Whalesbook
గత కొన్ని సంవత్సరాలుగా ఊపందుకున్న భారత రెసిడెన్షియల్ ప్రాపర్టీ మార్కెట్ లో ఇప్పుడు మందగమనం కనిపించనుంది. క్రిసిల్ రేటింగ్స్ (Crisil Ratings) అనలిస్టుల అంచనాల ప్రకారం, 2027 ఆర్థిక సంవత్సరంలో (FY27) అమ్మకాల వాల్యూ వృద్ధి రేటు కేవలం 4-6% కి తగ్గుతుందని భావిస్తున్నారు. ఇది 2022 నుండి 2025 మధ్య కాలంలో నమోదైన వార్షిక సగటు 26% వృద్ధికి పూర్తి భిన్నం. ఇప్పటికే 2026 ఆర్థిక సంవత్సరంలో (FY26) వృద్ధి రేటు 5-7% కి తగ్గుతుందని అంచనా.
డిమాండ్పై ధరల ప్రభావం, అనుమతుల సమస్యలు
ఈ మందగమనానికి కొన్ని ప్రధాన కారణాలున్నాయి. అధిక ఆస్తి ధరల (Property Prices) వల్ల కొనుగోలుదారులు తగ్గుతున్నారు. మరోవైపు, ప్రధాన నగరాల్లో అనుమతులు (Approvals) పొందడంలో జాప్యం కొత్త ప్రాజెక్టుల ప్రారంభాన్ని ఆలస్యం చేస్తోంది. 2027 ఆర్థిక సంవత్సరంలో, సగటు అమ్మకం ధర (Average Selling Price) వృద్ధి రేటు 3-5% కి తగ్గుతుందని అంచనా. ఇది గతంలో చూసిన భారీ పెరుగుదల కంటే చాలా తక్కువ. కొనుగోలుదారుల సెంటిమెంట్ బలహీనపడటంతో, డిమాండ్ వృద్ధి 0-2% వద్ద స్థిరంగా ఉంటుందని భావిస్తున్నారు.
స్టాక్స్ పెరుగుదల, లగ్జరీ మార్కెట్ జోరు
ఈ పరిస్థితుల వల్ల, 2027 ఆర్థిక సంవత్సరంలో అమ్ముడుపోని గృహాల స్టాక్స్ (Unsold Inventory) 3.2-3.4 సంవత్సరాలకు పెరగవచ్చని అంచనా. ఇది గతంలో మూడేళ్ల కంటే తక్కువగా ఉంది. ముఖ్యంగా బెంగళూరు వంటి నగరాల్లో అనుమతుల అడ్డంకులను అధిగమించడం చాలా కీలకం. అయితే, ప్రీమియం (Premium) మరియు లగ్జరీ (Luxury) హౌసింగ్ మార్కెట్లు మాత్రం బలంగానే ఉన్నాయి. 2027 ఆర్థిక సంవత్సరంలో ప్రారంభమయ్యే మొత్తం కొత్త ప్రాజెక్టులలో వీటి వాటా 38-40% కి చేరుకుంటుందని అంచనా. ఇది 2022లో కేవలం 12% గా ఉండేది. ఈ సెగ్మెంట్ డెవలపర్లకు అధిక ఆదాయాన్ని, లాభాలను తెచ్చిపెడుతోంది.
డెవలపర్ల ఆర్థిక ఆరోగ్యం పటిష్టంగా
అమ్మకాల వృద్ధి తగ్గినా, డెవలపర్ల ఆర్థిక ఆరోగ్యానికి పెద్దగా ఢోకా లేదని తెలుస్తోంది. దీనికి ప్రధాన కారణం స్థిరమైన నగదు వసూళ్లు (Cash Collections). ఇవి నిర్మాణ ఖర్చులకు అనుగుణంగా ఉండటంతో, బలమైన క్యాష్ ఫ్లో (Cash Flow) నమోదవుతోంది. ఈ స్థిరమైన ఆదాయం వల్ల, డెవలపర్లు బయటి అప్పులపై ఆధారపడటాన్ని తగ్గించుకోగలిగారు. క్రిసిల్ అంచనా ప్రకారం, 2027 ఆర్థిక సంవత్సరంలో కార్యకలాపాల ద్వారా వచ్చే నగదు ప్రవాహం (Cash Flow from Operations - CFO) 15-17% పెరుగుతుందని, దీనికి ప్రధాన కారణం వసూళ్లలో 22-24% పెరుగుదల.
భవిష్యత్తులో రిస్కులు
డెవలపర్ల క్రెడిట్ యోగ్యత (Creditworthiness) బలంగానే ఉంటుందని, 2027 ఆర్థిక సంవత్సరంలో రుణ-నగదు ప్రవాహ నిష్పత్తి (Debt-to-Cash Flow Ratio) 1.1-1.3 సార్లు ఉంటుందని అంచనా. అయితే, కొన్ని రిస్కులు పొంచి ఉన్నాయి. అధిక సంఖ్యలో ప్రాజెక్టులు మార్కెట్లోకి వస్తున్న నేపథ్యంలో, ఊహించిన దానికంటే డిమాండ్ వేగంగా పడిపోతే, భారీగా స్టాక్స్ పేరుకుపోయే ప్రమాదం ఉంది. అంతేకాకుండా, ప్రపంచ రాజకీయ అనిశ్చితులు ద్రవ్యోల్బణాన్ని పెంచి, కొనుగోలుదారుల విశ్వాసాన్ని దెబ్బతీయవచ్చు.