భారత రియల్ ఎస్టేట్: ఆఫీసుల్లో కొత్త శిఖరాలు.. ఇళ్ల అమ్మకాలు తగ్గుముఖం! ఇన్వెస్టర్లలో భయం?

2026 తొలి త్రైమాసికంలో (Q1 2026) భారత రియల్ ఎస్టేట్ రంగం రెండు విభిన్న కథనాలను ఆవిష్కరించింది. వాణిజ్య ఆఫీస్ స్థలాలు రికార్డు స్థాయి లీజింగ్, పెరుగుతున్న అద్దెలతో బలమైన పనితీరును కనబరిచాయి. కానీ నివాస మార్కెట్ లో అమ్మకాలు తగ్గుముఖం పట్టాయి. అయితే, కోటి రూపాయల కంటే ఎక్కువ విలువైన ఇళ్లను కొనుగోలుదారులు ఎక్కువగా ఇష్టపడుతున్నారు. ఆర్థిక వ్యవస్థ వృద్ధి చెందుతూ, వడ్డీ రేట్లు తగ్గుతున్నప్పటికీ, స్టాక్ మార్కెట్ ప్రతికూలంగా స్పందించింది. ఇది క్షేత్రస్థాయిలో జరుగుతున్నదానికి, కంపెనీలను ఇన్వెస్టర్లు ఎలా విలువ కడుతున్నారు అనేదానికి మధ్య ఒక ముఖ్యమైన అంతరాన్ని హైలైట్ చేస్తుంది.

ఆఫీస్ మార్కెట్ కొత్త రికార్డుల వైపు

ఆఫీస్ ప్రాపర్టీ మార్కెట్ 2026 తొలి త్రైమాసికంలో అత్యంత రద్దీగా నిలిచింది. టాప్ ఎనిమిది నగరాల్లో లావాదేవీలు 29.9 మిలియన్ చదరపు అడుగులకు చేరుకున్నాయి, ఇది గత ఏడాదితో పోలిస్తే 6% పెరిగింది. ఈ వృద్ధి కేవలం బెంగుళూరుకే పరిమితం కాలేదు. ముంబై మెట్రోపాలిటన్ రీజియన్ (MMR) మరియు హైదరాబాద్ తమ అత్యుత్తమ త్రైమాసికాలను నమోదు చేశాయి, 2025 మొత్తం వాల్యూమ్ లో సగానికి పైగా లీజుకు ఇచ్చాయి. గ్లోబల్ కేపబిలిటీ సెంటర్స్ (GCCs) ప్రధాన చోదకులుగా నిలిచాయి, 14.4 మిలియన్ చదరపు అడుగుల స్థలాన్ని లీజుకు తీసుకున్నాయి. అద్దెలు గణనీయంగా పెరిగాయి, సంవత్సరానికి 2% నుండి 15% వరకు. NCR మరియు కోల్‌కతా 15% వృద్ధిని చూశాయి. NCR మరియు బెంగుళూరు సగటు అద్దెలో ₹100 చదరపు అడుగులకు మించి ఉన్నాయి. మొత్తం ఆఫీస్ లీజింగ్ (గ్రాస్ అబ్సార్ప్షన్) 18.9 మిలియన్ చదరపు అడుగులకు చేరుకుంది. 100,000 చదరపు అడుగుల కంటే ఎక్కువ ఉన్న పెద్ద డీల్స్ మొత్తం లీజింగ్‌లో 47% వాటాను కలిగి ఉన్నాయి. ఇన్వెస్టర్లు కూడా బలమైన ఆసక్తి చూపించారు, 2025లో ఆఫీస్ ప్రాపర్టీలలో $2.4 బిలియన్ పెట్టుబడి పెట్టారు.

