ఎందుకీ పడిపోతున్న అందుబాటు ధరలు?
బెంగళూరులో ఇళ్లు కొనాలనుకునే వారి కొనుగోలు శక్తికి, డెవలపర్లు అందిస్తున్న ఇళ్లకు మధ్య అంతరం బాగా పెరిగింది. 2022 నుంచి చూసుకుంటే, ₹80 లక్షల లోపు ధర ఉన్న ఒక ఇంటికి, డెవలపర్లు ₹80 లక్షల నుంచి ₹3 కోట్ల మధ్య ధర కలిగిన ఐదు ఇళ్లను మార్కెట్లోకి తెచ్చారు. బెంగళూరు సగటు తలసరి ఆదాయం (Per Capita Income) బాగానే ఉన్నా, ఈ ఖరీదైన ఇళ్లను కొనుగోలు చేసే స్థోమత చాలా మందికి లేదు.
పెరుగుతున్న ఆదాయ, గృహ వ్యయాల అంతరం
కర్ణాటక ఆర్థిక సర్వే (Karnataka Economic Survey) ప్రకారం, బెంగళూరులో సగటు తలసరి ఆదాయం ₹7.6 లక్షలు. అంటే, ఒక కుటుంబం సుమారు ₹76 లక్షల విలువైన ఇంటిని కొనుగోలు చేయగలదు. కానీ, ఇటీవల వచ్చిన గణాంకాల ప్రకారం, ఈ ధర పరిధిలో కేవలం 33,831 యూనిట్లు మాత్రమే అందుబాటులో ఉన్నాయి. చాలావరకు కొత్త నిర్మాణాలన్నీ ₹80 లక్షల నుండి ₹3 కోట్ల మధ్యనే ఉన్నాయి. 'అందుబాటు ధర'గా చెప్పబడుతున్న ఇళ్లు కూడా ₹65-80 లక్షల మధ్యనే ఉండటంతో, తక్కువ ఆదాయ వర్గాలకు ఎంపికలు తగ్గిపోయాయి. దీనికి తోడు, కొత్తగా వస్తున్న యూనిట్లలో 75% ఇంకా నిర్మాణం దశలోనే ఉన్నాయి. దీంతో, ప్రజలు అద్దె కడుతూనే EMIలు చెల్లించాల్సిన పరిస్థితి ఏర్పడింది.
స్థలం.. ధర.. కొనుగోలుదారుల విభజన
ఇళ్ల ధరల విషయంలో భౌగోళిక విభజన (Geographic Distribution) కూడా సంక్షోభాన్ని పెంచుతోంది. నగరం మధ్యలోకి (City Center) 8 నుండి 16 కిలోమీటర్ల పరిధిలో, మెరుగైన మౌలిక సదుపాయాలు, రవాణా సౌకర్యాలు ఉన్న ప్రాంతాల్లో ₹80 లక్షల నుంచి ₹1.2 కోట్ల మధ్య ధర కలిగిన ఇళ్లు ఎక్కువగా ఉన్నాయి. దీనికి విరుద్ధంగా, ₹80 లక్షల లోపు ధర ఉన్న ఇళ్లను నగరం మధ్య నుంచి 16 కిలోమీటర్ల బయట, అంటే శివారు ప్రాంతాల్లో (Periphery) నెట్టివేస్తున్నారు. ఈ బయటి ప్రాంతాల్లో మున్సిపల్ నీరు, డ్రైనేజీ వంటి కనీస సేవలు లేకపోవడమే కాకుండా, ప్రజా రవాణా వ్యవస్థ కూడా సరిగా లేదు. దీంతో, ఈ 'అందుబాటు ధర' ఇళ్లు, దాగి ఉన్న ఖర్చులను (Hidden Costs) పరిగణనలోకి తీసుకుంటే, నిజంగా అందుబాటులో లేనివిగా మారుతున్నాయి.
డెవలపర్ల దృష్టి, పరిష్కార మార్గాలు
సరసమైన ప్రాజెక్టులకు ఎక్కువ ప్రారంభ ఖర్చులు, డిమాండ్ రిస్క్ ఉంటుందని, అదే సమయంలో లగ్జరీ విభాగంలో వేగంగా లాభాలు, అధిక మార్జిన్లు ఉంటాయని ప్రైవేట్ డెవలపర్లు చెబుతున్నారు. ఈ ప్రీమియం హౌసింగ్ పైనే దృష్టి సారించడం వల్ల ఆదాయ, భౌగోళిక అసమానతలు పెరుగుతున్నాయి. మార్కెట్ శక్తులు మాత్రమే ఈ అసమతుల్యతను సరిచేయలేవని నిపుణులు అంటున్నారు. ప్రభుత్వాల జోక్యం, ప్రభుత్వ-ప్రైవేట్ భాగస్వామ్యాలు (Public-Private Partnerships), కొత్త నియమ నిబంధనలు అవసరమని సూచిస్తున్నారు. అయితే, ఈ విధానాల అమలు, నిధుల సమీకరణలో సవాళ్లున్నాయి.
ముఖ్యమైన ప్రాంతాల్లో జోనింగ్, భూ వినియోగ నిబంధనలు వంటి బలమైన చర్యల ద్వారా డెవలపర్లు అందుబాటు ధరలో ఇళ్లను నిర్మించేలా చూడాలి. చర్యలు తీసుకోకపోతే, బెంగళూరు తన ఆర్థిక వ్యవస్థలో కీలకమైన వర్గాలైన కార్మికులకు ఆశ్రయం కల్పించడంలో విఫలమై, తన ఆర్థిక పోటీతత్వాన్ని కోల్పోయే ప్రమాదం ఉంది.