పోస్ట్-పాండమిక్ ఊపు తగ్గుతోంది, మార్కెట్ లో విభజన
కోవిడ్ తర్వాత రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో వచ్చిన ఊపు ఇప్పుడు తగ్గుముఖం పట్టింది. పెద్ద డెవలపర్లు తమ ఆర్థిక బలం, అమ్మకాలతో బాగానే ఉన్నప్పటికీ, విస్తృత మార్కెట్ కొన్ని సవాళ్లను ఎదుర్కొంటోంది. కొనుగోలుదారుల నుంచి డిమాండ్ తగ్గింది, అమ్ముడుపోని ఇళ్ల (Unsold Inventory) సంఖ్య పెరుగుతోంది. ఇప్పుడు కొనుగోలుదారులు డబ్బుకు తగ్గ విలువ (Value for money) చూస్తున్నారు. ఇది అమ్మకందారుల మార్కెట్ (Seller's Market) నుంచి కొనుగోలుదారుల మార్కెట్ (Buyer's Market) వైపు మారుతున్న సంకేతాలు. ప్రాజెక్టులను సమయానికి పూర్తి చేసే సామర్థ్యం, పేరున్న బ్రాండ్లకు ప్రాధాన్యత పెరుగుతోంది.
ధరల విషయంలో జాగ్రత్త, కొనుగోళ్లు నిలిపిన కొనుగోలుదారులు
భారతదేశంలో ఆస్తుల ధరలు నిరంతరం పెరుగుతాయనే భావనను ప్రస్తుత మార్కెట్ పరీక్షిస్తోంది. ఫైనాన్షియల్ ఇయర్ 2026 (FY26)లో దేశవ్యాప్తంగా గృహాల అమ్మకాలు 4,04,005 యూనిట్లకు పడిపోయాయి. ఇది FY23 తర్వాత అత్యల్పం అని అనరాక్ (Anarock) నివేదిక. నేషనల్ క్యాపిటల్ రీజియన్ (NCR)లో FY26 అమ్మకాలు 59,892 యూనిట్లకు స్వల్పంగా పెరిగినప్పటికీ, FY24, FY23 కంటే చాలా తక్కువగానే ఉన్నాయి. కొనుగోలుదారులు సుమారు 12-18 నెలల క్రితం ప్రారంభమైన ప్రాజెక్టులపై చెల్లింపులను నిలిపివేయడం కూడా ఈ మందకొడితనానికి కారణం. 2022, 2023లో ధరలు బాగా పెరిగాయి, కానీ ఇప్పుడు ఈ వృద్ధి ఆగిపోయింది. మార్కెట్ వర్గాల ప్రకారం, 2025 పండుగల సీజన్ తర్వాత కొన్ని ఇబ్బందులు మొదలయ్యాయని, ధరలు పీక్ కి చేరాయని చెబుతున్నారు. దీంతో కొనుగోలుదారులు ధరలు ఇంకా పెరగవేమోనని భావించి, కొనుగోళ్లు ఆపేశారు లేదా ఆర్డర్లను రద్దు చేసుకుంటున్నారు. జనవరి-మార్చి 2026 క్వార్టర్ లో ఇండియా టాప్ తొమ్మిది నగరాల్లో అమ్మకాలు సంవత్సరానికి 13% తగ్గి 98,761 యూనిట్లకు చేరుకున్నాయి. ఇది గత 18 క్వార్టర్లలో తొలిసారిగా 1,00,000 యూనిట్ల మార్క్ కంటే తగ్గడం. (PropEquity).
అమ్మకాల కంటే ఎక్కువ ఇళ్ల విడుదల
పెరుగుతున్న కొత్త ప్రాజెక్టులు, అమ్మకాలు మధ్య వ్యత్యాసం ఆందోళన కలిగిస్తోంది. FY26లో ఇండియాలోని పెద్ద నగరాల్లో 4,45,405 యూనిట్లు ప్రారంభం కాగా, కేవలం 4,04,005 యూనిట్లు మాత్రమే అమ్ముడుపోయాయి. గత మూడేళ్లలో ఎన్నడూ లేని విధంగా, అమ్మకాల కంటే ఎక్కువ యూనిట్లు లాంచ్ అయ్యాయి. దీంతో అమ్ముడుపోని ఇళ్ల సంఖ్య పెరిగింది. క్రిసిల్ రేటింగ్స్ (Crisil Ratings) అంచనాల ప్రకారం, FY27 నాటికి అమ్ముడుపోని ఇళ్ల నిల్వలను క్లియర్ చేయడానికి పట్టే సమయం ప్రస్తుత మూడు సంవత్సరాల కంటే పెరిగి 3.2-3.4 సంవత్సరాలకు చేరుకుంటుంది. కొన్ని నగరాల్లో అనుమతుల ఆలస్యం, అధిక ఆస్తి ధరలు దీనికి కారణాలు.
