భారత రియల్ ఎస్టేట్: AI, గ్లోబల్ ఉద్రిక్తతలతో మందగమనం.. బెంగళూరు మాత్రం దూసుకుపోతోంది!

ప్రపంచవ్యాప్తంగా నెలకొన్న ఉద్రిక్తతలు, ఆర్టిఫిషియల్ ఇంటెలిజెన్స్ (AI) రంగంలో వేగవంతమైన పురోగతి భారత రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో కొనుగోలుదారుల ఆసక్తిని తగ్గించాయి. ముఖ్యంగా లగ్జరీ, మిడ్-ప్రీమియం హోమ్ సెగ్మెంట్స్ పై ఈ ప్రభావం అధికంగా ఉంది. ఈ సెగ్మెంట్లలోని కొనుగోలుదారులు ఎక్కువగా స్టాక్ మార్కెట్ పెట్టుబడుల ద్వారా లాభాలు పొందుతుంటారు. ఇటీవల స్టాక్ మార్కెట్లలో వచ్చిన 12-15% వరకు పతనం, వీరి కొనుగోలు శక్తిని, ఆత్మవిశ్వాసాన్ని దెబ్బతీసింది. దీంతో, చాలా మంది కొనుగోలుదారులు తమ కొనుగోళ్లను వాయిదా వేసుకుంటున్నారు, డీల్స్ పూర్తి కావడానికి ఎక్కువ సమయం పడుతోంది. మార్కెట్ స్థిరత్వం కోసం వేచి చూసే ధోరణి కనిపిస్తోంది. HDFC సెక్యూరిటీస్ నివేదిక ప్రకారం, ఈ పరిణామాల వల్ల 25-30% వరకు అమ్మకాలు ఆలస్యం కావచ్చని అంచనా.

దేశ రాజధాని ఢిల్లీ (NCR), ముంబై మెట్రోపాలిటన్ రీజియన్ (MMR) వంటి ప్రాంతాలు, ముఖ్యంగా లగ్జరీ విభాగంలో ఎక్కువ ప్రభావానికి గురవుతుండగా, బెంగళూరు మాత్రం ఒక బలమైన మార్కెట్‌గా నిలుస్తోంది. బెంగళూరులో డిమాండ్ ట్రెండ్స్ స్థిరంగా ఉన్నాయి. ఇక్కడ, సోభా లిమిటెడ్ (మార్కెట్ క్యాప్: ₹13,900 కోట్లు, P/E: 98.38), ప్రెస్టీజ్ ఎస్టేట్స్ ప్రాజెక్ట్స్ లిమిటెడ్ (P/E: 53.86), మరియు గోద్రెజ్ ప్రాపర్టీస్ లిమిటెడ్ (మార్కెట్ క్యాప్: ₹51,723 కోట్లు, P/E: 32.87) వంటి ప్రముఖ డెవలపర్లు మంచి పనితీరు కనబరుస్తున్నారు. ఉదాహరణకు, ప్రెస్టీజ్ ఎస్టేట్స్ FY2024లో అమ్మకాలలో, వసూళ్లలో గణనీయమైన వార్షిక వృద్ధిని నమోదు చేసింది. సోభా లిమిటెడ్ కూడా H1 FY2026లో ప్రీ-సేల్స్‌లో 39% వృద్ధిని సాధించింది. ఎండ్-యూజర్ డిమాండ్ ద్వారా నడిచే అఫోర్డబుల్, మిడ్-ఇన్‌కమ్ సెగ్మెంట్లు లగ్జరీ హౌసింగ్‌తో పోలిస్తే మెరుగ్గా ఉంటాయని భావిస్తున్నారు. ప్రపంచవ్యాప్తంగా భౌగోళిక రాజకీయ సంఘటనలు గతంలో స్వల్పకాలిక డిమాండ్ తగ్గుదలకు కారణమైనప్పటికీ, దేశీయ ఆర్థిక వృద్ధితో మార్కెట్ దీర్ఘకాలిక ఔట్‌లుక్ బలంగానే ఉంది.

