Whalesbook
విధానకర్తలు యూనియన్ బడ్జెట్ 2026 ను సిద్ధం చేస్తున్నందున భారతదేశ గృహాల మార్కెట్ ఒక కీలక దశలో ఉంది. కన్సల్టెన్సీ సంస్థ 'అనరాక్' (Anarock), లగ్జరీ గృహాల విభాగం (luxury home segment) పుంజుకుంటున్నదానికి విరుద్ధంగా, అందుబాటు ధరల సంక్షోభం (affordability crisis) తీవ్రమవుతుందని హైలైట్ చేస్తుంది. 2025 లో విక్రయించబడిన గృహాల మొత్తం విలువ 6% పెరిగి సుమారు ₹6 లక్షల కోట్లకు చేరినప్పటికీ, విక్రయించబడిన యూనిట్ల వాస్తవ సంఖ్య 14% తగ్గింది. ఇది హై-ఎండ్ ప్రాపర్టీల (high-end properties) వైపు ఒక నిర్మాణ మార్పును సూచిస్తుంది, ఇది సామాన్య మార్కెట్ గృహాల (mass-market housing) సరఫరాను నేరుగా ప్రభావితం చేస్తుంది.
ఈ వ్యత్యాసం స్పష్టంగా కనిపిస్తుంది. మొత్తం రెసిడెన్షియల్ అమ్మకాలలో సరసమైన గృహాల (affordable housing) వాటా 2019 లో 38% నుండి 2025 నాటికి కేవలం 18% కి తగ్గింది. దీనికి విరుద్ధంగా, 2024 లో లగ్జరీ గృహాల అమ్మకాలు 170% పెరిగాయి, దీనికి అధిక-నికర-విలువ వ్యక్తులు (high-net-worth individuals) మరియు ప్రవాస భారతీయులు (Non-Resident Indians) కారణమయ్యారు. భారతదేశంలోని టాప్ ఏడు నగరాల్లో, ₹50 లక్షల కంటే తక్కువ ధర కలిగిన కొత్త గృహాల వాటా 2018 లో 52% కంటే ఎక్కువగా ఉండి, 2025 నాటికి కేవలం 17% కి తగ్గింది. 'అనరాక్' పట్టణ గృహాల కొరతను 94 లక్షల యూనిట్లుగా అంచనా వేసింది, సరైన విధానపరమైన జోక్యం లేకపోతే 2030 నాటికి ఇది 3 కోట్లకు పెరుగుతుందని అంచనా.
జీతం పొందే కుటుంబాలకు (salaried households) గృహాల అందుబాటు (housing affordability) గణనీయంగా క్షీణించింది. సగటు గృహ కొనుగోలుదారులకు EMI (Equated Monthly Installment) - ఆదాయ నిష్పత్తి (income ratio) సుమారు 60% కి చేరుకుంది, ఇది 2020 లో 43% నుండి చాలా ఎక్కువ మరియు స్థిరమైన స్థాయిల (sustainable levels) కంటే చాలా పైన ఉంది. మధ్య-ఆదాయ కుటుంబాలు ఇప్పుడు 40% EMI-to-income నిష్పత్తిని ఎదుర్కొంటున్నాయి, ఇది గతంలో 28% గా ఉండేది. బెంగళూరులో, ₹1 కోటి లోపు గృహాలను వెతుకుతున్న 42% సంభావ్య కొనుగోలుదారులు (potential buyers) ఇకపై వాటిని భరించలేమని నివేదించారు.
'అనరాక్' ప్రకారం, ప్రధాన సమస్య డిమాండ్ లో కాదు, సరఫరా ఆర్థికశాస్త్రంలో (supply economics) ఉంది. సరసమైన గృహ ప్రాజెక్టులు (affordable housing projects) కేవలం 10-12% లాభాలను (margins) మాత్రమే ఇస్తాయి, ఇది ప్రీమియం అభివృద్ధిలలో (premium developments) లభించే 25-30% లేదా అంతకంటే ఎక్కువ లాభాలకు పూర్తి విరుద్ధం. పెరుగుతున్న భూమి ధరలు, నిర్మాణ ఖర్చులు మరియు అనుమతి జాప్యాలు (approval delays) లాభదాయకతను (viability) తగ్గిస్తాయి, డెవలపర్లను అధిక-ధర ప్రాజెక్టుల వైపు మళ్లిస్తాయి.