పెద్ద డెవలపర్లు బలంగానే.. మార్కెట్ లో తేడాలు
మార్కెట్ లో సవాళ్లు ఉన్నప్పటికీ, టాప్ డెవలపర్లు తమ స్థానాన్ని నిలబెట్టుకుంటున్నారు. గోద్రెజ్ ప్రాపర్టీస్, ప్రెస్టీజ్ ఎస్టేట్స్, DLF, లోధా వంటి ప్రధాన లిస్టెడ్ కంపెనీలు FY26 ఏప్రిల్-డిసెంబర్ కాలానికి సుమారు ₹1.33 లక్షల కోట్లకు పైగా ప్రీ-సేల్స్ నివేదించాయి. గోద్రెజ్ ప్రాపర్టీస్ ₹24,008 కోట్లతో అగ్రస్థానంలో ఉండగా, ప్రెస్టీజ్ ఎస్టేట్స్ ₹22,327.3 కోట్లతో రెండో స్థానంలో నిలిచింది. ఈ కంపెనీలకు బలమైన ఆర్థిక వనరులు, కొనుగోలుదారుల విశ్వాసం, మరిన్ని ప్రాజెక్టులు అందుబాటులో ఉండటం కలిసివచ్చింది. అయితే, గురుగ్రామ్ వంటి ప్రాంతాల్లోని చిన్న డెవలపర్లు కొత్త పెట్టుబడుల కోసం వెతుకుతున్నారు లేదా వారి ప్రాజెక్టులను వేరేవారు స్వాధీనం చేసుకుంటున్నారు. ఇది మార్కెట్ లోని విభజనను సూచిస్తోంది. కొనుగోలుదారులు ఇప్పుడు పేరున్న, నిరూపితమైన ట్రాక్ రికార్డ్ ఉన్న డెవలపర్లకే ప్రాధాన్యత ఇస్తున్నారు. ధరలు ఇంకా తగ్గనప్పటికీ, మరింత వాస్తవికమైన ధరలు (Realistic Pricing) ఆశించవచ్చు. కొందరు డెవలపర్లు చెల్లింపుల్లో 80% వరకు ఆలస్యం వంటి ఆఫర్లు కూడా ఇస్తున్నారు.
ఆర్థిక అంశాలు రంగం భవిష్యత్తును నిర్దేశిస్తున్నాయి
విశాలమైన ఆర్థిక పోకడలు రియల్ ఎస్టేట్ రంగాన్ని ప్రభావితం చేస్తున్నాయి. ప్రపంచ అనిశ్చితులు ఉన్నప్పటికీ, భారతదేశ ఆర్థిక వ్యవస్థ బలంగా వృద్ధి చెందుతుందని గోల్డ్మన్ సాక్స్ (Goldman Sachs) 6.9% GDP వృద్ధిని అంచనా వేస్తోంది. రిజర్వ్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియా (RBI) ఫిబ్రవరి 2026లో కీలక రెపో రేటును 5.25% వద్ద స్థిరంగా ఉంచింది. అయినప్పటికీ, అధిక గృహ ధరలు FY27లో డిమాండ్ వృద్ధిని కేవలం **0-2%**కే పరిమితం చేయనున్నాయి. సగటు అమ్మకం ధరలు FY27లో **3-5%**కి తగ్గుతాయని అంచనా. క్రిసిల్ రేటింగ్స్ ప్రకారం, FY27లో అమ్మకాల విలువ 4-6% పెరుగుతుందని, ఇది FY26 అంచనా 5-7% కంటే తక్కువ. FY22-FY25 మధ్య చూసిన 26% వార్షిక వృద్ధి నుండి ఇది గణనీయమైన మందగమనం. పోస్ట్-పాండమిక్ బూమ్ దశ తర్వాత, మార్కెట్ ఇప్పుడు జాగ్రత్తతో కూడిన విస్తరణ దశలోకి ప్రవేశిస్తోంది.
