భారత రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ 7% పతనం: పెరుగుతున్న అమ్ముడుపోని ఇళ్లు, భౌగోళిక ఉద్రిక్తతల ప్రభావం!

భౌగోళిక ఉద్రిక్తతలు, పెరుగుతున్న ఖర్చులతో మందగించిన అమ్మకాలు

భారత రెసిడెన్షియల్ ప్రాపర్టీ మార్కెట్ 2026 మొదటి త్రైమాసికంలో (Q1 2026) సవాళ్లను ఎదుర్కొంది. దేశంలోని ఏడు ప్రధాన నగరాల్లో అమ్మకాల వాల్యూమ్ గత త్రైమాసికంతో పోలిస్తే 7% తగ్గింది. గత సంవత్సరం ఇదే కాలంతో పోలిస్తే కూడా 7% వృద్ధి నమోదైనప్పటికీ, అమ్మిన యూనిట్ల సంఖ్య 1,01,675 కు చేరింది (గత త్రైమాసికంలో 1,08,970 యూనిట్లు). 2026 ఆర్థిక సంవత్సరం ముగిసేసరికి 4,04,005 యూనిట్లు అమ్ముడయ్యాయి, ఇది 2023 ఆర్థిక సంవత్సరం తర్వాత అతి తక్కువ. దీనికి ప్రధాన కారణం మధ్య ప్రాచ్యంలో (Middle East) నెలకొన్న భౌగోళిక ఉద్రిక్తతలు. ఇవి చమురు ధరలను, నిర్మాణ సామగ్రి ఖర్చులను విపరీతంగా పెంచాయి. Q1 2026 లో అభివృద్ధి ఖర్చులు 5-10% పెరిగే అవకాశం ఉందని అంచనా. దీంతో డెవలపర్లు ప్రాజెక్టులను మరింత జాగ్రత్తగా ప్లాన్ చేసుకోవాల్సి వచ్చింది. అంతేకాకుండా, భారత రియల్ ఎస్టేట్ లో గణనీయంగా పెట్టుబడులు పెట్టే మధ్య ప్రాచ్యంలోని కొనుగోలుదారులు 'వేచి చూద్దాం' అనే వైఖరిని అవలంబించారు. ఈ పరిస్థితులు మార్కెట్ పై, ఖర్చుల నిర్వహణపై ఆందోళనలను పెంచాయి.

కొత్త ప్రాజెక్టులు పెరుగుదల, అమ్ముడుపోని ఇళ్ల నిల్వల పెరుగుదల

ఇక మరో ముఖ్యమైన ట్రెండ్ ఏంటంటే – మహమ్మారి (pandemic) తర్వాత తొలిసారిగా, కొత్త ప్రాజెక్టుల ప్రారంభాల కంటే అమ్మకాలే తగ్గాయి. ఈ చివరి త్రైమాసికంలో, ఏడు ప్రధాన నగరాల్లో కొత్త లాంచ్‌లు స్వల్పంగా 2% పెరిగి 1,26,265 యూనిట్లకు చేరాయి, కానీ అమ్మకాలు తగ్గాయి. దీని ఫలితంగా, అమ్ముడుపోని ఇళ్ల (unsold inventory) సంఖ్య త్రైమాసికం వారీగా 4% పెరిగి, Q1 2026 చివరి నాటికి 6,01,210 యూనిట్లకు చేరుకుంది. ఇది గత సంవత్సరంతో పోలిస్తే 7% ఎక్కువ. ప్రస్తుతం ప్రధాన మెట్రో నగరాల్లో అమ్ముడుపోని ఇళ్ల కాలవ్యవధి 28-36 నెలలకు చేరుకుంది, ఇది మహమ్మారి ముందు స్థాయిలను మించిపోయింది. ముంబై మెట్రోపాలిటన్ రీజియన్ (MMR), బెంగళూరు మొత్తం అమ్మకాలు, కొత్త సరఫరాలో దాదాపు సగానికి కారణమయ్యాయి. అయితే, నగరాల వారీగా మార్కెట్ తీరు మారింది. చెన్నైలో అమ్మకాలు త్రైమాసికం వారీగా 18% తగ్గినప్పటికీ, 18% త్రైమాసిక వృద్ధి, 31% వార్షిక అమ్మకాల పెరుగుదలతో స్థిరత్వాన్ని చూపించింది. మరోవైపు, బెంగళూరులో అమ్ముడుపోని స్టాక్ త్రైమాసికం వారీగా 12% పెరిగింది. కొన్ని టైర్-2 నగరాల్లో కూడా అమ్మకాల రేట్లు కొత్త సరఫరా కంటే చాలా వెనుకబడి ఉన్నాయి.

