Indian Housing Market: ఐటీ దెబ్బతో ఒక దారి, లగ్జరీ దూసుకుపోతోంది - షాకింగ్ రిపోర్ట్!

మార్కెట్ లో కొత్త పోకడలు

2026 మొదటి త్రైమాసికంలో భారత రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ ఇక ఒకేలా లేదు. ఇది రెండు వేర్వేరు మార్కెట్లుగా విడిపోయింది. దీనికి ప్రధాన కారణం ఐటీ రంగంలో నెలకొన్న అస్థిరత, మరోవైపు లగ్జరీ విభాగంలో పెరుగుతున్న డిమాండ్.

ఐటీ రంగం ప్రభావం

ఐటీ రంగంలో ఉద్యోగ కోతలు, నియామకాల్లో స్తంభన భారతీయ టెక్ నగరాల రియల్ ఎస్టేట్ పై తీవ్ర ప్రభావం చూపుతున్నాయి. నైట్ ఫ్రాంక్ ఇండియా నివేదిక ప్రకారం, 2026 మొదటి త్రైమాసికంలో టాప్ 8 నగరాల్లో గృహాల అమ్మకాలు ఏడాదికి 4% తగ్గి 84,827 యూనిట్లకు చేరుకున్నాయి. కొత్త లాంచ్‌లు 2% తగ్గాయి. అమ్ముడుపోని ఇళ్ల (Unsold Inventory) సంఖ్య 3% పెరిగి దాదాపు 5.2 లక్షల యూనిట్లకు చేరింది. ముఖ్యంగా నేషనల్ క్యాపిటల్ రీజియన్ (NCR), పుణెలలో ఈ బలహీనత ఎక్కువగా కనిపించింది. అనరాక్ డేటా ప్రకారం, టాప్ 7 నగరాల్లో అమ్మకాలు త్రైమాసికం వారీగా 7% తగ్గి 1,01,675 యూనిట్లకు చేరాయి. ప్రోపెక్విటీ డేటా చూస్తే, టాప్ 9 నగరాల్లో అమ్మకాలు ఏడాదికి 13% పడిపోయి 98,761 యూనిట్లకు చేరుకున్నాయి. ఇది గత 18 త్రైమాసికాల్లో తొలిసారిగా 1 లక్ష యూనిట్ల దిగువకు పడిపోవడం. ఉద్యోగ భద్రత, జీతాల పెరుగుదలపై నెలకొన్న అనిశ్చితి కారణంగా, మధ్యతరగతి, జీతం పొందే కొనుగోలుదారులు ఇళ్ల కొనుగోళ్లను, హోమ్ లోన్లను వాయిదా వేసుకుంటున్నారని నిపుణులు పేర్కొంటున్నారు. పుణె, హైదరాబాద్ వంటి నగరాలు మరింత తీవ్రమైన క్షీణతను చూశాయి.

లగ్జరీ విభాగంలో దూసుకుపోతున్న అమ్మకాలు

మధ్యతరగతి మార్కెట్ ఈ కష్టాల్లో ఉంటే, దానితో పోలిస్తే రెసిడెన్షియల్ మార్కెట్ లోని పైస్థాయి (Upper End) విభాగం మాత్రం అద్భుతమైన బలాన్ని ప్రదర్శిస్తోంది. ₹50 లక్షల లోపు విభాగం ఏడాదికి 23% మేర కుదించుకుపోగా, ₹1 కోటి పైబడిన విభాగం చారిత్రాత్మక గరిష్ట స్థాయికి చేరుకుంది. ప్రస్తుతం మొత్తం అమ్మకాలలో 53% ఈ లగ్జరీ, ప్రీమియం విభాగం నుంచే వస్తున్నాయి. పెరుగుతున్న ఆదాయాలు, విదేశాల నుంచి (NRI) కొనుగోలుదారుల భాగస్వామ్యం, జీవనశైలిని మెరుగుపరుచుకోవాలనే ఆకాంక్ష వంటి అంశాలు ఈ అధిక-విలువ గృహాలకు డిమాండ్‌ను పెంచుతున్నాయి. NCR వంటి ప్రాంతాల్లో లగ్జరీ విభాగంలో ధరలు రెండంకెల వృద్ధిని నమోదు చేశాయి.

డెవలపర్ల పనితీరు

ప్రముఖ రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్లు ఈ విభిన్న మార్కెట్ పరిస్థితులను ఎదుర్కొంటున్నారు. ఢిల్లీ NCR లో అగ్రగామిగా ఉన్న DLF Ltd., సుమారు ₹1.5 లక్షల కోట్ల మార్కెట్ క్యాపిటలైజేషన్, 30.5-34.9 మధ్య TTM P/E ని కలిగి ఉంది. కొందరు విశ్లేషకులు దీనిని అండర్ వాల్యూడ్‌గా భావిస్తున్నారు. గోద్రేజ్ ప్రాపర్టీస్, సుమారు ₹54,000 కోట్ల మార్కెట్ క్యాప్‌తో, 30.5 నుండి 129.81 వరకు TTM P/E ని కలిగి ఉంది. ప్రీమియం ప్రాజెక్టులు, బ్యాలెన్స్ షీట్ క్రమశిక్షణతో దీర్ఘకాలిక సంపద సృష్టికర్తగా నిలుస్తోంది. ప్రీస్టేజ్ ఎస్టేట్స్ ప్రాజెక్ట్స్, సుమారు ₹59,000 కోట్ల మార్కెట్ క్యాప్‌తో, 55-67 మధ్య P/E ని కలిగి ఉంది. బెంగళూరులో బలమైన ఉనికిని కలిగి ఉన్నప్పటికీ, తక్కువ వడ్డీ కవరేజ్ నిష్పత్తి (Interest Coverage Ratio), గత ఐదేళ్లలో పేలవమైన అమ్మకాల వృద్ధి వంటి నిర్దిష్ట ఆర్థిక బలహీనతలను ఎదుర్కొంటోంది. మోతీలాల్ ఓస్వాల్ వంటి బ్రోకరేజీ సంస్థలు DLF, గోద్రేజ్ ప్రాపర్టీస్, ప్రీస్టేజ్ ఎస్టేట్స్ వంటి డెవలపర్లకు 'బై' రేటింగ్‌లు ఇచ్చి, 2026 నాటికి గణనీయమైన వృద్ధిని అంచనా వేస్తున్నాయి.