నివాస అమ్మకాలు తగ్గుముఖం, అప్పర్-మిడ్ మార్కెట్ పై దృష్టి

నివాస మార్కెట్ మాత్రం సవాళ్లను ఎదుర్కొంది. టాప్ ఎనిమిది నగరాల్లో అమ్మకాలు సంవత్సరానికి 4% తగ్గి, 84,827 యూనిట్లకు చేరాయి. ముంబై (7% తగ్గుదల), NCR (11% తగ్గుదల) మరియు పూణే (11% తగ్గుదల) వంటి ప్రధాన ప్రాంతాలలో గణనీయమైన తగ్గుదల కనిపించింది. అయితే, కోటి రూపాయల కంటే ఎక్కువ విలువైన ఆస్తుల అమ్మకాలు సంవత్సరానికి 11% పెరిగాయి. ₹1-2 కోట్ల సెగ్మెంట్ ఇప్పుడు మొత్తం అమ్మకాలలో 29% వాటాను కలిగి ఉంది. గరిష్టంగా, ₹1 కోటి మరియు అంతకంటే ఎక్కువ విలువైన ఇళ్ల అమ్మకాలు 2025 మొదటి అర్ధ భాగంలో 62% (సంవత్సరం క్రితం 51% నుండి) వాటాను కలిగి ఉన్నాయి. అయితే, ₹1 కోటి లోపు ఇళ్ల అమ్మకాలు తగ్గాయి, ₹50 లక్షల లోపు యూనిట్లు 23%, ₹50 లక్షల నుండి ₹1 కోటి మధ్య యూనిట్లు 12% తగ్గాయి.

పెరుగుతున్న హోమ్ ఇన్వెంటరీ, డెవలపర్లపై ఒత్తిడి

ఈ విభిన్న మార్కెట్, అమ్ముడుపోని ఇన్వెంటరీ పెరుగుతూనే ఉండటంతో ఏర్పడింది. 'క్వార్టర్స్ టు సెల్' (QTS) 6.0 త్రైమాసికాలకు స్వల్పంగా పెరిగింది (గత ఏడాది 5.9 త్రైమాసికాలతో పోలిస్తే). 2020 నుండి అమ్ముడుపోని గృహాలు పెరిగాయి, ముఖ్యంగా ₹1 కోటికి పైబడిన కేటగిరీలో ఇన్వెంటరీ సంవత్సరానికి 18% పెరిగింది. ₹2-5 కోట్ల కేటగిరీ 46% అధికంగా అమ్ముడుపోని యూనిట్లను చూసింది, అయితే దాని QTS 4.4 త్రైమాసికాల వద్ద స్థిరంగా ఉంది.

బలమైన ఆఫీస్ పనితీరు ఉన్నా ఇన్వెస్టర్లు ఎందుకు భయపడుతున్నారు?

ఆఫీస్ లీజింగ్‌లో బలమైన పనితీరు, లిస్టెడ్ డెవలపర్లను ఇన్వెస్టర్లు ఎలా విలువ కడుతున్నారు అనేదానికి పూర్తి విరుద్ధంగా ఉంది. Nifty Realty Index 2026 సంవత్సరం ప్రారంభం నుండి సుమారు 24% పడిపోయింది, ఇది అత్యంత అధ్వాన్నంగా పనిచేస్తున్న సెక్టార్ ఇండెక్స్‌గా నిలిచింది. GDP వృద్ధి, RBI వడ్డీ రేట్ల కోతలు (5.25%) వంటి సానుకూల ఆర్థిక అంశాలు ఉన్నప్పటికీ ఈ పతనం జరిగింది. ఈ ఇన్వెస్టర్ల సందేహానికి అనేక కారణాలున్నాయి. ఒకటి, గృహాల అందుబాటు ధరలు (affordability) ఇంకా ఆందోళన కలిగిస్తున్నాయి, అమ్మకాలు నెమ్మదిస్తున్నప్పటికీ ధరలు ఎక్కువగా ఉన్నాయి, ముఖ్యంగా బడ్జెట్-స్నేహపూర్వక విభాగాలను ప్రభావితం చేస్తున్నాయి. రెండవది, AI (ఆర్టిఫిషియల్ ఇంటెలిజెన్స్) IT రంగాన్ని ఎలా ప్రభావితం చేయగలదనే ఆందోళనలు, ముఖ్యంగా బెంగళూరు, హైదరాబాద్ వంటి టెక్ హబ్‌లలో భవిష్యత్తులో ఆఫీస్ మరియు నివాస స్థలాల డిమాండ్‌పై అనిశ్చితిని సృష్టిస్తున్నాయి. డెవలపర్లు డిస్కౌంట్లు, ప్రత్యేక చెల్లింపు పథకాలు వంటి ప్రోత్సాహకాలను అందిస్తున్నారు, కానీ ఇది వారు ఆస్తులను, ముఖ్యంగా ఖరీదైన వాటిని విక్రయించడానికి కష్టపడుతున్నారని సూచిస్తుంది.

