భారత్ డెవలపర్ల కొత్త వ్యూహం: లగ్జరీ వైపు మళ్లిన రియల్ ఎస్టేట్, సామాన్యులకు కష్టాలేనా?

పెట్టుబడుల మళ్లింపు: కారణమేంటి?

ఇండియాలోని ప్రధాన నగరాల్లో రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్లు తమ వ్యూహాలను మార్చేస్తున్నారు. అందుబాటు ధరల్లో ఇళ్లు (affordable housing) నిర్మించడం తగ్గించి, అధిక-ఆదాయ వర్గాల కోసం నిర్మించే లగ్జరీ ప్రాజెక్టుల వైపు పరుగులు పెడుతున్నారు. దీనికి ప్రధాన కారణం పెరుగుతున్న భూమి, నిర్మాణ ఖర్చులు. తక్కువ లాభాలు (10-12%) వచ్చే అఫర్డబుల్ హౌసింగ్ ప్రాజెక్టులు ఇప్పుడు లాభదాయకంగా లేవని డెవలపర్లు భావిస్తున్నారు. కొత్తగా వస్తున్న సప్లైలో సగానికి పైగా లగ్జరీ ప్రాజెక్టులే ఉన్నాయి. వీటిల్లో పెట్టుబడి పెడితే రెట్టింపు లాభాలు వస్తాయని, మధ్యతరగతి కొనుగోలుదారులకు ఆప్షన్లు తగ్గిపోతున్నాయని మార్కెట్ విశ్లేషకులు అంటున్నారు.

అఫర్డబుల్ హౌసింగ్‌పై ఒత్తిడి

అధిక మెటీరియల్ ఖర్చులు, మారకుండా ఉన్న పాత ధరల పరిమితుల వల్ల అఫర్డబుల్ హౌసింగ్ ప్రాజెక్టుల ఆర్థిక వ్యవహారాలు ఒత్తిడికి గురవుతున్నాయి. ముఖ్యంగా, ప్రధాన నగరాల్లో భూమి కొనుగోలు ధరలకు అనుగుణంగా ప్రభుత్వ ధరల పరిమితులు (price caps) లేకపోవడంతో, డెవలపర్లు లాభాలను గడించడం కష్టంగా మారింది. డిమాండ్ ఎక్కువగా ఉన్నా, లాభాల విషయంలో ఉన్న రిస్క్ వల్ల ఇన్వెస్టర్లు ఈ రంగం వైపు రావడానికి వెనుకాడుతున్నారు. కేవలం లగ్జరీ రంగంలోనే ఉన్న కంపెనీలు మంచి వృద్ధిని చూపిస్తున్నప్పటికీ, వినియోగదారుల కొనుగోలు శక్తి తగ్గితే వీరు ఇబ్బందుల్లో పడవచ్చు. అయితే, విభిన్న రంగాల్లో వ్యాపారాలున్న కంపెనీలకు ఈ సమస్య తక్కువగా ఉంటుంది.

ఆర్థిక, సామాజిక ప్రమాదాలు

లగ్జరీ రియల్ ఎస్టేట్‌పైనే అధికంగా దృష్టి పెట్టడం వల్ల దీర్ఘకాలంలో వ్యవస్థాగతమైన ప్రమాదాలు (systemic risks) ఏర్పడతాయి. అందుబాటు ధరల్లో ఇళ్లు లేకపోవడంతో, ప్రజలు తమ ఆదాయంలో ఎక్కువ భాగాన్ని అద్దెలకే ఖర్చు చేయాల్సి వస్తుంది. ఇది మొత్తం వినియోగదారుల వ్యయాన్ని తగ్గిస్తుంది. వడ్డీ రేట్ల మార్పులు, లగ్జరీ పన్నుల వంటి వాటికి రియల్ ఎస్టేట్ రంగం మరింత సున్నితంగా మారుతుంది. ఒకవేళ క్రెడిట్ (రుణాలు) గట్టిగా బిగించినా, కంపెనీల లిక్విడిటీ (నగదు లభ్యత) తగ్గినా, హై-ఎండ్ మార్కెట్‌లో సరఫరా అధికంగా ఉండటం వల్ల ధరలు పడిపోయి, నగదు ప్రవాహ సమస్యలు తలెత్తవచ్చు. అఫర్డబుల్ సెగ్మెంట్ నుంచి బయటకు వచ్చిన డెవలపర్లు, నిబంధనలు మారినా లేదా లగ్జరీ మార్కెట్ సంతృప్త స్థాయికి చేరినా, మళ్ళీ ఈ రంగంలోకి తిరిగి రావడం కష్టంగా మారవచ్చు.

విధానపరమైన మార్పులు, భవిష్యత్తు

మార్కెట్ స్థిరత్వం అనేది భవిష్యత్ బడ్జెట్లలో అఫర్డబుల్ హౌసింగ్ నిర్వచనాన్ని ప్రస్తుత పట్టణ ద్రవ్యోల్బణానికి (urban inflation) అనుగుణంగా మార్చడంపై ఆధారపడి ఉంటుంది. ఈ మార్పులు చేయకపోతే, గృహ సరఫరా అంతరం (housing supply gap) పెరుగుతూ పోతుంది. 2030 నాటికి ఈ కొరత తీవ్ర రూపం దాల్చవచ్చు. ప్రస్తుత మార్కెట్ పరిస్థితులు ఈ లోటును భర్తీ చేయలేవని, కాబట్టి భూమి సబ్సిడీలు అందించే ప్రభుత్వ-ప్రైవేట్ భాగస్వామ్యాలపై (public-private partnerships) ఒత్తిడి పెరుగుతుందని విశ్లేషకులు అంచనా వేస్తున్నారు. దీర్ఘకాలిక గృహ లభ్యతకు మద్దతిచ్చి, విస్తృత ఆర్థిక ప్రయోజనాలను చేకూర్చాలా లేక లగ్జరీ రియల్ ఎస్టేట్ నుంచి స్వల్పకాలిక పన్ను ఆదాయానికి ప్రాధాన్యత ఇవ్వాలా అనే ఎంపిక పాలసీ రూపకర్తల ముందు ఉంది.