గత అనుభవాలు, ప్రస్తుత అనిశ్చితులు

ప్రస్తుత పరిస్థితి 2008 నాటి అమెరికా హౌసింగ్ సంక్షోభం వంటి పూర్తిస్థాయి మార్కెట్ పతనంలా లేదు. గతంలో డీమోనిటైజేషన్, RERA, COVID-19 వంటి సంఘటనలు మార్కెట్లను ప్రభావితం చేసినప్పటికీ, డిమాండ్ ఎప్పుడూ అంతరించిపోలేదు. ఐటీ ఉద్యోగాల కోతలు స్టాక్ మార్కెట్లలో అమ్మకాలకు, తాత్కాలిక విరామాలకు దారితీయవచ్చు కానీ, బలమైన ఆర్థిక పునాదులు, అనుకూల జనాభా గణాంకాలు, ప్రభుత్వ మద్దతు నేపథ్యంలో పూర్తిస్థాయి పతనాన్ని ఊహించలేమని విశ్లేషకులు అంటున్నారు. ద్రవ్యోల్బణం తగ్గడం, 2025లో RBI వడ్డీ రేట్లను తగ్గించే అవకాశం వంటి స్థూల ఆర్థిక అంశాలు, ముఖ్యంగా మధ్యతరగతి కొనుగోలుదారులకు affordability ను పెంచే అవకాశం ఉంది. అయితే, మధ్యప్రాచ్యంలోని భౌగోళిక రాజకీయ ఉద్రిక్తతలు వంటివి అనిశ్చితిని పెంచి, కొనుగోలుదారుల సెంటిమెంట్‌ను ప్రభావితం చేస్తున్నాయి.

కొనసాగుతున్న రిస్కులు

లగ్జరీ విభాగం బలంగా ఉన్నప్పటికీ, కొన్ని రిస్కులు కొనసాగుతున్నాయి. ఐటీ రంగంలో అనిశ్చితి కొనసాగితే, టెక్ నగరాల్లో మందగమనం దీర్ఘకాలం ఉండవచ్చు, ఆర్థిక వ్యవస్థ బలహీనపడితే ఇది ఇతర కేంద్రాలకు కూడా విస్తరించవచ్చు. 2026 మొదటి త్రైమాసికంలో 4% QoQ పెరిగిన ఇన్వెంటరీ, కొన్ని మైక్రో-మార్కెట్లలో మరింతగా పెరిగే అవకాశం ఉంది. గ్లోబల్ ద్రవ్యోల్బణం కారణంగా పెరిగిన నిర్మాణ ఖర్చులు డెవలపర్ల మార్జిన్లను తగ్గిస్తూ, ఆస్తుల ధరలను పెంచుతున్నాయి. ప్రీస్టేజ్ ఎస్టేట్స్ ప్రాజెక్ట్స్ తన తక్కువ వడ్డీ కవరేజ్ నిష్పత్తి, ఐదేళ్లలో తగ్గుతున్న అమ్మకాల వృద్ధి వంటి ఆర్థిక బలహీనతలను ఎదుర్కొంటోంది. కొనుగోలుదారుల సెంటిమెంట్ బలహీనపడినా, ఉద్యోగ నష్టాలు పెరిగినా, ఆర్థికంగా బలహీనంగా ఉన్న డెవలపర్లపై ఒత్తిడి పెరుగుతుంది.

రంగం భవిష్యత్ అంచనాలు

భవిష్యత్తులో, భారత రియల్ ఎస్టేట్ రంగం తన ఊపును కొనసాగించే అవకాశం ఉంది. పట్టణీకరణ, మెరుగైన మౌలిక సదుపాయాలు, ప్రీమియం ఆస్తుల పట్ల పెరుగుతున్న ఆసక్తి కారణంగా కమర్షియల్, రెసిడెన్షియల్ డిమాండ్ ఆరోగ్యకరంగానే ఉంటుందని అంచనా. స్వల్పకాలంలో ఐటీ ఉద్యోగాల కోతలు కొన్ని టెక్ హబ్‌లలో సెంటిమెంట్‌ను అదుపులో ఉంచినా, విస్తృత మార్కెట్ స్థిరీకరణ, వృద్ధిని సాధిస్తుందని, ముఖ్యంగా హై-ఎండ్, సంస్థాగత పెట్టుబడి విభాగాలలో ఈ ధోరణి కొనసాగుతుందని భావిస్తున్నారు. ఇది మార్కెట్ లో వస్తున్న సాధారణ సర్దుబాటు ప్రక్రియ, పూర్తిస్థాయి పతనం కాదని నిపుణులు అభిప్రాయపడుతున్నారు.