భారతదేశ పట్టణీకరణ పెరుగుతున్న నేపథ్యంలో, ఇళ్ల ధరలు సామాన్యులకు అందని స్థాయికి చేరుకుంటున్నాయని, అద్దె గృహ రంగంలోనూ మార్పులు అవసరమని KPMG, NAREDCOల ఉమ్మడి నివేదిక వెల్లడించింది. 2036 నాటికి పట్టణ జనాభా **40%** చేరనుండటంతో, రియల్ ఎస్టేట్ రంగం **$5.8 ట్రిలియన్** సామర్థ్యాన్ని చేరుకోవాలంటే నియంత్రణ సంస్కరణలు తప్పనిసరి అని నివేదిక సూచిస్తోంది.
అసలేం జరిగింది?
భారత రియల్ ఎస్టేట్ రంగం ఒక కీలక దశలో ఉంది. KPMG, NAREDCO (నేషనల్ రియల్ ఎస్టేట్ డెవలప్మెంట్ కౌన్సిల్) సంయుక్తంగా విడుదల చేసిన నివేదిక ప్రకారం, 2047 నాటికి ఈ రంగం విలువ $5.8 ట్రిలియన్ కు చేరుకునే అవకాశం ఉంది. అయితే, భారతదేశంలో పట్టణీకరణ వేగంగా పెరుగుతోంది. 2036 నాటికి పట్టణ జనాభా 40%, 2050 నాటికి దాదాపు 50% కి చేరుకుంటుందని అంచనా. దీంతో గృహ మౌలిక సదుపాయాలపై తీవ్ర ఒత్తిడి పడుతోంది. ఈ రంగం వృద్ధి చెందుతున్నప్పటికీ, దీర్ఘకాలిక సుస్థిరతకు కొన్ని సవాళ్లున్నాయని, వీటిని విధానపరమైన, అమలుపరమైన సంస్కరణల ద్వారా పరిష్కరించకపోతే ఇబ్బందులు తప్పవని నివేదిక నొక్కి చెబుతోంది.
అందుబాటు ధరల ఇంటికి దూరం?
మార్కెట్ సరఫరా (Supply) కు, కొనుగోలుదారుల అవసరాలకు మధ్య అంతరం పెరుగుతోందని నివేదిక ప్రధానంగా ఆందోళన వ్యక్తం చేస్తోంది. డెవలపర్లు తమ పోర్ట్ఫోలియోలను ప్రీమియం, లగ్జరీ హౌసింగ్ విభాగాల వైపు ఎక్కువగా మళ్లిస్తున్నారు. ఎందుకంటే ఈ విభాగాల్లో లాభాలు ఎక్కువగా ఉంటాయి. దీనివల్ల ఆర్థికంగా వెనుకబడిన వర్గాలు (EWS), తక్కువ ఆదాయ వర్గాల (LIG) వారికి అందుబాటు ధరల్లో ఇళ్ల కొరత తీవ్రంగా ఏర్పడింది. అధిక భూమి ఖర్చులు, అనుమతుల్లో జాప్యం, నియంత్రణ ప్రక్రియల్లో సంక్లిష్టతలు వంటివి డెవలపర్లు సామాన్య ప్రజల కోసం ఇళ్ల నిర్మాణ రంగంలోకి రావడానికి అడ్డంకిగా మారాయని నివేదిక గుర్తించింది. పెట్టుబడిదారుల పరంగా చూస్తే, మార్కెట్ కేవలం హై-ఎండ్ విభాగాలపైనే దృష్టి సారిస్తే, భవిష్యత్తులో డిమాండ్ సంతృప్త స్థాయికి చేరడం లేదా ఆర్థిక మందగమనం వల్ల అధిక ఆదాయ వర్గాల కొనుగోలు శక్తి తగ్గడం వంటి నష్టాలు ఉండవచ్చు.
అద్దె గృహ రంగం: ఒక లోటు?