మార్కెట్ సందేహాల నేపథ్యంలో డెవలపర్ వాల్యుయేషన్లు అధికంగా ఉన్నాయా?

ప్రధాన డెవలపర్ల స్టాక్ వాల్యుయేషన్లు ప్రస్తుత మార్కెట్ సెంటిమెంట్‌తో పోలిస్తే ఎక్కువగా కనిపిస్తున్నాయి. ఉదాహరణకు, DLF సుమారు 30.19 నుండి 47.58 P/E నిష్పత్తితో, Godrej Properties సుమారు 27.54 నుండి 31.6 వద్ద, Oberoi Realty సుమారు 22.7 నుండి 30.2 వద్ద, మరియు Prestige Estates Projects అధికంగా 51.13 నుండి 54.2 వద్ద ట్రేడ్ అవుతున్నాయి. ఈ మల్టిపుల్స్, పడిపోతున్న రియల్టీ స్టాక్ ఇండెక్స్‌లు, IT రంగంలో అనిశ్చితి వంటి సంభావ్య నష్టాలతో పాటు చూస్తే, ఒక స్థిరంగా లేని వాల్యుయేషన్ గ్యాప్‌ను సూచిస్తున్నాయి.

పెట్టుబడులు కొనసాగుతున్నాయి, కానీ మార్కెట్ సెంటిమెంట్ వెనుకబడి ఉంది

ప్రస్తుత మార్కెట్ సందేహాలు ఉన్నప్పటికీ, భారత రియల్ ఎస్టేట్‌లో సంస్థాగత పెట్టుబడులు బలంగానే ఉన్నాయి. 2026 తొలి త్రైమాసికంలో $1.41 బిలియన్ చేరుకుంది, ఇది సంవత్సరానికి 74% పెరిగింది. దేశీయ మూలధనం ప్రధాన చోదక శక్తిగా నిలిచింది, ఈ ఇన్‌ఫ్లోలలో 72% వాటాను కలిగి ఉంది. వాణిజ్య ఆస్తులు అత్యధిక పెట్టుబడులను ఆకర్షించడం కొనసాగించాయి, మొత్తం ఇన్‌ఫ్లోలలో 80% ను, GCCల విస్తరణతో నడిచాయి. విశ్లేషకులు 2026 లో ఈ రంగం వృద్ధి చెందుతూనే ఉంటుందని, ఊహాగానాల కంటే జాగ్రత్తగా విస్తరణ మరియు ప్రాజెక్ట్ పూర్తి చేయడంపై దృష్టి సారిస్తుందని అంచనా వేస్తున్నారు. అనుకూలమైన జనాభా గణాంకాలు మరియు భారతదేశం యొక్క బలమైన వినియోగదారుల ఆర్థిక వ్యవస్థ, గ్లోబల్ అనిశ్చితుల మధ్య స్థిరత్వాన్ని అందిస్తూ, సంస్థాగత పెట్టుబడులను కొనసాగించే అవకాశం ఉంది. అయితే, రియల్టీ స్టాక్స్ యొక్క నిరంతర పేలవమైన పనితీరు, మార్కెట్ సెంటిమెంట్ రంగం యొక్క కార్యాచరణ విజయాలను అందుకోవడానికి గణనీయమైన సానుకూల వార్తలు అవసరమని సూచిస్తుంది.