ఇల్లు కొన్నవారికి ప్రాజెక్టులు ఆలస్యం అవుతున్నాయా? RERA చట్టం 2016 ప్రకారం మీకు అండగా నిలిచే చట్టపరమైన మార్గాలున్నాయి. 2026లో వచ్చిన కోర్టు తీర్పులు, ఆలస్యమైన ప్రాజెక్టులపై వడ్డీ పొందే హక్కును మరింత బలపరిచాయి. అయితే, కష్టాల్లో ఉన్న బిల్డర్ల నుంచి డబ్బులు తిరిగి పొందడం మాత్రం ఒక పెద్ద సవాలుగా మిగిలింది.
చాలామంది భారతీయ గృహ కొనుగోలుదారులకు, తాము కొన్న కొత్త అపార్ట్మెంట్ అందుకోవడానికి చెప్పిన సమయం కంటే ఎంతో ఆలస్యం అవుతుంది. ఇది ఒకవైపు అద్దె, లోన్ EMIల భారాన్ని పెంచుతూ ఆర్థిక ఒత్తిడిని కలిగిస్తుంది. ఇలాంటి పరిస్థితుల్లో, రియల్ ఎస్టేట్ (రెగ్యులేషన్ అండ్ డెవలప్మెంట్) చట్టం (RERA) 2016, కొనుగోలుదారులకు కొన్ని ప్రత్యేకమైన రక్షణలను కల్పిస్తుంది. ఆగస్టు 2026 నాటికి, ఈ నిబంధనలే బిల్డర్లను గడువులోగా ప్రాజెక్టులు పూర్తి చేయమని అడగడానికి కొనుగోలుదారులకు ప్రధాన సాధనాలుగా ఉన్నాయి.
RERA చట్టంలోని సెక్షన్ 18 ప్రకారం, సేల్ అగ్రిమెంట్లో పేర్కొన్న తేదీ నాటికి బిల్డర్ ప్రాజెక్ట్ అప్పగింత (Possession) చేయాలి. ఒకవేళ ప్రాజెక్ట్ ఆలస్యం అయితే, ఈ చట్టం రెండు ప్రధాన మార్గాలను సూచిస్తుంది. మొదటిది, కొనుగోలుదారు ప్రాజెక్ట్ నుంచి వైదొలగవచ్చు. అలాంటప్పుడు, చెల్లించిన మొత్తం డబ్బును, వడ్డీతో పాటు నష్టపరిహారంతో సహా తిరిగి పొందే హక్కు ఉంటుంది. రెండవది, కొనుగోలుదారు ఆ ప్రాపర్టీని కొనసాగించాలనుకుంటే, ప్రాజెక్ట్ అప్పగింత పూర్తయ్యే వరకు ఆలస్యమైన ప్రతి నెలకు వడ్డీని క్లెయిమ్ చేసే హక్కు వారికి ఉంటుంది.
ఈ హక్కులను బలపరుస్తూ ఆగస్టు 2026లో ఒక ముఖ్యమైన పరిణామం చోటు చేసుకుంది. బాంబే హైకోర్టు, ఆలస్యమైన ప్రాజెక్టులపై వడ్డీ పొందే హక్కు అనేది స్వతంత్రమైన, ఎట్టి పరిస్థితుల్లోనూ మార్చలేని చట్టబద్ధమైన హక్కు అని స్పష్టం చేసింది. అంటే, బిల్డర్ ఒప్పందంలో బాధ్యతలను పరిమితం చేసే లేదా ప్రాజెక్ట్ గడువులను ఆటోమేటిక్గా పొడిగించే క్లాజులు ఉన్నప్పటికీ, వడ్డీని క్లెయిమ్ చేసే కొనుగోలుదారుడి చట్టబద్ధమైన హక్కు చెక్కుచెదరదు.