పట్టణ విధానంలో అద్దె గృహ రంగం (Rental Housing) చాలా కీలకమైనదైనా, ఇప్పటికీ పూర్తిస్థాయిలో అభివృద్ధి చెందలేదని నివేదిక పేర్కొంది. ప్రపంచ మార్కెట్లతో పోలిస్తే, ప్రస్తుతం ఈ రంగం చాలా అస్తవ్యస్తంగా, అనధికారికంగా ఉంది. విద్యార్థులు, వలస కార్మికులు, సీనియర్ సిటిజన్ల కోసం ప్రత్యేక గృహ నమూనాలను రూపొందించడం, GST హేతుబద్ధీకరణ వంటి చర్యల ద్వారా ఈ విభాగాన్ని అధికారికం చేస్తే, డెవలపర్లకు, సంస్థాగత పెట్టుబడిదారులకు కొత్త ఆదాయ మార్గాలు తెరుచుకుంటాయి. మెట్రో నగరాల్లో ఇప్పటికే కో-లివింగ్, సర్వీస్డ్ అపార్ట్మెంట్స్ వంటి ఆధునిక అద్దె గృహాలకు డిమాండ్ పెరుగుతోంది. కానీ, విస్తృత వృద్ధికి మోడల్ టెనెన్సీ యాక్ట్ వంటి నియంత్రణ చట్టాలను రాష్ట్రాలు అమలు చేయడంపై ఆధారపడి ఉంది.
RERA-IBC వివాదం: విశ్వాసానికి దెబ్బ?
రియల్ ఎస్టేట్ (రెగ్యులేషన్ అండ్ డెవలప్మెంట్) యాక్ట్ (RERA), ఇన్సాల్వెన్సీ అండ్ బ్యాంక్క్రప్టసీ కోడ్ (IBC) మధ్య అధికార పరిధి సమస్యలు రంగం సామర్థ్యానికి పెద్ద అడ్డంకిగా మారాయి. ఈ రెండు చట్టాలు గృహ కొనుగోలుదారులను రక్షించడమే లక్ష్యంగా పెట్టుకున్నప్పటికీ, వాటి మధ్య ఘర్షణ తరచుగా తలెత్తుతోంది. లిక్విడేషన్ (ఆస్తుల అమ్మకం) కంటే ప్రాజెక్ట్ పూర్తి చేయడానికి ప్రాధాన్యత ఇవ్వాలని నివేదిక సిఫార్సు చేస్తోంది. డెవలపర్లు దివాలా తీసినప్పుడు, ప్రస్తుత చట్టపరమైన ప్రక్రియ ప్రాజెక్టులను సంవత్సరాల తరబడి నిలిపివేస్తుంది, ఇది గృహ కొనుగోలుదారులను అగమ్యగోచరంలో పడేసి, పెట్టుబడిదారుల సెంటిమెంట్ను దెబ్బతీస్తుంది. RERA అమలును బలోపేతం చేయడం, ప్రాజెక్ట్-నిర్దిష్ట దివాలా యంత్రాంగాలను సృష్టించడం వంటివి మార్కెట్ అనిశ్చితిని తగ్గించి, విశ్వాసాన్ని పునరుద్ధరించడానికి కీలకంగా పరిగణించబడుతున్నాయి.
పెట్టుబడిదారులు ఏం గమనించాలి?
ఈ నిర్మాణ మార్పులను డెవలపర్లు ఎలా నిర్వహిస్తారో పెట్టుబడిదారులు గమనించాలి. ముఖ్యమైన అంశాలు:
- ఉత్పత్తి మిక్స్: ప్రీమియం, సరసమైన లేదా మధ్య-శ్రేణి ప్రాజెక్టులను సమతుల్యం చేయగల కంపెనీలు విస్తృత డిమాండ్ను ఆకర్షించగలవు.
- నియంత్రణ సమ్మతి: RERA నిబంధనలకు కట్టుబడి, ప్రాజెక్ట్ జాప్యాలను తగ్గించే డెవలపర్లపై దృష్టి పెట్టండి. నియంత్రణ పరమైన ఒత్తిడి, కొనుగోలుదారుల పరిశీలన పెరుగుతోంది.
- నిధుల సమీకరణ: సరసమైన గృహాల ఫైనాన్స్ అధిక రుణ వ్యయాలను ఎదుర్కొంటున్నందున, సామూహిక మార్కెట్ ప్రాజెక్టుల కోసం తక్కువ-ఖర్చు మూలధనాన్ని పొందగల డెవలపర్ల సామర్థ్యం కీలకం.
- ఆస్తి వైవిధ్యీకరణ: అద్దె గృహాల రంగం అభివృద్ధి చెందుతున్నందున, సంస్థాగత అద్దె నమూనాలను స్థాపించే లేదా భాగస్వామ్యం చేసుకునే కంపెనీలు పునరావృత ఆదాయ ప్రయోజనాన్ని పొందగలవు.