Whalesbook
భౌగోళిక రాజకీయ ఉద్రిక్తతల 'షోక్వేవ్'
గత ఐదు ట్రేడింగ్ సెషన్లలో దుబాయ్ ఫైనాన్షియల్ మార్కెట్ రియల్ ఎస్టేట్ ఇండెక్స్ (Dubai Financial Market Real Estate Index) ఏకంగా 20% కుప్పకూలింది. దీనితో 2025లో సాధించిన 15% లాభాలు పూర్తిగా చెరిగిపోయాయి. ఈ భారీ పతనానికి ముందు, ఈ సూచీ 2024లో 63%, 2023లో 38% చొప్పున పెరిగింది. భౌగోళిక భద్రతాపరమైన ఆందోళనలు తీవ్రమవ్వడానికి కొద్దిరోజుల ముందు, అంటే ఫిబ్రవరి 27, 2026న ఇండెక్స్ గరిష్ట స్థాయికి చేరుకుంది. అమెరికా, ఇజ్రాయెల్, ఇరాన్ మధ్య పెరుగుతున్న సైనిక చర్యలు ప్రపంచ మార్కెట్లలో ప్రకంపనలు సృష్టించడమే కాకుండా, యూఏఈ భద్రతాపరమైన ప్రతిష్టను దెబ్బతీశాయి. ఈ పరిణామాల నేపథ్యంలో, మార్కెట్ నిపుణులు కొంత ప్రతికూల దృక్పథాన్ని వ్యక్తం చేస్తున్నారు.
రికార్డు లాభాలు.. అకస్మాత్తుగా అడుగంటాయి
దుబాయ్ ప్రాపర్టీ మార్కెట్ 2025లో తన చరిత్రలోనే అత్యుత్తమ పనితీరును కనబరిచింది. రియల్ ఎస్టేట్ లావాదేవీలు ఏకంగా AED 917 బిలియన్ (సుమారు $250 బిలియన్లు)కు చేరగా, 270,000కు పైగా డీల్స్ జరిగాయి. 2021 నుండి నివాస గృహాల ధరలు సుమారు 60-75% పెరిగాయి. విదేశీ పెట్టుబడులు, ముఖ్యంగా భారతీయ జాతీయుల నుంచి వచ్చిన పెట్టుబడులు ఈ వృద్ధికి ప్రధాన కారణం. 2025లో భారతీయలు మొత్తం విదేశీ ఆస్తుల కొనుగోళ్లలో 20-22% వాటాతో, సుమారు AED 35-40 బిలియన్లు పెట్టుబడి పెట్టారు. కీలక ఆస్తులపై 6-9% రెంటల్ యీల్డ్స్ (Rental Yields) దీర్ఘకాలిక పెట్టుబడిదారులను ఆకర్షించాయి. అయితే, ప్రస్తుత అనిశ్చితితో అంతర్జాతీయ కొనుగోలుదారులు తమ పెట్టుబడులను పునఃపరిశీలిస్తున్నారు.
ఆయిల్ ధరల పెరుగుదల.. రెట్టింపు ఆందోళన
భౌగోళిక రాజకీయ సంఘర్షణతో పాటు, ముడి చమురు ధరలు కూడా గణనీయంగా పెరిగాయి. గత వారం అమెరికా క్రూడ్ ధర 35%, బ్రెంట్ క్రూడ్ ధర 28% పెరిగింది. ఈ సంవత్సరం ఇప్పటివరకు, WTI ధరలు దాదాపు 98%, బ్రెంట్ ధరలు 88% పెరిగాయి. చారిత్రాత్మకంగా, పెరిగిన చమురు ధరలు యూఏఈ ఆర్థిక వ్యవస్థకు, పెట్టుబడిదారుల లిక్విడిటీకి ఊతమిచ్చేవి. అయితే, ప్రస్తుత పరిస్థితుల్లో ఇది 'డబుల్ ఎడ్జ్డ్ స్వార్డ్' (Double-edged sword) లా మారింది. చమురు ధరలు ఆర్థిక వ్యవస్థలకు ఊతమిచ్చినా, అంతర్లీన సంఘర్షణ వల్ల ఏర్పడుతున్న 'రిస్క్-ఆఫ్' (Risk-off) సెంటిమెంట్ సాంప్రదాయ ఆర్థిక చోదక శక్తులను అధిగమించి, పెట్టుబడిదారుల్లో అప్రమత్తతను పెంచుతోంది.
