Whalesbook
భారతీయ మాల్స్ లో ఒక కొత్త ట్రెండ్ కనిపిస్తోంది. భారీ సూపర్ మార్కెట్లకు (Hypermarkets) కేటాయించిన స్థలాన్ని తగ్గిస్తూ, ప్రీమియం రిటైల్, ఎంటర్టైన్మెంట్ జోన్లపై దృష్టి పెడుతున్నారు. ఆన్లైన్ క్విక్ కామర్స్ (Quick Commerce) పుణ్యమా అని, జనాల షాపింగ్ అలవాట్లు మారిపోవడమే దీనికి ప్రధాన కారణం.
ఏం జరుగుతోంది?
ఇండియాలోని మాల్ ఆపరేటర్లు తమ ప్రాపర్టీలలో స్పేస్ మేనేజ్మెంట్ లో వినూత్న మార్పులు చేస్తున్నారు. ముఖ్యంగా, గ్రౌండ్ ఫ్లోర్ లో ఎక్కువ స్థలాన్ని ఆక్రమించే భారీ సూపర్ మార్కెట్ల (Hypermarkets) విస్తీర్ణం తగ్గించేస్తున్నారు. వాటి స్థానంలో ప్రత్యేకమైన, ప్రీమియం రిటైల్ స్టోర్స్ లేదా ఎంటర్టైన్మెంట్ జోన్లను తీసుకొస్తున్నారు.
Nexus Select Trust వంటి పెద్ద మాల్ ఆపరేటర్లు తమ ప్రాపర్టీలలో హైపర్ మార్కెట్ల స్థలాన్ని తగ్గించేయాలని ఇప్పటికే సూచించారు. ఇది రిటైలర్ల వ్యాపారాలు దెబ్బతినడం వల్ల కాదు, ప్రజలు రోజువారీ అవసరాలకు సరుకులు కొనే విధానంలో వచ్చిన మార్పుల వల్ల జరుగుతోంది.
ఇన్వెస్టర్లకు ఎందుకు ముఖ్యం?
రిటైల్, రియల్ ఎస్టేట్ రంగాల్లోని ఇన్వెస్టర్లకు ఈ మార్పు చాలా కీలకం. మాల్స్ 'రెంటల్ యీల్డ్' (Rental Yield) అంటే, ప్రతి చదరపు అడుగు నుంచి వచ్చే అద్దెను పెంచుకోవడానికి ప్రయత్నిస్తున్నాయి. సాంప్రదాయకంగా, హైపర్ మార్కెట్లు 'యాంకర్ టెనెంట్స్' (Anchor Tenants) గా వ్యవహరిస్తాయి. అంటే, అవి పెద్దవిగా ఉండి, కస్టమర్లను బాగా ఆకర్షిస్తాయి. కానీ, చిన్నచిన్న ఫ్యాషన్ బూటిక్ లు లేదా స్పెషాలిటీ స్టోర్స్ తో పోలిస్తే, ఇవి తక్కువ అద్దె చెల్లిస్తాయి.
Blinkit, Zepto, Swiggy Instamart వంటి క్విక్ కామర్స్ ప్లాట్ ఫామ్ ల రాకతో, వారాంతాల్లో పెద్ద స్టోర్లకు వెళ్లి షాపింగ్ చేసే బదులు, 10 నిమిషాల్లో డెలివరీ సేవలను ప్రజలు ఎక్కువగా వాడుకుంటున్నారు. దీంతో, 'వారపు సరుకుల షాపింగ్' (Weekly Grocery Run) తగ్గిపోతోంది. అందుకే, మాల్ యజమానులకు హైపర్ మార్కెట్ల నుంచి వచ్చే కస్టమర్ ఫుట్ ఫాల్ (Customer Footfall) తగ్గితే, ఆ స్థలాన్ని చిన్న చిన్న, ఎక్కువ అద్దె ఇచ్చే యూనిట్లుగా మార్చడం లేదా ఎంటర్టైన్మెంట్ సెంటర్ల కోసం వాడటం లాభదాయకంగా మారుతోంది.
FMCG రంగంలో మార్పులు
ఈ రియల్ ఎస్టేట్ మార్పులు, వినియోగ వస్తువుల (FMCG) మార్కెట్ లో వచ్చిన మార్పులకు అద్దం పడుతున్నాయి. Britannia, Hindustan Unilever (HUL), Dabur వంటి పెద్ద కంపెనీలు తమ ఈ-కామర్స్ అమ్మకాలలో గణనీయమైన భాగం క్విక్ కామర్స్ ఛానెల్స్ కు మళ్లుతోందని చెబుతున్నాయి.
