గత రెండేళ్లుగా Nifty 50తో పోలిస్తే Indian REITs అద్భుతమైన రిటర్న్స్ అందించాయి. ఆక్యుపెన్సీ రేట్లు, అద్దెల పెరుగుదల దీనికి ప్రధాన కారణం. అయితే, పెరుగుతున్న ప్రభుత్వ బాండ్ ఈల్డ్స్ వీటి వాల్యుయేషన్లపై ఒత్తిడి తెస్తున్నాయి. ఇన్వెస్టర్లు బాండ్ ఈల్డ్స్, REIT పేఅవుట్స్ మధ్య వ్యత్యాసాన్ని గమనించడం చాలా అవసరం.
గత రెండేళ్లుగా స్టాక్ మార్కెట్ ఒడిదుడుకుల్లోనూ Real Estate Investment Trusts (REITs) ఇన్వెస్టర్లకు మంచి లాభాలను అందించాయి. ఆఫీస్ స్పేస్, మాల్స్ వంటి కమర్షియల్ ప్రాపర్టీల ద్వారా వచ్చే స్థిరమైన అద్దె ఆదాయమే దీనికి ప్రధాన కారణం. ఈ కాలంలో ఇవి Nifty 50 ఇండెక్స్‌ను కూడా వెనక్కి నెట్టేశాయి.
ఆపరేషనల్ గ్రోత్ అంటే ఇదే!
ప్రస్తుతం దేశంలో ఉన్న 6 ప్రధాన REITలు - Embassy Office Parks, Mindspace Business Parks, Brookfield India Real Estate Trust, Nexus Select Trust, Knowledge Realty Trust, మరియు Bagmane Prime Office REIT - నగదు ప్రవాహం (Cash flow) పరంగా చాలా బలంగా ఉన్నాయి. 2024లో **84%**గా ఉన్న ఆక్యుపెన్సీ రేటు, 2027 నాటికి **92%**కి పెరిగింది. దీనివల్ల గత ఆర్థిక సంవత్సరంలోనే యూనిట్‌దారులకు ₹8,900 కోట్ల పైగా పంపిణీ చేయగలిగారు.
SEBI నిబంధనల ప్రకారం, REITలు తమ నికర నగదులో 90% వాటాను ఇన్వెస్టర్లకు డివిడెండ్ రూపంలో పంచాలి. దీంతో ఇన్వెస్టర్లకు స్థిరమైన ఆదాయం లభిస్తుంది. అంతేకాదు, Nifty 50తో పోలిస్తే REITs అస్థిరత (Volatility) చాలా తక్కువగా ఉండటం, రిస్క్ తక్కువగా కోరుకునే వారికి ఇది మంచి ఎంపికగా మారింది.
బాండ్ ఈల్డ్స్ సవాలు
అంతా బాగానే ఉన్నా, ఇప్పుడు ఒక కొత్త చిక్కు వచ్చి పడింది. అదే 'వడ్డీ రేట్లు'. ప్రస్తుతం 10-ఏళ్ల ప్రభుత్వ బాండ్ ఈల్డ్స్ 7.30% నుంచి 7.40% మధ్య ట్రేడ్ అవుతున్నాయి. బాండ్ ఈల్డ్స్ పెరిగినప్పుడు, రిస్క్ లేని బాండ్లతో పోలిస్తే REITల ఆకర్షణ తగ్గుతుంది.
దీనివల్ల REIT యూనిట్ల ధరలపై ఒత్తిడి పెరుగుతోంది. రిజర్వ్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియా (RBI) వడ్డీ రేట్ల విషయంలో కఠినంగా ఉంటే, REITల ధరలు మరింత పెరిగే అవకాశం తక్కువగా ఉంటుంది. ఇన్వెస్టర్లు ఇప్పుడు రెండు విషయాలను గమనించాలి: ప్రాపర్టీ లీజు రెన్యువల్స్ ఎలా ఉన్నాయి? అలాగే బాండ్ ఈల్డ్స్ మరియు REIT డివిడెండ్ యీల్డ్ మధ్య గ్యాప్ ఎంత ఉంది? ఈ గ్యాప్ పెరిగితేనే వాల్యుయేషన్ పరంగా REITలు లాభదాయకంగా ఉంటాయి.