మార్కెట్ పతనం అంచనాలు.. గతం ఒక గుణపాఠం
దుబాయ్ ప్రాపర్టీ మార్కెట్ భారీ విదేశీ పెట్టుబడులు, అధిక వాల్యుయేషన్లపై ఆధారపడి వేగంగా వృద్ధి చెందింది. ప్రస్తుతం భౌగోళిక రాజకీయ అనిశ్చితి కారణంగా, ధరలలో గణనీయమైన తగ్గుదల ఉండవచ్చని విశ్లేషకులు భావిస్తున్నారు. ఫిచ్ (Fitch) సంస్థ కూడా తాజా పరిణామాలకు ముందే 2025 చివరి నాటికి 10-15% ధరల కరెక్షన్ ఉంటుందని అంచనా వేసింది. 2008 గ్లోబల్ ఫైనాన్షియల్ క్రైసిస్ సమయంలో 50-60% పతనం, 2014-2019 మధ్య 25-30% క్షీణత వంటి గత సంఘటనలు మార్కెట్ లోని ప్రమాదాన్ని గుర్తుచేస్తున్నాయి. 2026-2027లో మార్కెట్లోకి రానున్న కొత్త యూనిట్ల సరఫరా, డిమాండ్ తగ్గితే ధరలపై ఒత్తిడిని మరింత పెంచవచ్చు. ఈమార్ ప్రాపర్టీస్ (Emaar Properties) (మార్కెట్ క్యాప్ > AED 77 బిలియన్, AED 125 బిలియన్), డమాక్ ప్రాపర్టీస్ (DAMAC Properties) (మార్కెట్ క్యాప్ ~ AED 25 బిలియన్), నఖీల్ (Nakheel) (మార్కెట్ క్యాప్ 50 బిలియన్ AED) వంటి ప్రధాన డెవలపర్లు ఉన్నప్పటికీ, విశ్వాసం సన్నగిల్లితే సిస్టమిక్ రిస్క్ (Systemic Risk) ఏర్పడే అవకాశం ఉంది. దుబాయ్ రెసిడెన్షియల్ REIT (Dubai Residential REIT) మార్కెట్ క్యాప్ సుమారు AED 15.99 బిలియన్లుగా ఉంది. మార్చి 6, 2026 నాటికి, 6-9% రెంటల్ యీల్డ్స్ ఆకర్షణీయంగా ఉన్నా, ఆందోళన చెందుతున్న పెట్టుబడిదారులకు స్వల్పకాలికంలో మూలధన క్షీణత ప్రమాదాన్ని పూర్తిగా భర్తీ చేయకపోవచ్చు.
భవిష్యత్తు ఎలా ఉండబోతోంది?
పరిశ్రమ నిపుణుల అంచనాల ప్రకారం, ప్రస్తుతానికి లావాదేవీల వేగం తగ్గి, కొనుగోలుదారుల నుంచి 'వేచి చూసే ధోరణి' (Wait-and-watch approach) కనిపిస్తుంది. ఇది ధరల పతనానికి దారితీయకుండా, సెంటిమెంట్ షాక్ (Sentiment Shock)గా పరిగణించబడుతోంది. మూడీస్ (Moody's) కూడా డెవలపర్ల అమ్మకాల్లో స్వల్ప తగ్గుదల, ధరలపై స్వల్ప ఒత్తిడి ఉంటుందని అంచనా వేస్తోంది. జనాభా పెరుగుదల కొత్త సరఫరాను గ్రహించడంలో కీలక పాత్ర పోషిస్తుంది. ఈమార్ ప్రాపర్టీస్ వ్యవస్థాపకుడు మొహమ్మద్ అల్లాబార్ (Mohamed Alabbar) మార్కెట్ బలమైన ఆర్థిక పునాదులు, దీర్ఘకాలిక ప్రణాళికల కారణంగా "భయపడాల్సిన పనిలేదు" అని ఆశాభావం వ్యక్తం చేశారు. ప్రాంతీయ సంఘర్షణల వ్యవధి, తీవ్రత, ఆ తర్వాత పెట్టుబడిదారుల విశ్వాసం తిరిగి రావడమే మార్కెట్ భవిష్యత్తును నిర్దేశిస్తుంది.