చట్టపరమైన రక్షణలు బలంగా ఉన్నప్పటికీ, వాస్తవ పరిస్థితుల్లో చాలా ప్రాజెక్టులు బయటి కారణాల వల్ల ఆలస్యం అవుతున్నాయి. జూలై 2026లో, గృహనిర్మాణ వ్యవహారాల మంత్రిత్వ శాఖ, సరఫరా గొలుసులో (Supply Chain) అంతరాయాలు ఎదుర్కొంటున్న ప్రాజెక్టులకు నాలుగు నెలల పొడిగింపును పరిగణనలోకి తీసుకోవాలని RERA అధికారులను సూచించింది. ఈ చర్య బిల్డర్లకు నిర్మాణం పూర్తి చేయడానికి కొంత ఉపశమనం కలిగించే ప్రయత్నం అయినప్పటికీ, అసలు ఆలస్యానికి వడ్డీని క్లెయిమ్ చేసే కొనుగోలుదారుడి హక్కును ఇది రద్దు చేయదు. కొనుగోలుదారులు తమ స్థానిక RERA వెబ్సైట్లో ప్రాజెక్ట్-నిర్దిష్ట అప్డేట్లను సమీక్షించి, తమ ప్రాజెక్ట్కు అలాంటి పొడిగింపు లభించిందో లేదో చూసుకోవాలి.
ఈ చట్టపరమైన హక్కులు ఉన్నప్పటికీ, నిధులను తిరిగి పొందడంలో ఆచరణాత్మకమైన సవాలు ఒక కీలకమైన రిస్క్గా మిగిలింది. ఒక కొనుగోలుదారుడు RERA అథారిటీ నుంచి రీఫండ్ లేదా వడ్డీ కోసం అనుకూలమైన ఉత్తర్వును పొందినప్పటికీ, ఆ ఉత్తర్వు అమలు అనేది పూర్తిగా బిల్డర్ ఆర్థిక పరిస్థితిపై ఆధారపడి ఉంటుంది. బిల్డర్ తీవ్రమైన నగదు ప్రవాహ (Cash Flow) సమస్యలను ఎదుర్కొంటున్న సందర్భాలలో, డబ్బును తిరిగి పొందడం అనేది చాలా సుదీర్ఘమైన, కష్టతరమైన ప్రక్రియగా మారవచ్చు. ఇది తరచుగా సుదీర్ఘమైన న్యాయ పోరాటాలకు దారితీస్తుంది, ఇక్కడ బిల్డర్లు అనుకూలతను ఆలస్యం చేయడానికి ఉత్తర్వులను అప్పీల్ చేయవచ్చు, ఇది గృహ కొనుగోలుదారులకు మరింత నిరాశను కలిగిస్తుంది.
ఏదైనా చర్య తీసుకునే ముందు, చట్టపరమైన మార్గదర్శకత్వం లేకుండా EMI చెల్లింపులను నిలిపివేయడం వంటి ఏకపక్ష నిర్ణయాలను కొనుగోలుదారులు నివారించడం ముఖ్యం, ఎందుకంటే ఇది ఒప్పందాన్ని ఉల్లంఘించడంగా పరిగణించబడుతుంది. బిల్డర్తో జరిపిన అన్ని కమ్యూనికేషన్లను, ఆలస్యానికి సంబంధించిన ఏవైనా వ్రాతపూర్వక నోటీసులతో సహా డాక్యుమెంట్ చేయడం ఏదైనా సంభావ్య న్యాయ ప్రక్రియకు అవసరం. కొనుగోలుదారులు అధికారిక, డాక్యుమెంట్ చేయబడిన కమ్యూనికేషన్కు ప్రాధాన్యత ఇవ్వాలని, వివాదాలను ప్రారంభించే ముందు న్యాయ నిపుణులను సంప్రదించాలని సూచించబడింది. ఎందుకంటే నిధుల రికవరీ సమయం తరచుగా కేసు యొక్క చట్టపరమైన బలం మరియు ప్రాజెక్ట్ డెవలపర్ యొక్క ఆర్థిక స్థిరత్వంతో ముడిపడి ఉంటుంది.