కమర్షియల్ రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో AI ప్రభావం స్పష్టంగా కనిపిస్తోంది. ఆఫీస్ స్పేస్‌ల అవసరాన్ని కంపెనీలు పునఃపరిశీలిస్తున్నాయి. AI ద్వారా పనుల ఆటోమేషన్, రిమోట్ వర్క్ మద్దతు వంటి అంశాలు కొత్త లీజులు, ఆఫీస్ డీల్స్‌లో అనిశ్చితిని పెంచుతున్నాయి. దీనితో, పెద్ద, సాంప్రదాయ ఆఫీస్ స్పేస్‌లకు డిమాండ్ తగ్గుతూ, వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ 'గ్రోత్-డ్రివెన్ అసెట్' నుంచి 'రీడిజైన్ అవసరమైన అసెట్'గా మారుతోంది. టాప్-టైర్ భవనాలలో వేకెన్సీ రేట్లు పెరుగుతున్నాయి, కంపెనీలు ఫ్లెక్సిబుల్ లీజ్ టర్మ్స్ వైపు మొగ్గు చూపుతున్నాయి.

ప్రస్తుత సవాళ్లను ఎదుర్కొనేందుకు డెవలపర్లు జాగ్రత్తగా వ్యవహరిస్తున్నారు. కొత్త ప్రాజెక్ట్ లాంచ్‌లను వాయిదా వేయడం, ప్రస్తుత ధరలను కొనసాగించడం, ఫ్లెక్సిబుల్ పేమెంట్ ప్లాన్స్, స్టాంప్ డ్యూటీ తగ్గింపులు వంటి ప్రోత్సాహకాలను అందించడం వంటి వ్యూహాలను అనుసరిస్తున్నారు. ఈ అనిశ్చితి ఉన్నప్పటికీ, విశ్లేషకులు రంగం యొక్క దీర్ఘకాలిక అవకాశాలపై సానుకూలంగా ఉన్నారు. గతంలో నోట్ల రద్దు లేదా కోవిడ్-19 వంటి పరిస్థితులతో పోలిస్తే, డెవలపర్లు ప్రస్తుతం తక్కువ రుణ భారాన్ని కలిగి ఉండటం వంటి నిర్మాణాత్మక బలాలున్నాయని వారు పేర్కొంటున్నారు. ఉదాహరణకు, DLF లిమిటెడ్ (మార్కెట్ క్యాప్: సుమారు ₹68,000 కోట్లు, P/E: 42.50), మాక్రోటెక్ డెవలపర్స్ (లోధా) (P/E: 24.7x), ప్రెస్టీజ్ ఎస్టేట్స్, లోధా డెవలపర్స్, మరియు DLF వంటివి దీర్ఘకాలిక పెట్టుబడులకు విశ్లేషకులచే ఆదరణ పొందుతున్నాయి. చాలా వరకు చారిత్రక సగటుల కంటే తక్కువ P/E మల్టిపుల్స్‌తో ట్రేడ్ అవుతున్నాయి. DLF లిమిటెడ్ కు 'స్ట్రాంగ్ బై' రేటింగ్ తో, 12 నెలల సగటు టార్గెట్ ప్రైస్ INR 890.36 గా ఉంది. సోభా లిమిటెడ్ కూడా 'స్ట్రాంగ్ బై' కన్సెన్సస్ తో, సగటు టార్గెట్ ₹1,898.93 గా ఉంది. గోద్రెజ్ ప్రాపర్టీస్ లిమిటెడ్ కు 'బై' కన్సెన్సస్ తో, సగటు ప్రైస్ టార్గెట్ ₹2,241.91 గా ఉంది.

