం గృహాల వైపు మళ్లిన ధోరణి (Premiumisation) భారతీయ గృహ నిర్మాణ రంగాన్ని పూర్తిగా మార్చేస్తోంది. ₹1 కోటి కంటే ఎక్కువ ధర ఉన్న ఇళ్లు 2025లో మొత్తం అమ్మకాల్లో సుమారు 50% వాటాను ఆక్రమించాయి. ఇది 2018 ప్రారంభంలో కేవలం 16% గా ఉండేది. JLL డేటా ప్రకారం, 2025 తొలి అర్ధభాగంలో ప్రీమియం ఇళ్లు మార్కెట్ వాటాలో 62% కి చేరుకున్నాయి, గత ఏడాదితో పోలిస్తే ఇది 51% నుండి పెరిగింది. ముఖ్యంగా ₹3-5 కోట్ల బ్రాకెట్ లో డిమాండ్ చాలా బలంగా ఉంది. పెరుగుతున్న ఆదాయాలు, ఉన్నత స్థాయి జీవనశైలి ఆకాంక్షలు, గ్లోబల్ అంచనాలతో తిరిగి వస్తున్న NRIలు దీనికి ప్రధాన కారణాలు. దీని ఫలితంగా, ప్రధాన నగరాల్లో ఇళ్ల సగటు ధరలు పెరిగాయి. NCR లో 19% వార్షిక వృద్ధి నమోదవ్వగా, హైదరాబాద్ (13%), బెంగళూరు (12%) తర్వాతి స్థానాల్లో నిలిచాయి. RBI రేట్ కట్స్ వల్ల తగ్గిన లిక్విడిటీ, స్థిరమైన ద్రవ్యోల్బణం (Inflation) వంటి స్థూల ఆర్థిక అంశాలు మార్కెట్ కు మద్దతుగా నిలిచినా, వాటి ప్రయోజనాలు ఎక్కువగా ప్రీమియం సెగ్మెంట్ కే దక్కాయి.

అందుబాటు సమస్య, రంగం ఒత్తిడి

అయితే, భారత రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ లో ఈ దూకుడు ప్రీమియంకరణ (Aggressive Premiumisation) తీవ్రమైన 'అందుబాటు సమస్య' (Affordability Crisis) ను సృష్టిస్తోంది. తక్కువ మార్జిన్ల కారణంగా డెవలపర్లు తక్కువ-టికెట్ ప్రాజెక్టుల నుంచి వైదొలగడంతో, ₹50 లక్షల లోపు ధర ఉన్న విభాగంలో కొత్త లాంచ్‌లు 28% పడిపోయాయి. ఈ వ్యూహాత్మక ఉపసంహరణ వల్ల, డిమాండ్ 17% తగ్గినా, సబ్-₹50 లక్షల హౌసింగ్ లో తీవ్రమైన సప్లై కొరత ఏర్పడింది. ₹50 లక్షల లోపు ఇళ్ల మార్కెట్ వాటా 2022 లో దాదాపు 63% నుండి 2025 నాటికి కేవలం 21% కి పడిపోయింది. దీంతో పట్టణ ప్రాంతాల్లోని యువ మధ్యతరగతి కొనుగోలుదారులతో సహా పెద్ద సంఖ్యలో ప్రజలు మార్కెట్ కు దూరమవుతున్నారు. విస్తృత మార్కెట్ విషయానికొస్తే, Nifty Realty ఇండెక్స్ 2025లో అత్యంత పేలవమైన పనితీరు కనబరిచిన రంగాలలో ఒకటిగా నిలిచింది. దాని గరిష్ట స్థాయి నుండి 26% పడిపోయి, బేర్ మార్కెట్ లోకి ప్రవేశించింది. ప్రధాన డెవలపర్లు గణనీయమైన స్టాక్ ధరల తగ్గుదలను నివేదించారు. RERA నిబంధనల అమలు అన్ని రాష్ట్రాల్లోనూ ఏకరీతిగా లేదు, అమలు మరియు జాప్యంపై విమర్శలు కొనసాగుతున్నాయి.

భవిష్యత్ అంచనాలు

విశ్లేషకులు మాత్రం, బలమైన సంపద సృష్టి, జీవనశైలి ఆకాంక్షల వల్ల ప్రీమియం, లగ్జరీ విభాగాల్లో డిమాండ్ కొనసాగుతుందని అంచనా వేస్తున్నారు. అధిక-మార్జిన్ ప్రాజెక్టులపై డెవలపర్ల దృష్టి కొనసాగుతుందని, ప్రీమియం కేటగిరీలలో సప్లై క్రమశిక్షణ, ధరల పెరుగుదల కొనసాగవచ్చని భావిస్తున్నారు. మొత్తం మార్కెట్ వాల్యూమ్ లు స్థిరపడినా లేదా స్వల్ప వృద్ధిని చూసినా, ప్రీమియంకరణ ధోరణి కొనసాగే అవకాశం ఉంది. అయితే, ఉన్నత స్థాయి ఆకాంక్షలకు, సామాన్య మార్కెట్ అందుబాటుకు మధ్య పెరుగుతున్న అంతరం ఒక కీలక ఆందోళనగా మిగిలిపోతుంది.