Whalesbook
ఆర్థిక పరిస్థితుల ప్రభావం.. రియల్టీ మార్కెట్ లో మందగమనం
గత కొన్నేళ్లుగా పుంజుకున్న ఇండియా రెసిడెన్షియల్ ప్రాపర్టీ మార్కెట్ ఇప్పుడు కష్టమైన పరిస్థితులను ఎదుర్కొంటోంది. ముఖ్యంగా ప్రీమియం, లగ్జరీ హోమ్స్ లో ధరలు, అమ్మకాలు గణనీయంగా పెరిగినప్పటికీ, ఆర్థికపరమైన ఒత్తిళ్లు ఈ ట్రెండ్ ని ఛాలెంజ్ చేస్తున్నాయి. కొన్ని బుకింగ్స్ ఇంకా బాగున్నా, ఆర్థిక మార్పులు, పెరుగుతున్న నిర్వహణ ఖర్చులు డెవలపర్లకు, కొనుగోలుదారులకు రాబోయే ఆర్థిక సంవత్సరంలో సవాళ్లు విసురుతున్నాయి.
ప్రీమియం సెగ్మెంట్ బలం, కొనుగోలు శక్తి క్షీణత
ప్రీమియం, లగ్జరీ రియల్ ఎస్టేట్ సెగ్మెంట్లు బాగానే పనితీరును కనబరిచాయి. గత ఐదేళ్లలో గణనీయమైన ధరల పెరుగుదలను ఇవి తట్టుకున్నాయి. 2025లో, ఈ హై-వ్యాల్యూ ప్రాపర్టీలు మొత్తం అమ్మకాల్లో సుమారు 27% వాటాను ఆక్రమించాయి. ఇది మిడ్-రేంజ్ హోమ్స్ కంటే ఎక్కువ. అమ్మకాలు కూడా ఏకంగా 30% పైగా ఏటా పెరిగాయి. అయితే, పెరుగుతున్న వడ్డీ రేట్లు, కొనుగోలు శక్తి తగ్గడం వంటి సమస్యలు ఈ సెగ్మెంట్స్ ను కూడా ప్రభావితం చేస్తున్నాయి. దేశవ్యాప్తంగా సగటు ప్రైస్-టు-ఇన్కమ్ రేషియో 2020లో 6.6 ఉండగా, 2024 నాటికి 7.5కి పెరిగింది. డెవలపర్లు తమ మార్జిన్లను, ధరలను కాపాడుకోవడానికి ఈ అప్ స్కేల్ ప్రాపర్టీల వైపు మళ్లడంతో, అఫోర్డబుల్ హౌసింగ్ వాటా గత ఐదేళ్లలో 40% నుంచి కేవలం **15%**కి పడిపోయింది.
పెరుగుతున్న ఖర్చులు.. డెవలపర్ల మార్జిన్లపై దెబ్బ
గ్లోబల్ జియోపాలిటికల్ టెన్షన్స్ వల్ల నిర్మాణ ఖర్చులు మరింత పెరుగుతున్నాయి. స్టీల్, అల్యూమినియం, కాపర్ వంటి మెటల్స్ ధరలు, లాజిస్టిక్స్ ఖర్చులు పెరగడం వల్ల మొత్తం బిల్డింగ్ ఖర్చులు 3-5% వరకు పెరిగే అవకాశం ఉందని ఇండస్ట్రీ అంచనా. 2025లో సిమెంట్, స్టీల్ ధరలు స్వల్పంగా తగ్గినప్పటికీ, బేస్ మెటల్స్ లో వచ్చిన పెరుగుదల, లేబర్ ఖర్చులు (సుమారు 5-6% పెరిగాయి) పెరగడంతో డెవలపర్ల లాభాలు తగ్గుతున్నాయి. ఇప్పటికే అమ్మకాలు జరిగిన ప్రాజెక్టులలో, ఈ అదనపు ఖర్చులు నేరుగా లాభదాయకతను తగ్గిస్తున్నాయి. ఇది చిన్న, మధ్యస్థాయి డెవలపర్లపై ఎక్కువ ప్రభావం చూపుతోంది. ప్రాజెక్టులు 3 నుంచి 6 నెలల వరకు ఆలస్యం అయ్యే అవకాశాలున్నాయి. DLF వంటి పెద్ద డెవలపర్లు జీరో గ్రాస్ డెట్ సాధించినప్పటికీ, పెరుగుతున్న ఖర్చులు వారిని కూడా ఆందోళనకు గురిచేస్తున్నాయి. ఒబెరాయ్ రియల్టీ 2-3% కాస్ట్ ఇంక్రీజ్ ఉంటుందని అంచనా వేస్తోంది, ఇది ప్రస్తుతం మేనేజ్ చేయగలిగినప్పటికీ, పరిశ్రమపై ఒత్తిడి పెరుగుతోందని సూచిస్తోంది.
