భారత రియల్ ఎస్టేట్: ప్రీమియం ప్రాజెక్టుల వైపు మళ్లుతున్న డెవలపర్లు

తగ్గుతున్న లాభాలతో డెవలపర్ల కష్టాలు

తక్కువ ధరల్లో ఇళ్లు కట్టడం వల్ల లాభాలు తగ్గిపోతున్నాయనే కారణంతోనే రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్లు ఈ మార్పునకు సిద్ధమయ్యారు. భారతదేశంలోని మొత్తం రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ జోరుగా ఉన్నప్పటికీ, అఫర్డబుల్ హౌసింగ్ విభాగం మాత్రం ఇబ్బందులు ఎదుర్కొంటోంది. స్టీల్, సిమెంట్, లేబర్ వంటి ముడిసరుకుల ధరలు పెరగడం, భూముల ధరలు ఆకాశాన్ని అంటడంతో, ప్రభుత్వం నిర్దేశించిన ₹45 లక్షల ధరల పరిమితి సరిపోవడం లేదు. దీంతో డెవలపర్లు తక్కువ లాభాలతో అఫర్డబుల్ యూనిట్లను అమ్మడం కంటే, మధ్య-ఆదాయ, లగ్జరీ గృహాల నిర్మాణానికి మొగ్గు చూపుతున్నారు. అక్కడ మెరుగైన లాభాలను పొందవచ్చని వారి ఆలోచన.

పాలసీలలో ఆలస్యం మార్కెట్‌ను దెబ్బతీస్తోంది

అఫర్డబుల్ హౌసింగ్ యొక్క అధికారిక నిర్వచనం 2017 నుండి మారలేదు. అప్పటినుంచి పట్టణ ప్రాంతాల్లో ద్రవ్యోల్బణం (Urban Inflation) గణనీయంగా పెరిగినప్పటికీ, ఈ నిర్వచనాన్ని సవరించలేదు. ఈ తేడానే ఇప్పుడు పెద్ద అడ్డంకిగా మారింది. CREDAI వంటి పరిశ్రమల సంఘాలు, ధరల పరిమితిని ₹90 లక్షలకు పెంచాలని ప్రభుత్వాన్ని కోరుతున్నాయి. అయితే, సబ్సిడీలు, పన్ను రాయితీలపై దీని ప్రభావం పడుతుందనే భయంతో ప్రభుత్వం వెనుకంజ వేస్తోంది. ఈ పరిస్థితి వల్ల చాలా మంది పట్టణ కార్మికులు సొంత ఇళ్లు కొనలేక, ఫార్మల్ హౌసింగ్ కు దూరమై, అనధికారిక నివాసాల్లో స్థిరపడాల్సి వస్తోంది లేదా ఇంటి కొనుగోలును వాయిదా వేసుకుంటున్నారు. అఫర్డబుల్ సెగ్మెంట్‌లో అధిక అప్పులున్న డెవలపర్లు కూడా తమ ఇన్వెంటరీ నెమ్మదిగా కదులుతుండటంతో, క్రెడిట్ రిస్క్ ను ఎదుర్కొంటున్నారు.

ప్రీమియం ఓవర్‌సప్లై ప్రమాదాలు

ప్రీమియం ప్రాజెక్టుల వైపు మళ్లడం అనేది పెట్టుబడిదారులకు కొన్ని రిస్కులను తెచ్చిపెట్టవచ్చు. ప్రస్తుతం ఉన్న వడ్డీ రేట్లను పరిగణనలోకి తీసుకుంటే, లగ్జరీ గృహాల సరఫరా (Luxury Housing Supply) అకస్మాత్తుగా పెరిగే అవకాశం ఉంది. చాలా మంది డెవలపర్లు ఒకేసారి అధిక-లాభదాయక ప్రాజెక్టులను చేపడితే, ప్రాథమిక గృహాల డిమాండ్ తీరని లోటుగా మిగిలిపోయి, లగ్జరీ ధరల్లో కరెక్షన్ (Correction) వచ్చే అవకాశం ఉంది. అంతేకాకుండా, అఫర్డబుల్ హౌసింగ్‌పై ఎక్కువగా ఆధారపడిన కంపెనీలు, పోటీతో కూడిన లగ్జరీ మార్కెట్లోకి ప్రవేశించడానికి ఇబ్బంది పడవచ్చు. ప్రాజెక్ట్ పూర్తి కావడానికి ఎక్కువ సమయం పట్టే, అధిక లివరేజ్ (Highly Leveraged) కలిగిన సంస్థలు, పాలసీపరమైన మార్పులు లేకపోతే, ఖర్చుల భారం పెరిగి మరింత ప్రమాదంలో పడతాయి.

భవిష్యత్ పాలసీ, మార్కెట్ ఏకీకరణ

భవిష్యత్తులో, ఒకే జాతీయ ధరల పరిమితికి బదులుగా, నగరం వారీగా ఆదాయ వర్గాలను పరిగణనలోకి తీసుకునే పాలసీ సర్దుబాటు జరిగే అవకాశం ఉందని నిపుణులు అంచనా వేస్తున్నారు. అయితే, ఏవైనా కొత్త నిబంధనలు చిన్న డెవలపర్లకు నష్టం కలిగించే కఠినమైన సమ్మతి (Strict Compliance) అవసరాలను తీసుకురావచ్చు. మార్కెట్ ఏకీకృతం (Consolidation) అయ్యే అవకాశం ఉంది, తక్కువ సంఖ్యలో పెద్ద కంపెనీలు మార్కెట్‌ను శాసిస్తాయి. ఈ ఏకీకరణ భవిష్యత్తులో పట్టణ ప్రణాళికకర్తలకు అఫర్డబుల్ హౌసింగ్ గ్యాప్ ను ఒక శాశ్వత సమస్యగా మిగిల్చే అవకాశం ఉంది.