డెవలపర్లకు జైలా? మహారేరా కొత్త SOPతో గృహ కొనుగోలుదారులకు ఊరట, రియల్ ఎస్టేట్‌లో ప్రకంపనలు!

మహారేరా కఠినతరం: డెవలపర్ జవాబుదారీతనం కోసం కొత్త SOP

மகாராஷ்டிரா రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (MahaRERA) ఒక విప్లవాత్మక ప్రామాణిక నిర్వహణ విధానాన్ని (SOP) ఆవిష్కరించింది. ఇది రాష్ట్రవ్యాప్తంగా గృహ కొనుగోలుదారులకు పరిహారాల వసూలును నిర్వహించే విధానాన్ని మెరుగుపరచడానికి రూపొందించబడింది. బాంబే హైకోర్టు ఆదేశాల తర్వాత జారీ చేయబడిన ఈ SOP, డెవలపర్‌లకు ఆలస్యమైన స్వాధీనం, నిర్మాణ లోపాలు లేదా సౌకర్యాలు లేకపోవడం వంటి సమస్యలకు కొనుగోలుదారుల పట్ల వారి ఆర్థిక బాధ్యతలను నెరవేర్చడానికి ఒక అధికారిక, సమయ-పరిమితితో కూడిన అమలు మార్గాన్ని (enforcement pathway) పరిచయం చేస్తుంది. ఇది MahaRERA ద్వారా ఇటువంటి కఠినమైన చర్యల యొక్క మొదటి అధికారిక కోడిఫికేషన్.

కొత్త SOP వివరాలు

• గృహ కొనుగోలుదారులకు మంజూరైన పరిహారాన్ని వసూలు చేయడానికి ఒక స్పష్టమైన, నిర్మాణాత్మక ప్రక్రియను అథారిటీ ఏర్పాటు చేసింది.
• ప్రారంభ పరిహార ఉత్తర్వు నుండి తుది వసూలు చర్య వరకు ప్రతి దశ ఇప్పుడు సమయ-పరిమితితో కూడుకున్నది మరియు అనుక్రమమైనది (sequential), ఇది పరిపాలనా అస్పష్టతను తగ్గిస్తుంది.
• ఈ ప్రక్రియ పరిహార ఉత్తర్వుతో ప్రారంభమవుతుంది, దాని తర్వాత డెవలపర్ కోసం 60 రోజుల సమ్మతి కాలం (compliance period) ఉంటుంది.
• బకాయిలు చెల్లించబడకపోతే, గృహ కొనుగోలుదారులు సమ్మతి లేని దరఖాస్తును (non-compliance application) దాఖలు చేయవచ్చు, దీనిని MahaRERA నాలుగు వారాలలోపు విచారిస్తుంది.

తప్పనిసరి ఆస్తి బహిర్గతం మరియు వసూలు

• ఒక ముఖ్యమైన కొత్త అడుగు, డెవలపర్లు పరిహారం చెల్లించడంలో విఫలమైతే, వారి అన్ని చర (movable) మరియు స్థిర (immovable) ఆస్తులు, బ్యాంక్ ఖాతాలు మరియు ఆర్థిక పెట్టుబడులను వెల్లడిస్తూ ఒక అఫిడవిట్ (affidavit) దాఖలు చేయాలని తప్పనిసరి చేస్తుంది.
• బకాయిలు ఇంకా పరిష్కరించబడకపోతే, ఆస్తులు, బ్యాంక్ ఖాతాలు మరియు పెట్టుబడులను జప్తు (attach) చేయడానికి MahaRERA జిల్లా కలెక్టర్‌కు వసూలు వారెంట్ (recovery warrant) జారీ చేయవచ్చు.
• గతంలో అస్థిరంగా ఉపయోగించబడిన వసూలు వారెంట్లు ఇప్పుడు ప్రక్రియలో తప్పనిసరి మెరుగుదల దశ (escalation step).

గృహ కొనుగోలుదారులకు ఉపశమనం మరియు విశ్వాసం పెంపు

• గృహ కొనుగోలుదారులకు, SOP చాలా అవసరమైన స్పష్టత, ఊహించదగినత (predictability) మరియు నిర్వచించబడిన అమలు మార్గాన్ని తెస్తుంది.
• గతంలో, కొనుగోలుదారులు అనుకూలమైన ఉత్తర్వులు పొందినప్పటికీ, డెవలపర్లు విధానపరమైన లోపాలను ఉపయోగించుకున్నందున తరచుగా సుదీర్ఘమైన ఆలస్యాలను ఎదుర్కొన్నారు.
• కొత్త వ్యవస్థ, ఎప్పుడు దరఖాస్తులు దాఖలు చేయాలో మరియు డెవలపర్ విఫలమైతే ఏయే మెరుగుదల దశలను (escalation steps) ఆశించాలో కొనుగోలుదారులను ఖచ్చితంగా తెలుసుకునేలా చేస్తుంది.
• తప్పనిసరి ఆస్తి బహిర్గతం, నిధులు సరిపోలేదనే వాదనలను పరిష్కరిస్తుంది, ముఖ్యంగా నిలిచిపోయిన (stalled) ప్రాజెక్టులకు వసూళ్లను మరింత వాస్తవికంగా చేస్తుంది.

