భారత రియల్టీలో కొత్త ట్రెండ్: Tier-II/III నగరాల్లో ఇళ్ల ధరలు పరుగులు!

దేశీయ రెసిడెన్షియల్ మార్కెట్, ప్రస్తుతం ఉన్న Tier-I మెట్రోపాలిటన్ నగరాల నుంచి బయటపడి, అభివృద్ధి చెందుతున్న Tier-II, Tier-III నగరాల వైపు మళ్లుతోంది. దీనికి ప్రధాన కారణం మెట్రో నగరాల్లో ఇళ్ల ధరలు విపరీతంగా పెరిగిపోవడమే. 2022-2024 మధ్య కాలంలో, Tier-I నగరాల్లో ధరల పెరుగుదల ఆదాయ వృద్ధిని మించిపోయింది. దీంతో ఇక్కడ సగటు ఇళ్ల ధరలు చదరపు అడుగుకు ₹11,000 కి చేరుకున్నాయి.

చిన్న నగరాల్లో పెరుగుతున్న డిమాండ్

దీనికి భిన్నంగా, Tier-II, Tier-III నగరాలు మరింత స్థిరమైన వృద్ధిని చూపిస్తున్నాయి. ఇక్కడ తక్కువ ధరకే ఇళ్లు దొరకడంతో పాటు, ధర-ఆదాయ నిష్పత్తి (Price-to-Income Ratio) మెరుగ్గా ఉంది. ప్రభుత్వం అమలు చేస్తున్న స్మార్ట్ సిటీస్ మిషన్, AMRUT వంటి పథకాలతో పాటు కొత్త హైవేలు, ఎక్స్‌ప్రెస్‌వేలు, డిజిటల్ నెట్‌వర్క్‌ల అభివృద్ధి వల్ల కనెక్టివిటీ, ఆర్థిక అవకాశాలు పెరుగుతున్నాయి. అంతేకాకుండా, మెట్రోయేతర ప్రాంతాల్లో ఉద్యోగాల కల్పన కూడా ఊపందుకుంది. ముఖ్యంగా Tier-III నగరాలు 40% ఉద్యోగాలను సృష్టిస్తుండగా, Tier-II నగరాలు 29% తో రెండో స్థానంలో ఉన్నాయి. ఐటీ, తయారీ, లాజిస్టిక్స్ వంటి రంగాల నుంచి వస్తున్న ఈ ఉద్యోగాల విస్తరణ, ఈ అభివృద్ధి చెందుతున్న కేంద్రాలలో కొనుగోలుదారుల డిమాండ్‌ను పెంచుతోంది. 2026 నాటికి, Tier-II నగరాలు మరింత కీలక పాత్ర పోషిస్తాయని, మెరుగైన అందుబాటు ధరలు, వేగవంతమైన కొనుగోలు రేటును అందిస్తాయని అంచనా.

డెవలపర్లు, వాల్యుయేషన్స్

DLF, Lodha Developers, Godrej Properties వంటి ప్రముఖ ప్రాపర్టీ కంపెనీల ప్రైస్-టు-ఎర్నింగ్ (P/E) నిష్పత్తులు మారుతూ వస్తున్నాయి. DLF కి 30.3x, Lodha కి 25.9x, Godrej Properties కి 27.3x (మార్చి 2024 డేటా) ఉన్నాయి. BSE రియల్టీ ఇండెక్స్ మొత్తం P/E 34.7x గా ఉంది. ఇది ఈ రంగం ఇంకా చౌకగా లేదని, భవిష్యత్ వృద్ధిని దృష్టిలో ఉంచుకొని వాల్యుయేషన్ జరుగుతోందని సూచిస్తోంది. పెద్ద నగరాల్లో త్వరితగతిన ధరల పెరుగుదల కంటే, ఉద్యోగాలు, అందుబాటు ధరలు, ప్రాంతీయ వైవిధ్యంపై ఆధారపడిన వృద్ధిపై దృష్టి మళ్లుతోంది. భూమి ధరలు తక్కువగా ఉండటం, స్థానిక డిమాండ్ బలంగా ఉండటంతో డెవలపర్లు Tier-II, Tier-III నగరాలపై ఎక్కువ దృష్టి సారిస్తున్నారు. 2026-2028 మధ్య కాలంలో, FY26కి 7.5% వృద్ధిని అంచనా వేస్తున్న భారత GDP, ఈ పరివర్తనకు మద్దతుగా నిలుస్తోంది.

