Whalesbook
భారతదేశ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ రాబోయే FY27 ఆర్థిక సంవత్సరంలో మందగమనాన్ని ఎదుర్కోనుంది. ప్రముఖ బ్రోకరేజ్ సంస్థ Jefferies అంచనాల ప్రకారం, అమ్మకాల వేగం గణనీయంగా తగ్గుతుంది. ఈ అంచనా, మార్కెట్ ఇటీవల కాలంలో సుమారు 20% పడిపోవడం, 2024 గరిష్టాల నుంచి దాదాపు 40% క్షీణించడం వంటి పరిణామాల తర్వాత వెలువడింది. ఈ క్షీణత వల్ల షేర్ల వాల్యుయేషన్లు (valuations) COVID-19 ముందు స్థాయిల కంటే తక్కువకు పడిపోయాయి. పెట్టుబడిదారులు కొన్ని ఆర్థిక సవాళ్లను ఎదుర్కోవచ్చని అంచనా వేస్తున్నారు.
అమ్మకాల వృద్ధి ఎందుకు తగ్గుతోంది?
Jefferies అంచనా ప్రకారం, FY27 నాటికి ప్రీ-సేల్స్ వృద్ధి **6%**కి చేరుకుంటుంది. ఇది FY26కి అంచనా వేసిన 21% వృద్ధి కంటే చాలా తక్కువ. దీనికి ప్రధాన కారణాలుగా అధిక విలువ కలిగిన ఇళ్ల కొనుగోళ్లలో జాప్యం, పెరుగుతున్న రుణ ఖర్చులు (borrowing costs) పేర్కొన్నారు. ప్రస్తుత జూన్ క్వార్టర్లో, ధరల పెరుగుదల సుమారు 5% ఉండవచ్చని, నిర్మాణ ఖర్చులు 2% పెరగవచ్చని, వడ్డీ, కాపిటలైజేషన్ రేట్లు 0.5% పాయింట్లు పెరగవచ్చని అంచనా. ఈ స్వల్పకాలిక సవాళ్ల నేపథ్యంలో, Jefferies పలు ప్రధాన డెవలపర్లకు (developers) ధరల లక్ష్యాలను (price targets) తగ్గించింది.
డెవలపర్ల పనితీరు: బలాలు, భవిష్యత్తు
ఈ పరిస్థితులు కొంత ఆందోళనకరంగా ఉన్నప్పటికీ, మార్కెట్లో వచ్చిన భారీ పతనం ఇప్పటికే చాలా వరకు ప్రతికూలతలను పరిగణనలోకి తీసుకున్నట్లు తెలుస్తోంది. బలమైన బ్యాలెన్స్ షీట్లు, ఆరోగ్యకరమైన నగదు ప్రవాహం, గణనీయమైన మార్కెట్ వాటా కలిగిన కంపెనీలు ఈ సవాళ్లను ఎదుర్కోవడానికి మెరుగైన స్థితిలో ఉన్నాయి.
Jefferies, DLF పై 'Buy' రేటింగ్ కొనసాగిస్తూ, టార్గెట్ ప్రైస్ను ₹800కి సవరించింది. NCRలో రిటైల్ విస్తరణ ద్వారా స్థిరమైన ప్రాజెక్ట్ లాంచ్లు, పెరుగుతున్న లీజ్ ఆదాయంపై సంస్థ విశ్వాసంతో ఉంది. లోధా (Macrotech Developers) కూడా 'Buy' రేటింగ్తో, ₹1,215 ధర లక్ష్యంతో ప్రాధాన్యత కలిగిన స్టాక్గా నిలిచింది. కొన్ని ముంబై ప్రాంతాలలో పెద్ద డీల్స్ తగ్గినా, డేటా సెంటర్ ల్యాండ్ అమ్మకాలు, విస్తరణతో లోధా వృద్ధిని కొనసాగిస్తుందని Jefferies ఆశిస్తోంది. గోద్రెజ్ ప్రాపర్టీస్, బలమైన డెవలప్మెంట్ పైప్లైన్, విభిన్న ఉత్పత్తి ఆఫర్ల మద్దతుతో స్థిరత్వాన్ని అందిస్తుందని, రాబోయే సంవత్సరాల్లో విస్తృత మార్కెట్ కంటే ఎక్కువ ఆదాయ వృద్ధిని సాధిస్తుందని విశ్లేషకులు భావిస్తున్నారు.
ప్రెస్టీజ్ ఎస్టేట్స్, గత ఏడాది అధిక వృద్ధి, లాంచ్ ఆలస్యం వంటి ఒత్తిళ్లను ఎదుర్కొంటున్నప్పటికీ, దాని FY27 ప్రీ-సేల్స్ అంచనా సవరించబడింది. దాని వాల్యుయేషన్ చారిత్రక సగటుల కంటే తక్కువగా ఉంది. విశ్లేషకులు సాధారణంగా సానుకూల దృక్పథంతో ఉన్నారు, సగటు 12-నెలల ధర లక్ష్యం సుమారు ₹1,900-₹1,980గా ఉంది. ఒబెరాయ్ రియల్టీ, Jefferies ద్వారా 'Hold' రేటింగ్, ₹1,680 టార్గెట్తో, తక్కువ బేస్ నుండి వృద్ధి చెందుతుందని అంచనా. అయితే, అధిక-విలువ కొనుగోళ్ల నిర్ణయాలు ఆలస్యం కావడం వంటి అంశాలు దాని పనితీరును ప్రభావితం చేస్తున్నాయి. కంపెనీ ప్రస్తుత P/E నిష్పత్తి సుమారు 24-25x ఉంది, మార్కెట్ క్యాప్ ₹55,000 కోట్లకు పైగా ఉంది.
రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ట్రస్ట్లు (REITs) కూడా ఈ విశ్లేషణలో భాగం. మైండ్స్పేస్ బిజినెస్ పార్క్స్ REIT, ఎంబాసి ఆఫీస్ పార్క్స్ REIT రెండూ Jefferies నుండి 'Buy' రేటింగ్లను కలిగి ఉన్నాయి, ఆకర్షణీయమైన లాభాలను అందించవచ్చని అంచనా.
డెవలపర్లు, REITలకు ముఖ్యమైన రిస్క్లు
Jefferies DLF, లోధా వంటి కీలక డెవలపర్లపై 'Buy' రేటింగ్లను కొనసాగిస్తున్నప్పటికీ, ధరల లక్ష్యాలను తగ్గించడం ఆందోళనను సూచిస్తుంది. DLF లక్ష్యం ₹900 నుండి ₹800కి, లోధా లక్ష్యం ₹1,475 నుండి ₹1,215కి తగ్గించడం, ప్రీమియం హౌసింగ్ సెగ్మెంట్లో నిర్దిష్ట సవాళ్లను హైలైట్ చేస్తుంది. ప్రెస్టీజ్ ఎస్టేట్స్, బలమైన విశ్లేషకుల ఏకాభిప్రాయం ('Strong Buy') ఉన్నప్పటికీ, దాని TTM P/E నిష్పత్తిలో గణనీయమైన వైవిధ్యం ఉంది. ఒబెరాయ్ రియల్టీకి 'Hold' రేటింగ్, పరిమిత అప్సైడ్ను సూచిస్తుంది. REITల విషయానికొస్తే, ప్రమోటర్ హోల్డింగ్ స్థాయిలు (Embassy Office Parks REITలో 7.69%) , అధిక ప్రమోటర్ షేర్ ప్లెడ్జ్లు (Brookfield India REITలో 90.0%) వంటివి పాలన, ఆర్థిక రిస్క్లను పరిచయం చేస్తాయి.