హైదరాబాద్ రియల్టీలో రికార్డు ధరలు: ఎకరం భూమి రూ. 237 కోట్లకు అమ్ముడుపోయింది!

అసలు ధరలు ఇంత ఎందుకు పెరిగాయి?

ఇటీవల జరిగిన తెలంగాణ ఇండస్ట్రియల్ ఇన్‌ఫ్రాస్ట్రక్చర్ కార్పొరేషన్ (TIIC) భూముల వేలంలో ₹237 కోట్లు, ₹204 కోట్లు వంటి భారీ ధరలు నమోదయ్యాయి. ఇది డెవలపర్లలో ఉన్న నమ్మకాన్ని చూపుతున్నప్పటికీ, కొత్త ప్రాజెక్టుల లాభదాయకత (Yield on Cost)పై ఒత్తిడిని పెంచుతుంది. గౌరా వెంచర్స్, వంశీరామ్ బిల్డర్స్ వంటి కంపెనీలు ఈ స్థాయి ధరలను చెల్లించడం ద్వారా, తమ పెట్టుబడికి తగ్గ అద్దె రాబడిని దీర్ఘకాలంలో సాధించాల్సిన ఒత్తిడిలోకి వెళ్లాయి. ఒకవేళ ఆఫీస్ స్పేస్‌కు డిమాండ్ తగ్గినా లేదా గ్లోబల్ క్యాపబిలిటీ సెంటర్స్ (GCC) తక్కువ ఖర్చుతో కూడిన నగరాలకు మారినా, డెవలపర్లకు తప్పులు చేయడానికి పెద్దగా ఆస్కారం ఉండదు.

మార్కెట్ పోలికలు - ప్రాంతీయ డైనమిక్స్

హైదరాబాద్ రియల్టీ మార్కెట్ ప్రస్తుతం ఇతర నగరాలను అధిగమిస్తోంది. ముఖ్యంగా పెద్ద క్యాంపస్ తరహా ఆఫీస్ స్పేస్‌కు ఇక్కడ అధిక డిమాండ్ ఉంది. దక్షిణ భారతదేశంలోని ఇతర వాణిజ్య కేంద్రాలతో పోలిస్తే, హైదరాబాద్ త్రైమాసిక లీజింగ్ వాల్యూమ్స్‌లో 22% వాటాతో బెంగళూరు (31%)కు గట్టి పోటీ ఇస్తోంది. అయితే, 2017లో కేవలం ₹42.59 కోట్లతో పోలిస్తే, భూమి ధరలు ఇంత వేగంగా పెరగడం మార్కెట్ లో కొరత (Scarcity Pricing) సూచిస్తుంది. ప్రస్తుతం లీజింగ్ కార్యకలాపాల్లో దాదాపు 75% GCCల నుంచే వస్తున్నప్పటికీ, ఈ ఒక్క రంగంపైనే ఆధారపడటం రిస్క్‌తో కూడుకున్నది. టెక్నాలజీ, ఫైనాన్షియల్ సర్వీసెస్ రంగాల్లో ప్రపంచవ్యాప్తంగా ఖర్చులు తగ్గితే, రాయదుర్గ్ నాలెడ్జ్ సిటీలో భారీ ప్రీమియంలు చెల్లించిన డెవలపర్లకు ఇది భారంగా మారవచ్చు.

అధిక ధరలకు వ్యతిరేకంగా వాదన

ఇన్‌స్టిట్యూషనల్ రిస్క్ కోణం నుంచి చూస్తే, ప్రస్తుత వేలం ఫలితాలు మార్కెట్ పరిపక్వత చెందుతోందని, కానీ అతిగా వేడెక్కుతోందని (Overheating) సూచిస్తున్నాయి. భూమి ధరలు, అద్దె రాబడికి మధ్య అంతరం పెరిగినప్పుడు, ఆస్తుల విలువ స్తంభించిపోవడం లేదా కంపెనీల విలీనం వంటివి జరుగుతుంటాయి. వంశీరామ్ బిల్డర్స్ 2 మిలియన్ చదరపు అడుగుల స్థలాన్ని నిర్మించాలని యోచిస్తున్న సమయంలో, మార్కెట్లో సరఫరా వేగంగా పెరుగుతోంది. హైబ్రిడ్ వర్క్ విధానం కొనసాగుతున్న తరుణంలో, అధిక ధరతో కూడిన ఆఫీస్ స్పేస్‌ను దీర్ఘకాలంలో ఎంతమేరకు అద్దెకు ఇవ్వగలరో డెవలపర్లు అతిగా అంచనా వేస్తున్నారనిపిస్తోంది. అంతేకాకుండా, ప్రభుత్వ ఆదాయంలో భూముల అమ్మకం కీలక పాత్ర పోషించడం వల్ల, ప్రైమ్ ల్యాండ్ సరఫరాను ప్రభుత్వం నియంత్రణలో ఉంచుతోంది. ఇది ఆర్థిక వృద్ధికి అనుగుణంగా లేని కృత్రిమమైన ధరల స్థిరత్వానికి దారితీస్తుంది.

భవిష్యత్ అంచనాలు - నిలకడ ఉంటుందా?

ఈ అధిక ధరలను మార్కెట్ నిలబెట్టుకుంటుందా లేదా అనేది అంతర్జాతీయ సంస్థల రాకపై ఆధారపడి ఉంటుంది. ప్రస్తుతం లీజింగ్ కార్యకలాపాల్లో 39% వార్షిక వృద్ధి స్వల్పకాలికంగా మద్దతు ఇస్తున్నప్పటికీ, ఈ ప్రీమియం భూముల కొనుగోళ్ల దీర్ఘకాలిక మనుగడ, హైదరాబాద్ ఇతర ప్రాంతాలతో పోలిస్తే తన పోటీతత్వాన్ని నిలుపుకుంటుందా అనే దానిపైనే ఆధారపడి ఉంటుంది. పెట్టుబడిదారులు కొత్త ప్రాజెక్టుల ఆక్యుపెన్సీ రేట్లను జాగ్రత్తగా గమనించాలి. ఒకవేళ భూముల కొనుగోళ్లకు తగినట్లుగా ప్రీ-లీజింగ్ డిమాండ్ లేకపోతే, బ్యాలెన్స్ షీట్లపై ఒత్తిడి పెరిగి, రాబోయే ఆర్థిక సంవత్సరంలో కొత్త ప్రాజెక్టుల ప్రారంభం నెమ్మదించే అవకాశం ఉంది.