ఆర్థిక అనిశ్చితి.. డిమాండ్ పై ప్రభావం
భారత ఆర్థిక వ్యవస్థ బలమైన వృద్ధి నుంచి క్లిష్టమైన వాతావరణాన్ని ఎదుర్కొంటోంది. 2026-27 ఆర్థిక సంవత్సరానికి GDP వృద్ధి అంచనాలు 2025-26తో పోలిస్తే 6.0% నుంచి 6.9% మధ్య ఉంటుందని అంచనా. గ్లోబల్ యుద్ధాలు, ఎల్ నినో ప్రభావంతో శక్తి, ఆహార ధరలు పెరగడం వల్ల 2026-27లో ద్రవ్యోల్బణం సుమారు 4.0-4.7% మధ్య ఉండవచ్చని, ఇది సెంట్రల్ బ్యాంక్ లక్ష్యానికి దగ్గరగా లేదా అంతకంటే ఎక్కువగా ఉండవచ్చని అంచనా. దీంతో, 2026లో వడ్డీ రేట్లు తగ్గుతాయన్న ఆశలు తగ్గాయి. రిజర్వ్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియా తన రెపో రేటును 5.25% వద్ద స్థిరంగా ఉంచింది. ఇది సుదీర్ఘ విరామాన్ని సూచిస్తోంది. కొందరు విశ్లేషకులు రేట్లు పెరిగే అవకాశం కూడా ఉందని భావిస్తున్నారు. ఈ అధిక వడ్డీ రేట్ల వాతావరణం, AI, ఆటోమేషన్ వల్ల IT రంగంపై పడుతున్న ప్రభావంతో కలిసి, ముఖ్యంగా బెంగళూరు, హైదరాబాద్ వంటి IT-ఫోకస్డ్ మార్కెట్లలో డిమాండ్ ని బలహీనపరుస్తోంది.
మార్కెట్ పనితీరు, FY27 అంచనాలు
ఈ ఆందోళనలను Nifty Realty index ప్రతిబింబిస్తోంది. సంవత్సరం ప్రారంభం నుంచి ఇది 15% పడిపోయింది. Nifty 50 10% పడిపోవడంతో పోలిస్తే ఇది అధ్వాన్నంగా ఉంది. FY27 కోసం అనలిస్ట్ ఫోర్కాస్ట్లు నెమ్మది వృద్ధి కాలాన్ని సూచిస్తున్నాయి. ఇండియా రేటింగ్స్ ప్రకారం, అధిక గత పనితీరు, కొనుగోలు శక్తి సమస్యల వల్ల అమ్మకాలు కేవలం 5-7% మాత్రమే పెరుగుతాయని అంచనా. జెఫరీస్, FY26లో 21% ఉన్న ప్రీ-సేల్స్ వృద్ధి FY27 నాటికి **6%**కి పడిపోతుందని అంచనా వేస్తోంది. ఆలస్యమవుతున్న హై-వ్యాల్యూ హోమ్ సేల్స్, పెరుగుతున్న వడ్డీ రేట్లు దీనికి కారణాలు. క్రిసిల్ రేటింగ్స్ FY27లో అమ్మకాల విలువ వృద్ధి 4-6% ఉంటుందని, ధరల పెరుగుదల **3-5%**కి తగ్గుతుందని అంచనా వేస్తోంది.
కొనుగోలు శక్తి సంక్షోభం పెరుగుతోంది
ప్రీమియం సెగ్మెంట్ ఆకర్షణ ఉన్నప్పటికీ, కొనుగోలు శక్తి క్షీణిస్తోంది. సగటు ప్రైస్-టు-ఇన్కమ్ రేషియో పెరిగింది. ముఖ్యంగా ప్రధాన నగరాల్లో EMI-టు-ఇన్కమ్ రేషియో గణనీయంగా పెరిగింది. 2026-2028 నాటికి ఆదాయ వృద్ధి ఆస్తి పెరుగుదలను అధిగమించడంతో స్థిరీకరణ ఉంటుందని కొన్ని అంచనాలున్నప్పటికీ, ప్రస్తుత డిమాండ్ బలహీనంగా ఉంది. మార్కెట్లో కొనుగోలుదారుల నిర్ణయాలు నెమ్మదిస్తున్నాయి. డీల్స్ కుదుర్చుకోవడం కష్టమవుతోంది. అమ్మకాల ఏజెంట్లపై ఆధారపడటం పెరుగుతోంది. అదనంగా, నిర్మాణ ఖర్చుల్లో అంచనా వేసిన 3-5% పెరుగుదల డెవలపర్ల ధర నిర్ణయ సామర్థ్యాన్ని, మార్జిన్లను నేరుగా ప్రభావితం చేస్తుంది. ఇది మార్కెట్లో, ముఖ్యంగా ఆర్థిక స్థిరత్వంపై దృష్టి సారించిన పెద్ద బిల్డర్ల కోసం ఒక 'రీసెట్ ఫేజ్' కి దారితీయవచ్చు. స్టాక్ మార్కెట్ ఒడిదుడుకుల వల్ల జాగ్రత్తగా ఉన్న ఇన్వెస్టర్ల డిమాండ్ పై మార్కెట్ ఆధారపడటం మరింత రిస్క్ ని జోడిస్తుంది.