India Housing Boom: భారీ ఇళ్లు.. అందుబాటుకు నోచుకోని మధ్యతరగతి!

లగ్జరీ రంగం జోరు.. అందుబాటుపై ప్రభావం?

ఈ ఆస్తి మార్కెట్ లో వస్తున్న మార్పులు, కేవలం నివాసం కోసం కాకుండా మెరుగైన జీవన ప్రమాణాలకు డిమాండ్ పెరుగుతోందని స్పష్టం చేస్తున్నాయి. ముఖ్యంగా ప్రీమియం విభాగంలో ఈ ట్రెండ్ స్పష్టంగా కనిపిస్తోంది.

గత రెండేళ్లలో భారతదేశంలోని ఏడు ప్రధాన నగరాల్లో సగటు అపార్ట్ మెంట్ పరిమాణం 1,420 చదరపు అడుగుల నుండి సుమారు 1,676 చదరపు అడుగులకు పెరిగింది. ఇది 17 శాతం పెరుగుదల. ఉదాహరణకు, నేషనల్ క్యాపిటల్ రీజియన్ (NCR) లో ఈ సగటు పరిమాణం 30 శాతం పెరిగి, దాదాపు 2,466 చదరపు అడుగులకు చేరుకుంది. ఇక్కడ కొత్తగా వస్తున్న ప్రాజెక్టులలో 80 శాతం వరకు లగ్జరీ గృహాలే (₹1.5 కోట్లకు పైబడినవి) ఉంటున్నాయి.

ఈ యూనిట్ సైజుల పెరుగుదల, చదరపు అడుగు ధరల పెరుగుదలతో కలిసి, సగటు ఆస్తి ధరలను గణనీయంగా పెంచుతోంది. దీని వెనుక బలమైన ఆర్థిక వృద్ధి, జీవనశైలి ఆకాంక్షలు ఉన్నాయని మార్కెట్ విశ్లేషకులు చెబుతున్నారు.

లగ్జరీ గృహాల విభాగం ఈ మధ్యకాలంలో బాగా పుంజుకుంది. 2025 మొదటి అర్ధభాగంలో అమ్మకాలు 85 శాతం పెరిగాయి. ప్రస్తుతం ప్రధాన నగరాల్లో మొత్తం గృహాల అమ్మకాల్లో లగ్జరీ సెగ్మెంట్ వాటా 25 శాతం దాటింది. ఈ విభాగంలో ధరలు పెరుగుతున్నా, డిమాండ్ బలంగానే ఉంది. ఇది మధ్యతరగతి గృహ కొనుగోలుదారులను ప్రభావితం చేసే ఆర్థిక అనిశ్చితులకు లగ్జరీ మార్కెట్ అతీతంగా ఉందని సూచిస్తోంది.

గతంతో పోలిస్తే.. మార్కెట్ లో వస్తున్న మార్పులు

ఇటీవలి కాలంలో పెద్ద ఇళ్లకు డిమాండ్ పెరగడం, పాండమిక్ తర్వాత మరింత వేగవంతమైంది. 2019 నుండి 2025 మధ్య, ప్రధాన నగరాల్లో సగటు ఇంటి పరిమాణం 45 శాతం పెరిగింది. NCR లో గత ఆరు సంవత్సరాలలో సగటు అపార్ట్ మెంట్ పరిమాణం దాదాపు 97 శాతం పెరిగి, దాదాపు రెట్టింపు అయ్యింది.

డెవలపర్లు లగ్జరీ సెగ్మెంట్ లో పెరుగుతున్న డిమాండ్ ను గుర్తించి, ఈ ప్రీమియం ప్రాజెక్టులపై దృష్టి సారించారు. DLF, Godrej Properties, Lodha Group, Oberoi Realty వంటి ప్రధాన డెవలపర్లు ఈ విభాగంలో దూసుకుపోతున్నారు.