ధరల్లో మిశ్రమ ధోరణులు: లగ్జరీ దూసుకెళ్లినా, సరసమైన గృహాలపై ఒత్తిడి

అమ్మకాల వాల్యూమ్ తగ్గినా, అమ్ముడుపోని ఇళ్లు పెరిగినా, సగటు రెసిడెన్షియల్ ప్రాపర్టీ ధరల్లో వార్షిక వృద్ధి కనిపించింది. నేషనల్ క్యాపిటల్ రీజియన్ (NCR) దీనికి మినహాయింపు. ఇక్కడ వార్షిక ధరల వృద్ధి 4% నుంచి 15% కి చేరింది. ఈ మెరుగైన ప్రదర్శనకు ప్రధాన కారణం లగ్జరీ, అల్ట్రా-లగ్జరీ విభాగాల్లో కొత్త సరఫరా పెరగడం. ఇది విలాసవంతమైన గృహాల కోసం చూస్తున్న కొనుగోలుదారుల డిమాండ్‌ను తీర్చింది. బెంగళూరులో కూడా టెక్నాలజీ రంగం నుంచి వస్తున్న డిమాండ్, అధిక-విలువ గృహాలకు పెరుగుతున్న ఆదరణతో వార్షిక ధరల పెరుగుదల 8% కంటే ఎక్కువగా నమోదైంది. దీనికి విరుద్ధంగా, పెరుగుతున్న నిర్మాణ ఖర్చులు, నెమ్మదిగా ఉన్న డిమాండ్ కారణంగా సరసమైన గృహాల (affordable housing) విభాగం మార్జిన్ ఒత్తిళ్లను ఎదుర్కొంటున్నట్లు నివేదికలున్నాయి. గతంలో చమురు సంక్షోభాలు (2014, 2020) తాత్కాలిక మందగమనాన్ని సృష్టించినప్పటికీ, భారత రియల్ ఎస్టేట్ రంగం దీర్ఘకాలంలో స్థిరంగా ఉందని, మార్కెట్ ఏకీకరణకు (consolidation) దారితీసిందని చారిత్రక డేటా చెబుతోంది.

మార్కెట్ ముందున్న సవాళ్లు: ఖర్చుల పెరుగుదల, ఇన్వెంటరీ భారంతో ముందుకు...

ప్రస్తుతం మార్కెట్ ఒకేసారి రెండు సవాళ్లను ఎదుర్కొంటోంది: ఖర్చులను పెంచే భౌగోళిక షాక్‌లు, పెరిగిపోతున్న అమ్ముడుపోని ఇళ్ల నిల్వలు. అమ్మకాల కంటే కొత్త లాంచ్‌లు ఎక్కువవడం అనేది మరింత జాగ్రత్తతో కూడిన మార్కెట్ వైపు సంకేతం. అబ్సార్ప్షన్ రేట్లు (absorption rates) కీలకంగా మారతాయి. NCR, బెంగళూరు వంటి మెట్రోలలో లగ్జరీ, అల్ట్రా-లగ్జరీ విభాగాలు బలమైన ధరల వృద్ధిని చూపుతున్నప్పటికీ, విస్తృత మార్కెట్ పెద్దగా ధరల కోతలు లేకుండా ప్రస్తుత స్టాక్‌ను క్లియర్ చేయాలి. విశ్లేషకులు భారతదేశ రెసిడెన్షియల్ రంగంపై దీర్ఘకాలంలో ఆశాజనకంగా ఉన్నారు. అనుకూలమైన జనాభా, ఆర్థిక స్థిరత్వం దీనికి కారణాలు. అయితే, కొనసాగుతున్న నిర్మాణ ఖర్చుల ఒత్తిళ్లు, ఇన్వెంటరీ నిర్వహణ అవసరం కారణంగా, ముఖ్యంగా సరసమైన విభాగాలకు స్వల్పకాలిక ధరల వృద్ధి అంచనాలను తగ్గించబడుతున్నాయి. ఈ సవాళ్లను అధిగమించడంలో రంగం విజయం, నిలకడైన డిమాండ్, సమర్థవంతమైన ఇన్వెంటరీ నిర్వహణ, గ్లోబల్ పెట్టుబడులకు భారతదేశ స్థిరమైన గమ్యస్థానంగా కొనసాగడంపై ఆధారపడి ఉంటుంది.