FMCG సంస్థలు తమ అమ్మకాలలో ఎక్కువ శాతం ఇన్స్టంట్ డెలివరీ ద్వారా వస్తోందని చెబితే, సరుకుల డిమాండ్ తగ్గలేదని, అది కేవలం ఆన్లైన్ లోకి మారిందని అర్థం చేసుకోవచ్చు. ఇది భారీగా కొనుగోళ్లు చేసే కస్టమర్లపై ఆధారపడే ఫిజికల్ హైపర్ మార్కెట్లకు సవాలుగా మారింది. డెలివరీ యాప్ లు ఇవ్వలేని ప్రత్యేకమైన అనుభూతిని (Unique Experience) కల్పించేందుకు, అంటే క్యూరేటెడ్ ఇంపోర్టెడ్ గూడ్స్, ఫ్రెష్ గౌర్మెట్ సెక్షన్లు లేదా ఇంటరాక్టివ్ డిస్ప్లేలు వంటివి ఏర్పాటు చేసి, కస్టమర్లను స్టోర్లకు రప్పించుకోవాల్సిన ఒత్తిడిలో రిటైలర్లు ఉన్నారు.
ఇన్వెస్టర్లు దీన్ని ఎలా చూడాలి?
మాల్ డెవలపర్లను లేదా రిటైల్ స్టాక్స్ ను చూసే ఇన్వెస్టర్లు, ఇది లాభదాయకతను కాపాడుకోవడానికి చేస్తున్న ప్రయత్నంగా భావించాలి. ఒక మాల్, తక్కువ అద్దె వసూలు చేసే హైపర్ మార్కెట్ స్థానంలో, ఎక్కువ అద్దె వసూలు చేసే ఫ్యాషన్ బ్రాండ్లు లేదా పాపులర్ ఫుడ్ & బేవరేజ్ అవుట్ లెట్స్ ను విజయవంతంగా భర్తీ చేయగలిగితే, ఆ ప్రాపర్టీకి మొత్తం ఆదాయం పెరిగే అవకాశం ఉంది.
అయితే, ఈ వ్యూహంలో రిస్క్ లు కూడా ఉన్నాయి. హైపర్ మార్కెట్లు అనేవి మాల్ లో కనీస స్థాయి ట్రాఫిక్ ను నిర్ధారించే 'యాంకర్' స్టోర్స్. ఈ స్టోర్లను గణనీయంగా తగ్గించి, తక్కువ మందిని ఆకర్షించే విభాగాలతో భర్తీ చేస్తే, మాల్ లోని ఇతర చిన్న షాపులు తక్కువ ఫుట్ ఫాల్ తో ఇబ్బంది పడవచ్చు. ఈ మార్పు విజయవంతం కావాలంటే, కొత్త ఎంటర్టైన్మెంట్, ఎక్స్పీరియన్షియల్ జోన్లు నిజంగా వారాంతాల్లో, వారపు రోజుల్లో జనాన్ని ఆకర్షించగలవా అనేది కీలకం.
ఇన్వెస్టర్లు ఏం గమనించాలి?
ముందుకు వెళ్లేటప్పుడు, రిటైల్ రియల్ ఎస్టేట్ లోని షేర్ హోల్డర్లు, మాల్స్ లోని ఆక్యుపెన్సీ లెవెల్స్ (Occupancy Levels), 'ట్రేడింగ్ డెన్సిటీ' (Trading Density - అంటే, ప్రతి చదరపు అడుగుకు అమ్మకాలు) వంటి వాటిని నిశితంగా గమనించాలి. మాల్స్ ఖాళీ అయిన స్థలాన్ని ప్రీమియం టెనెంట్లతో, అధిక రేట్లకు విజయవంతంగా లీజుకు ఇవ్వగలవా లేదా అని చూడాలి. అలాగే, తగ్గించిన హైపర్ మార్కెట్ స్థలం మాల్ యొక్క మొత్తం ఆకర్షణను కొనసాగించగలదా, లేదా మెరుగుపరచగలదా అనేది గమనించడం ముఖ్యం. ఫుట్ ఫాల్ తగ్గడం లేదా ఖాళీ అయిన స్థలాన్ని పూరించడంలో ఇబ్బందులు కనిపిస్తే, అది మాల్ ఆపరేటర్ ఆదాయంపై ఒత్తిడికి సంకేతం కావచ్చు.