Indian REITs & InvITs: భారీగా అప్పులు.. RBI కొత్త రూల్స్ తో పెట్టుబడులకు కొత్త దారి!

పెట్టుబడి అవకాశాలు - రిస్క్ల కలయిక:

భారతదేశ రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ ట్రస్ట్‌లు (REITs) మరియు ఇన్‌ఫ్రాస్ట్రక్చర్ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ ట్రస్ట్‌లు (InvITs) 2025-26 ఆర్థిక సంవత్సరంలో రికార్డు స్థాయిలో అప్పులు (Debt) చేసి, విస్తరణ ప్రణాళికలకు ఊతం ఇస్తున్నాయి. ఇప్పటివరకు ఈ సంస్థలు వ్యాపార విస్తరణ కోసం ₹37,742 కోట్లు సమీకరించాయి. ఇది FY18 తర్వాత ఇదే అత్యధికం, FY26లో సమీకరించిన మొత్తం నిధుల్లో దాదాపు 70% వాటా ఇది. దీనికి తోడు, రిజర్వ్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియా (RBI) ప్రతిపాదించిన కొత్త నిబంధనలు, బ్యాంకులు నేరుగా REITsకు రుణాలు ఇచ్చేందుకు మార్గం సుగమం చేస్తున్నాయి. ఈ ప్రతిపాదన వల్ల రుణ ఖర్చులు తగ్గుతాయని భావిస్తున్నారు. అయితే, బ్యాంకులు ఒక REIT మరియు దాని అనుబంధ సంస్థలపై మొత్తం 49% ఆస్తుల విలువ వరకు మాత్రమే రుణం ఇవ్వాలనే నిబంధనలు కూడా ఉన్నాయి. ఈ పరిణామాల వల్ల Brookfield India Real Estate Trust వంటి సంస్థల రుణ ఖర్చు సగటున 7.6% నుంచి **7.3%**కి తగ్గే అవకాశం ఉందని అంచనా. అంతేకాకుండా, Brookfield India REIT ₹2,000 కోట్ల సస్టైనబిలిటీ-లింక్డ్ బాండ్లను 7.06% కూపన్‌తో విజయవంతంగా జారీ చేసింది.

మార్కెట్ పనితీరు, రంగావారీగా మార్పులు:

2025లో, REITs మరియు InvITs మార్కెట్ బెంచ్‌మార్క్‌లను గణనీయంగా అధిగమించాయి. భారతదేశంలో లిస్టెడ్ REITs 29.68% రాబడిని అందిస్తే, పవర్ InvITs 20.22% రాబడిని నమోదు చేశాయి. ఇది Nifty50 TRI యొక్క 11.42% రాబడితో పోలిస్తే చాలా ఎక్కువ. యూనిట్ ధరల పెరుగుదల కూడా ఆకట్టుకుంది. Mindspace REIT యూనిట్ విలువ 28.5% పెరిగితే, Brookfield India REIT యూనిట్ విలువ 20% పెరిగింది. దేశ ఆర్థిక పరిస్థితి కూడా ఈ రంగానికి అనుకూలంగా ఉంది. RBI రిపో రేటును 5.25% వద్ద స్థిరంగా ఉంచింది, FY25/26కు GDP వృద్ధి **7.4%**గా అంచనా వేసింది. ముఖ్యంగా, గ్లోబల్ క్యాపబిలిటీ సెంటర్లు (GCCలు) మరియు BFSI సంస్థల నుంచి నాణ్యమైన ఆఫీస్ స్పేస్‌లకు డిమాండ్ బలంగా ఉంది, ఇది అద్దెలను పెంచుతోంది. అయితే, ఇన్‌ఫ్రాస్ట్రక్చర్ రంగంలో మాత్రం ప్రాజెక్టుల అమలులో సవాళ్లు ఎదురవడంతో Q3FY26లో 4% తగ్గుదల కనిపించింది.

అప్పుల భారం, వాల్యుయేషన్ పై ఆందోళనలు:

అయితే, ఈ భారీ అప్పుల సేకరణ కొన్ని ఆందోళనలకు దారితీస్తోంది. REITs మరియు InvITs అధికంగా అప్పులు చేయడం వల్ల భవిష్యత్తులో ఒత్తిడి పెరిగే అవకాశం ఉంది. RBI ప్రతిపాదించిన నేరుగా రుణాలిచ్చే విధానం రుణ ఖర్చులను తగ్గించినా, రుణాల అసలు చెల్లింపు (Amortized repayment) షెడ్యూల్స్ తప్పనిసరి చేయడం, భూమి కొనుగోళ్లకు ఫైనాన్సింగ్ ఇవ్వకపోవడం వంటి కఠినమైన నిబంధనలు, నియంత్రణ సంస్థల అప్రమత్తతను సూచిస్తున్నాయి. కొన్ని విభాగాలలో అధిక వాల్యుయేషన్లు కనిపిస్తున్నాయి. ఉదాహరణకు, Brookfield India REIT జనవరి 2026 నాటికి 70.47x ధర-ఆదాయ నిష్పత్తి (P/E Ratio) వద్ద ట్రేడ్ అవుతోంది, ఇది పరిశ్రమ సగటు కంటే రెట్టింపు. అదే సమయంలో, Embassy Office Parks REIT వంటి ప్రముఖ REITలలో దిగుబడులు (Yields) **6.1%**కి పడిపోవడం, ఆస్తుల ధరలు వాటి ఆదాయ వృద్ధిని అధిగమిస్తున్నాయని సూచిస్తోంది. రోడ్ InvITs వంటివి వెనుకబడి ఉండటం, Embassy Developments Q3FY26లో నష్టాలు ప్రకటించడం వంటివి రంగంలో భిన్నమైన పనితీరును, నిరంతర సవాళ్లను తెలియజేస్తున్నాయి. RBI రుణ నిర్మాణంపై విధించిన పరిమితులు, ముఖ్యంగా బులెట్ చెల్లింపులను నిషేధించడం, దీర్ఘకాలిక ఆస్తులున్న కొన్ని పెట్టుబడి వర్గాల రాబడిని ప్రభావితం చేయవచ్చు.

భవిష్యత్ అంచనాలు:

విశ్లేషకుల అంచనా ప్రకారం, REITs మరియు InvITs లోకి సంస్థాగత పెట్టుబడులు (Institutional flows) కొనసాగుతాయి. వీటిని పోర్ట్‌ఫోలియో వైవిధ్యీకరణ (diversification) మరియు స్థిరమైన ఆదాయ వనరులుగా చూస్తున్నారు. భారతీయ REIT మార్కెట్ మొత్తం ఆస్తుల నిర్వహణ (AUM) ₹2,50,000 కోట్లను దాటింది, ఇది మార్కెట్ విస్తరణను, ప్రాముఖ్యతను సూచిస్తుంది. భవిష్యత్తులో, ఆస్తుల అమ్మకం (asset monetization) మరియు నాణ్యమైన ఆస్తులకు డిమాండ్, దేశ ఆర్థిక వృద్ధి వంటివి ఈ రంగాన్ని మరింత ముందుకు నడిపిస్తాయి.