బడ్జెట్ 2026, పాతబడిన విధాన నిర్వచనాలను (policy definitions) పరిష్కరించాలి. సరసమైన గృహాల కోసం ₹45 లక్షల ప్రస్తుత ధర పరిమితి (price cap), 2017 లో స్థాపించబడింది, ఇప్పుడు వాడుకలో లేదు మరియు సుదూర ప్రాంతాలలో (peripheral locations) కూడా సాధ్యమయ్యే పట్టణ ప్రాజెక్టులను చేర్చడంలో విఫలమవుతుంది. 'అనరాక్' నగర-నిర్దిష్ట సవరణలను (city-specific revisions) కోరుతుంది, ముంబై మెట్రోపాలిటన్ ప్రాంతానికి (Mumbai Metropolitan Region) ₹85 లక్షల వరకు మరియు ఇతర ప్రధాన నగరాలకు (major metros) ₹75 లక్షల వరకు పరిమితులను ప్రతిపాదిస్తుంది, అయితే కార్పెట్-ఏరియా నిబంధనలను (carpet-area norms) నిర్వహిస్తుంది.
ఒక ముఖ్యమైన బడ్జెట్ అభ్యర్థన (budget ask) సరసమైన గృహాల డెవలపర్ల కోసం సెక్షన్ 80-IBA (Section 80-IBA) పన్ను సెలవును (tax holiday) పునరుద్ధరించడం, ఇది 2021 లో గడువు ముగిసింది. ఈ ప్రోత్సాహం గతంలో సరఫరాను పెంచడంలో కీలక పాత్ర పోషించింది. 'అనరాక్' నిలిచిపోయిన ప్రాజెక్టులను (stalled projects) తెరవడానికి, పరిమిత కాలానికి దానిని తిరిగి ప్రవేశపెట్టాలని సూచిస్తుంది.
అంతేకాకుండా, ఈ సంస్థ ప్రధాన మంత్రి ఆవాస్ యోజన-అర్బన్ 2.0 (PM Awas Yojana-Urban 2.0) క్రింద క్రెడిట్-లింక్డ్ సబ్సిడీ స్కీమ్ (Credit-Linked Subsidy Scheme - CLSS) ను విస్తరించాలని ప్రభుత్వాన్ని కోరుతోంది. ఇది సబ్సిడీ పరిమితులను పెంచడం, అర్హత కలిగిన రుణ మొత్తాన్ని (eligible loan amounts) పెంచడం మరియు చెల్లింపులను (disbursals) సులభతరం చేయడం వంటివి కలిగి ఉంటుంది, తద్వారా పెరుగుతున్న వడ్డీ రేట్లను (interest rates) ఎదుర్కోవచ్చు. ₹10,000-₹15,000 కోట్ల వార్షిక CLSS అవుట్లే (outlay) ఐదు సంవత్సరాలలో 20 లక్షల మంది మొదటిసారి కొనుగోలుదారులకు (first-time buyers) మద్దతు ఇవ్వగలదు. పట్టణ మౌలిక సదుపాయాల ప్రాజెక్టులను (urban infrastructure projects) వేగవంతం చేయడం కూడా కొత్త అభివృద్ధి మండలాలను (development zones) తెరవడానికి మరియు నగర కేంద్రాలపై (city cores) ఒత్తిడిని తగ్గించడానికి కీలకం. నిర్ణయాత్మక బడ్జెట్ జోక్యం (decisive budgetary intervention) లేకుండా, భారతదేశం రెండు-అంచెల గృహాల మార్కెట్ (two-tier housing market) లో చిక్కుకునే ప్రమాదం ఉంది, ఇది లక్షలాది మంది పట్టణ కుటుంబాలను ఇంటి యాజమాన్యం (home ownership) నుండి దూరం చేస్తుంది.