డెవలపర్లు కఠినమైన జవాబుదారీతనాన్ని ఎదుర్కొంటారు

• డెవలపర్‌లకు ఇప్పుడు పరిహార ఉత్తర్వులను పాటించడానికి 60 రోజుల కఠినమైన గడువు ఉంది.
• పాటించడంలో వైఫల్యం ప్రధాన సివిల్ కోర్టుకు (Principal Civil Court) మెరుగుదలకు దారితీయవచ్చు.
• ఉద్దేశపూర్వకంగా చెల్లించడంలో విఫలమవడం లేదా ఆస్తులను దాచిపెట్టడం వంటి నేరాలకు కోర్టు మూడు నెలల వరకు సివిల్ జైలు శిక్షను (civil imprisonment) విధించవచ్చు, ఇది MahaRERA అమలు యంత్రాంగానికి (enforcement framework) మొదటిసారి.
• దీని లక్ష్యం భవిష్యత్తులో చెల్లింపులు ఎగవేయడాన్ని నిరోధించడం మరియు రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో మెరుగైన జవాబుదారీతనాన్ని నిర్ధారించడం.

విస్తృత రంగ ప్రభావాలు

• SOP రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్‌ల మధ్య సమ్మతి క్రమశిక్షణను (compliance discipline) గణనీయంగా మెరుగుపరుస్తుందని భావిస్తున్నారు.
• అయితే, వసూలు ప్రక్రియ యొక్క ప్రభావం ఇప్పటికీ జిల్లా కలెక్టర్లు మరియు సివిల్ కోర్టుల కార్యాచరణ సామర్థ్యంపై ఆధారపడి ఉంటుంది.
• చిన్న డెవలపర్లు కఠినమైన కాలపరిమితులు మరియు తక్షణ వసూలు చర్యల కారణంగా నగదు ప్రవాహ (cash flow) ఒత్తిళ్లను పెంచుకోవచ్చు.

ప్రభావం

• ఈ కొత్త SOP రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్‌లో కొనుగోలుదారుల విశ్వాసాన్ని గణనీయంగా పెంచుతుంది, ఇది పారదర్శకమైన వ్యవహారాలకు దారితీస్తుంది.
• డెవలపర్లు ఆర్థిక నిర్వహణలో మరియు ప్రాజెక్ట్ టైమ్‌లైన్‌లు మరియు కొనుగోలుదారుల కట్టుబాట్లకు కట్టుబడి ఉండటంలో ఎక్కువ ఒత్తిడిని ఎదుర్కొంటారు, ఇది అధిక సమ్మతి ఖర్చులు లేదా కఠినమైన ఆర్థిక నిర్వహణకు దారితీయవచ్చు.
• రియల్ ఎస్టేట్ కంపెనీలలో పెట్టుబడిదారులకు, ఇది పెరిగిన నియంత్రణ ప్రమాదాన్ని (regulatory risk) సూచిస్తుంది మరియు డెవలపర్‌ల ఆర్థిక ఆరోగ్యం మరియు సమ్మతి రికార్డులను (compliance track records) మరింత దగ్గరగా అంచనా వేయవలసిన అవసరాన్ని సూచిస్తుంది.
• ప్రభావ రేటింగ్: 7/10

కష్టమైన పదాల వివరణ

• SOP (Standard Operating Procedure): ఒక సంస్థ తన ఉద్యోగులు సంక్లిష్టమైన దైనందిన కార్యకలాపాలను నిర్వహించడంలో సహాయపడటానికి రూపొందించిన దశల వారీ సూచనల సమితి.
• MahaRERA: మహారాష్ట్ర రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ, మహారాష్ట్రలో రియల్ ఎస్టేట్ రంగానికి సంబంధించిన నియంత్రణ సంస్థ.
• Complainant: ఒక విషయంపై అధికారిక ఫిర్యాదు చేసే వ్యక్తి. ఈ సందర్భంలో, ఇది ఫిర్యాదు చేసిన గృహ కొనుగోలుదారుని సూచిస్తుంది.
• Affidavit: న్యాయస్థానంలో సాక్ష్యంగా ఉపయోగించడానికి, ప్రమాణం లేదా ధృవీకరణతో ధృవీకరించబడిన వ్రాతపూర్వక ప్రకటన.
• Recovery Warrant: ఒక రుణం లేదా బాకీని వసూలు చేయడానికి అధికారులకు ఆస్తులు లేదా ఆస్తులను స్వాధీనం చేసుకునే అధికారం ఇచ్చే న్యాయస్థానం లేదా అధికారం జారీ చేసిన చట్టపరమైన ఆదేశం.
• Attachment: ఒక చట్టపరమైన చర్య లేదా తీర్పు పెండింగ్‌లో ఉన్నప్పుడు, లేదా దానిని సంతృప్తి పరచడానికి, న్యాయస్థానం లేదా ప్రభుత్వ అధికారం ద్వారా ఆస్తిని చట్టబద్ధంగా స్వాధీనం చేసుకోవడం.
• Principal Civil Court: ఒక జిల్లా యొక్క ప్రధాన న్యాయస్థానం, ఇది సివిల్ కేసులను (civil cases) నిర్వహించడానికి బాధ్యత వహిస్తుంది.
• Wilful Non-payment: గడువులోగా చెల్లించాల్సిన మొత్తాన్ని ఉద్దేశపూర్వకంగా చెల్లించడానికి నిరాకరించడం లేదా విఫలం కావడం.
• Suppression of Assets: చట్టబద్ధంగా నివేదించాల్సిన ఆస్తులను దాచిపెట్టడం లేదా వెల్లడించడంలో విఫలం కావడం, తరచుగా అప్పులు లేదా పన్నులు చెల్లించకుండా తప్పించుకోవడానికి.