రంగం నిర్మాణాత్మక బలాన్ని ప్రదర్శిస్తున్నప్పటికీ, కొన్ని రిస్కులు మిగిలి ఉన్నాయి. కోటక్ సెక్యూరిటీస్, కార్మికుల కొరత, సరఫరా గొలుసు అంతరాయాలు, పెరుగుతున్న మెటీరియల్ ఖర్చుల వల్ల ప్రాజెక్ట్ ఎగ్జిక్యూషన్, లాభదాయకతలో సమస్యలు తలెత్తవచ్చని హెచ్చరిస్తోంది. ప్రపంచ ఉద్రిక్తతల వల్ల పెరుగుతున్న నిర్మాణ ఖర్చులు ఇప్పటికే సిరామిక్ యూనిట్ల షట్ డౌన్లకు, స్టీల్, PVC, వైర్లు, పైపులు, గాజు ధరలు పెరగడానికి దారితీశాయి. ఇది ఘర్షణలు కొనసాగితే ఖర్చులను మరింత పెంచవచ్చు. అలాగే, డెవలపర్లపై రుణ భారం గతంతో పోలిస్తే తక్కువగా ఉన్నప్పటికీ, మార్కెట్ మందగమనానికి సున్నితంగా ఉంటుంది. మాక్రోటెక్ డెవలపర్స్ లిమిటెడ్ (లోధా) ను కొందరు విశ్లేషకులు 'హోల్డ్' లేదా 'న్యూట్రల్' రేటింగ్‌తో చూస్తున్నారు, ప్రైస్ టార్గెట్స్ INR 949.4 నుండి INR 1,695.75 మధ్య ఉన్నాయి. అధిక ఆదాయం పొందే నిపుణులపై AI ప్రభావం, ఇది లగ్జరీ హౌసింగ్ డిమాండ్‌ను నడిపిస్తుంది, ఈ వర్గ ఆదాయాన్ని అస్థిరపరిచే ప్రమాదం ఉంది. గోద్రెజ్ ప్రాపర్టీస్ లిమిటెడ్ (మార్కెట్ క్యాప్: ₹51,723 కోట్లు, ROE: 8.46%) P/E నిష్పత్తి 32.87 తో, ROE 8.46% తో సవాళ్లను ఎదుర్కొంటుండగా, DLF వంటి దాని ప్రత్యర్థులు 0.1066 తక్కువ డెట్-టు-ఈక్విటీ నిష్పత్తిని ప్రదర్శిస్తున్నాయి.

ముందుకు చూస్తే, HDFC సెక్యూరిటీస్ H1 FY2027లో అమ్మకాలు మందగించవచ్చని, లగ్జరీ హౌసింగ్‌లో మరింత వేగవంతమైన మందగమనం ఉంటుందని భావిస్తోంది. అయితే, ఎండ్-యూజర్ల నుండి వచ్చే డిమాండ్ కారణంగా అఫోర్డబుల్, మిడ్-ఇన్‌కమ్ హౌసింగ్ డిమాండ్ బలంగానే ఉంటుందని అంచనా. నిఫ్టీ రియల్టీ ఇండెక్స్ ఇప్పటికే ఈ స్వల్పకాలిక ఆందోళనలను ప్రతిబింబిస్తూ, 2026లో YTD (సంవత్సరం నుండి) 14% క్షీణించింది. ఇది ఈ ఆందోళనలను, విదేశీ పెట్టుబడిదారుల నిరంతర అమ్మకాలను సూచిస్తుంది. అయినప్పటికీ, చాలా మంది డెవలపర్లు అనేక ప్రాజెక్టులు, ఫ్లెక్సిబుల్ మోడళ్లతో వృద్ధికి ప్రణాళికలు వేస్తున్నారు. రంగం యొక్క వాల్యుయేషన్, FY27E EV/EBITDA 3-8x వద్ద ట్రేడ్ అవుతున్న ఎంపిక చేసిన డెవలపర్లతో, ఇప్పటికే మందగించిన డిమాండ్‌ను ధరలు ప్రతిబింబిస్తున్నాయని సూచిస్తుంది, ఇది దీర్ఘకాలిక పెట్టుబడిదారులకు అవకాశాలను సృష్టించగలదు.