Godrej Properties: నోయిడాలో భారీ భూసేకరణ.. కానీ మార్జిన్లపై ఆందోళన!

భూసేకరణ వ్యూహం

Godrej Properties తన విస్తరణ వ్యూహంలో భాగంగా, గ్రేటర్ నోయిడాలోని DMIC ఇంటిగ్రేటెడ్ టౌన్‌షిప్‌లో 23.2 ఎకరాల రెసిడెన్షియల్ భూమిని ఈ-వేలం ద్వారా గెలుచుకుంది. ఈ ప్రాజెక్ట్ ద్వారా దాదాపు ₹7,000 కోట్లకు పైగా ఆదాయం వస్తుందని అంచనా వేస్తున్నారు. ఈ భూమి తూర్పు పెరిఫెరల్ ఎక్స్‌ప్రెస్‌వేకు దగ్గరగా, అభివృద్ధి చెందుతున్న జేవార్ అంతర్జాతీయ విమానాశ్రయానికి సమీపంలో ఉంది. ముంబై వెలుపల అధిక వృద్ధి కారిడార్లలో విస్తరించాలనే కంపెనీ వ్యూహానికి ఇది మరింత బలాన్ని చేకూరుస్తుంది.

ఆదాయంలో హెచ్చుతగ్గులు

Q4FY26 ఆర్థిక ఫలితాల్లో కంపెనీ నికర లాభం (Net Profit) గత ఏడాదితో పోలిస్తే 70% పెరిగి ₹650 కోట్లకు చేరుకుంది. ఆదాయం (Revenue) కూడా 63% పెరిగి ₹3,458 కోట్లకు చేరింది. అయితే, ఈ గణాంకాల నాణ్యతపై ఇప్పుడు ప్రశ్నలు తలెత్తుతున్నాయి. రియల్ ఎస్టేట్ అకౌంటింగ్ లో ప్రాజెక్ట్ పూర్తయినప్పుడు మాత్రమే ఆదాయాన్ని గుర్తించడం (Revenue Recognition) వల్ల త్రైమాసిక పనితీరులో భారీ హెచ్చుతగ్గులు కనిపిస్తాయి. ప్రస్తుత త్రైమాసికంలో వచ్చిన లాభంలో సుమారు 40% 'ఇతర ఆదాయం' (Other Income) నుండే వచ్చిందని విశ్లేషణలు సూచిస్తున్నాయి. ఇది కార్యకలాపాల లాభదాయకత (Operational Profitability) ఎంతవరకు నిలకడగా ఉంటుందనే సందేహాలను రేకెత్తిస్తోంది. ఇతర ఆదాయాన్ని మినహాయించి చూస్తే, ఆపరేటింగ్ మార్జిన్లు గత ఏడాదితో పోలిస్తే 5.2% నుండి 15.1% కు మెరుగుపడినప్పటికీ, అగ్రశ్రేణి డెవలపర్లతో పోలిస్తే ఇది ఇంకా తక్కువే.

భవిష్యత్ రిస్కులు

కంపెనీ నికర రుణం (Net Debt) పెరుగుతున్నట్లు కనిపిస్తోంది. భారీ భూసేకరణలకు అవసరమైన మూలధనాన్ని సమీకరించడానికి రుణంపై ఆధారపడటం, వడ్డీ రేట్లు పెరిగినా లేదా గ్రేటర్ నోయిడా మార్కెట్లో ప్రాజెక్ట్ అమ్మకాలు నెమ్మదించినా కంపెనీకి ఇబ్బందులు తెచ్చిపెట్టవచ్చు. అలాగే, DLF వంటి పోటీదారులతో పోలిస్తే, Godrej Properties బహుళ నగరాల్లో విస్తరిస్తోంది, ఇది దృష్టిని తగ్గిస్తుంది. గతంలో నోయిడా ప్రాంతంలో జరిగిన కొన్ని న్యాయపరమైన సమస్యలు కూడా ఇక్కడ పనిచేసే ఏ డెవలపర్‌కైనా ఒక హెచ్చరికగా మిగిలిపోతాయి.

విశ్లేషకుల అంచనాలు

దాదాపు 22 మంది విశ్లేషకులు 'Buy' రేటింగ్ ఇస్తున్నప్పటికీ, లక్ష్య ధరలు (Target Prices) మాత్రం స్థిరంగా లేవు. సగటు లక్ష్య ధర సుమారు ₹2,267 వద్ద ఉంది, ఇది ప్రస్తుత స్థాయిల నుండి పెద్దగా పెరుగుదల లేదని సూచిస్తుంది. పదేళ్లలో మొదటిసారిగా ₹10 డివిడెండ్ ప్రకటించడం కొందరు అంతర్గత విశ్వాసానికి సంకేతంగా చూస్తుంటే, మరికొందరు స్టాక్ పనితీరు నిలిచిపోయిన నేపథ్యంలో వాటాదారులను సంతృప్తి పరచడానికి తీసుకున్న చర్యగా భావిస్తున్నారు. ప్రస్తుతం స్టాక్ సుమారు 28.5x P/E వద్ద ట్రేడ్ అవుతోంది. ప్రస్తుత వృద్ధి అంచనాలు ఇప్పటికే ధరలలో ప్రతిబింబిస్తున్నాయని భయపడేవారికి ఇది విలువ (Valuation) విషయంలో ఆందోళన కలిగిస్తోంది.