సవాళ్లు, రిస్కులు

చిన్న నగరాల దృక్పథం సానుకూలంగా ఉన్నప్పటికీ, కొన్ని రిస్కులు కూడా ఉన్నాయి. ఈ పెరుగుతున్న ప్రాంతాల్లో ధరలు వేగంగా పెరిగితే, అవి కూడా Tier-I నగరాల మాదిరిగా అందుబాటులో లేకుండా పోయే ప్రమాదం ఉంది. మధ్యప్రాచ్యంలో సంఘర్షణలు వంటి గ్లోబల్ పరిణామాలు ద్రవ్యోల్బణాన్ని పెంచవచ్చు. ఇది రిజర్వ్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియా (RBI) వడ్డీ రేట్లను అధికంగా ఉంచడానికి లేదా తగ్గించడంలో ఆలస్యం చేయడానికి దారితీయవచ్చు, ఇది మధ్య, దిగువ-ఆదాయ కొనుగోలుదారులపై భారం పెంచుతుంది. 2025లో ధరల స్థిరీకరణను చూసిన ఈ విభాగాలపై ప్రభావం పడవచ్చు. ముడిసరుకు ధరలు పెరిగితే, డెవలపర్లు మార్జిన్ ఒత్తిళ్లను ఎదుర్కోవచ్చు. 2024లో కొన్ని Tier-II నగరాల్లో ఊహాజనిత కొనుగోళ్లు (Speculative Buying) కూడా ధరలను పెంచాయి, ఇది ఒక ప్రమాదకర అంశం. అలాగే, అభివృద్ధి చెందుతున్న ఈ ప్రాంతాల్లో మౌలిక సదుపాయాల ప్రాజెక్టుల ఆలస్యం లేదా ప్రణాళిక లోపాలు వృద్ధిని మందగింపజేయవచ్చు.

విశ్లేషకుల అంచనాలు

విశ్లేషకులు Tier-II, Tier-III నగరాలు 2026 తర్వాత కూడా వృద్ధిని కొనసాగిస్తాయని భావిస్తున్నారు. స్థిరమైన ఉద్యోగ కల్పన, ప్రభుత్వ మద్దతు దీనికి దోహదం చేస్తాయి. కుష్మాన్ & వాక్‌ఫీల్డ్ (Cushman & Wakefield) ప్రకారం, 2026లో భారతదేశంలో గృహ ధరలు మధ్యస్థంగా పెరుగుతాయని, ముఖ్యంగా వడ్డీ రేట్ల తగ్గింపు అంచనాలతో మధ్య-విభాగ కొనుగోలుదారులు ఆసక్తి చూపుతారని అంచనా. PM గతిశక్తి ప్రోగ్రామ్ వంటి ప్రభుత్వ మౌలిక సదుపాయాల ప్రణాళికలు ఈ ప్రాంతాల్లో ఆస్తి విలువలను, కార్యకలాపాలను పెంచుతాయి. మెట్రో ప్రాంతాల్లో వృద్ధి మందగించినప్పటికీ, చిన్న నగరాల వైపు మళ్లడం మొత్తం మార్కెట్ ఊపును కొనసాగిస్తుంది. అయితే, కొనుగోలుదారులు మరింత ఎంపిక చేసుకునే అవకాశం ఉంది, విలువ ఆధారిత కొనుగోళ్లకు ప్రాధాన్యత ఇస్తారు.