అయితే, పెద్ద, ప్రీమియం యూనిట్లపై ఈ దృష్టి, సామాన్య ప్రజలకు, మధ్యతరగతి కొనుగోలుదారులకు ఇళ్ల ధరలు అందుబాటులో లేకుండా పోవడానికి దారితీస్తోంది. చాలా మెట్రో నగరాల్లో అఫర్డబిలిటీ ఇండెక్స్ లు ఐదేళ్ల కనిష్టాలకు చేరుకుంటున్నాయి. EMI-to-income నిష్పత్తులు భారం పెంచుతున్నాయి.

దేశ జీడీపీ వృద్ధి బలంగా ఉన్నప్పటికీ, ఖర్చు చేయగల ఆదాయం పెరుగుదల అంత సమంగా లేదు. ముఖ్యంగా కీలక మార్కెట్లలో ఆస్తి ధరలు ఆదాయాల కంటే వేగంగా పెరుగుతుండటం, కొత్తగా ఇళ్లు కొనాలనుకునే వారికి సవాలుగా మారింది.

భవిష్యత్ లో రిస్క్ లు.. అంచనాలు

లగ్జరీ గృహాల మార్కెట్ పై సానుకూల దృక్పథం ఉన్నప్పటికీ, కొన్ని రిస్క్ లు పొంచి ఉన్నాయి. కేవలం పెద్ద, ప్రీమియం యూనిట్లపైనే దృష్టి పెట్టడం వల్ల, కొన్ని అత్యంత లగ్జరీ మార్కెట్లలో అధిక సరఫరా (Oversupply) ఏర్పడి, ఇన్వెంటరీ సమస్యలు తలెత్తవచ్చు.

ప్రస్తుత డిమాండ్ బలంగానే ఉన్నా, అది అధిక నికర విలువ కలిగిన వ్యక్తుల (High-Net-Worth Individuals) విభాగంలోనే కేంద్రీకృతమై ఉంది. కాబట్టి, ఖర్చు చేసే సామర్థ్యాన్ని ప్రభావితం చేసే ఆర్థిక మాంద్యం (Economic Downturns) ఈ మార్కెట్ ను ప్రభావితం చేసే అవకాశం ఉంది.

నిర్మాణ ఖర్చులు పెరగడం, ఆస్తుల పరిమాణాలు విస్తరించడంతో, డెవలపర్లపై లాభదాయకతను కొనసాగించాల్సిన ఒత్తిడి పెరుగుతోంది. వడ్డీ రేట్లు పెరిగినా లేదా సంపన్న వర్గాల ఖర్చు చేయగల ఆదాయం తగ్గినా, ఈ డిమాండ్ ఎంత బలమైనదో తేలిపోతుంది.

లగ్జరీ, మిడ్-సెగ్ మెంట్ ధరల మధ్య పెరుగుతున్న అంతరం కూడా ఒక సవాలుగా మారింది. ఇది మార్కెట్ ను మరింతగా విభజించి, హై-ఎండ్ రంగం వెలుపల వృద్ధి సామర్థ్యాన్ని పరిమితం చేయవచ్చు.

విశ్లేషకులు, కొనసాగుతున్న సంపద సృష్టి, ఆకాంక్షల కొనుగోళ్ల వల్ల ప్రీమియం, లగ్జరీ గృహాల విభాగంలో వృద్ధి కొనసాగుతుందని అంచనా వేస్తున్నారు. అయితే, పెరుగుతున్న ఆస్తి ధరలను మొత్తం మార్కెట్ ఎంతవరకు భరించగలదు, ధనిక కొనుగోలుదారులకు, మిగతా జనాభాకు మధ్య అంతరం ఎంత పెరుగుతుందనే దానిపై కొంత ఆందోళన ఉంది. పెద్ద కాన్ఫిగరేషన్ లు, మెరుగైన సౌకర్యాలపై దృష్టి కొనసాగే అవకాశం ఉంది. డెవలపర్లు ఈ డిమాండ్ ను తీర్చడానికి ప్రయత్నిస్తూనే ఉంటారు, కానీ మధ్యతరగతికి అందుబాటు ధరల్లో ఇళ్లను అందించే సమస్య ఒక కీలకమైన, పరిష్కారం కాని అంశంగానే మిగిలిపోతుంది. ఇది మొత్తం మార్కెట్ వృద్ధిని అడ్డుకోవచ్చు.