డెవలపర్ల వాల్యుయేషన్స్ లో తేడాలు
ప్రధాన రియల్ ఎస్టేట్ కంపెనీల వాల్యుయేషన్స్ లో వైవిధ్యం కనిపిస్తోంది. మార్చి 2026 నాటికి DLF మార్కెట్ విలువ సుమారు ₹1.29 లక్షల కోట్లు, P/E నిష్పత్తి సుమారు 27.5గా ఉంది. గోద్రెజ్ ప్రాపర్టీస్ మార్కెట్ క్యాప్ సుమారు ₹47,717 కోట్లు, TTM P/E నిష్పత్తి సుమారు 115.18 (కొన్ని వర్గాల ప్రకారం 28.0x మరియు ₹44,315.19 Cr.). ఒబెరాయ్ రియల్టీ మార్కెట్ క్యాప్ సుమారు ₹52,395 కోట్లు, P/E నిష్పత్తి సుమారు 23.2గా ఉంది. ఈ అధిక మల్టిపుల్స్, ప్రస్తుత మార్కెట్ మందగమనం ఉన్నప్పటికీ, ఇన్వెస్టర్లు వారి భవిష్యత్ వృద్ధిపై విశ్వాసం ఉంచుతున్నారని సూచిస్తున్నాయి. ప్రీమియం, లగ్జరీ గృహాలకు పెరుగుతున్న డిమాండ్ కూడా దీనికి కారణం.
మార్కెట్ కు సంభావ్య రిస్కులు
ఆర్థిక అంచనాలు, ప్రీమియం విభాగాల్లో స్థిరమైన డిమాండ్ ఉన్నప్పటికీ, ఇండియా రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ అనేక రిస్కులను ఎదుర్కొంటోంది. FY27 నాటికి 3.2-3.4 సంవత్సరాలకు పెరిగే అవకాశం ఉన్న అమ్ముడుపోని ఇళ్ల నిల్వలు ఒక ప్రధాన ఆందోళన. డిమాండ్ మందగిస్తూ, కొనుగోలుదారులు జాగ్రత్తగా ఉంటే, ఇది ధరలను తగ్గించవచ్చు. పెద్ద డెవలపర్లు ఆర్థికంగా బలంగా ఉన్నప్పటికీ, చిన్న డెవలపర్లు నగదు ప్రవాహ సమస్యలను ఎదుర్కోవచ్చు. ప్రీమియం, లగ్జరీ గృహాలపై అతిగా ఆధారపడటం కూడా ప్రమాదకరం; ఏదైనా ఆర్థిక మాంద్యం ఈ విభాగాన్ని తీవ్రంగా ప్రభావితం చేయవచ్చు. గత ధరల పెరుగుదల ఎల్లప్పుడూ కొనసాగకపోవచ్చు. విశ్లేషకులు స్థిరమైన వృద్ధిని అంచనా వేస్తున్నప్పటికీ, ప్రపంచ ఉద్రిక్తతలు లేదా వడ్డీ రేట్లు పెరిగితే పెట్టుబడిదారుల విశ్వాసం దెబ్బతినవచ్చు. గతంలో మార్కెట్ వృద్ధి తర్వాత దిద్దుబాట్లు (Corrections) జరిగాయి, డిమాండ్ మరింత బలహీనపడితే, ప్రస్తుత విస్తరణ ఒక పెద్ద మార్కెట్ సర్దుబాటుకు దారితీయవచ్చు.
భారత రియల్ ఎస్టేట్ కు అవుట్ లుక్
భారత రియల్ ఎస్టేట్ రంగానికి సంబంధించిన అంచనాలు స్థిరమైన విస్తరణ కాలాన్ని సూచిస్తున్నాయి. క్రిసిల్ రేటింగ్స్ FY27లో అమ్మకాల విలువ వృద్ధి **4-6%**కి, సగటు అమ్మకం ధరల పెరుగుదల **3-5%**కి పరిమితం అవుతుందని అంచనా వేస్తోంది. FY27లో డిమాండ్ వృద్ధి 0-2% వద్ద స్థిరంగా ఉంటుందని, ఇది ప్రధానంగా ప్రీమియం, లగ్జరీ మార్కెట్ల మద్దతుతో సాగుతుందని భావిస్తున్నారు. అమ్మకాల పరిమాణం నెమ్మదించినప్పటికీ, డెవలపర్ల నిరంతర నగదు సేకరణ, రుణ నిర్వహణ వ్యాపార ఫలితాలు, క్రెడిట్ యోగ్యతను కాపాడుకోవడంలో సహాయపడతాయి. పరిశ్రమ ఇప్పుడు కొత్త గృహాలను, కొనుగోలుదారుల డిమాండ్ను సమతుల్యం చేయడం, ఇన్వెంటరీని నియంత్రించడం, కొనుగోలుదారుల కోరికలు, ఆర్థిక మార్పులకు అనుగుణంగా మారడం ద్వారానే వృద్ధి కొనసాగుతుంది.