Whalesbook
తొలి అడుగుతోనే న్యాయ పోరాటానికి ముగింపు?
రియల్ ఎస్టేట్ వివాదాల్లో 'ఫోరమ్ షాపింగ్' (ఒక కోర్టు నుంచి మరో కోర్టుకు మారడం)కు చెక్ పెడుతూ, సుప్రీంకోర్టు సంచలన తీర్పు వెలువరించింది. M/s Kabra and Associates కేసులో, ఒకసారి హోమ్బయ్యర్ RERAలో ఫిర్యాదు చేస్తే, అదే సమస్యపై కన్స్యూమర్ ఫోరమ్లో కేసు వేసే హక్కును కోల్పోతారని న్యాయస్థానం స్పష్టం చేసింది. టెక్నికల్ కారణాలతో, అంటే క్లరికల్ తప్పులు సరిదిద్దుకోవడం కోసం, అసలు విచారణ జరగకముందే ఫిర్యాదును ఉపసంహరించుకున్నా సరే, ఈ నియమం వర్తిస్తుందని కోర్టు తేల్చి చెప్పింది. దీనితో, మొదటికే మోసం వచ్చే ప్రమాదం ఏర్పడింది.
ఏకైక మార్గంగా RERA?
రియల్ ఎస్టేట్ (రెగ్యులేషన్ అండ్ డెవలప్మెంట్) యాక్ట్, 2016 ప్రకారం, ఇతర చట్టాలు కూడా వర్తిస్తాయని, RERA అదనపు రక్షణ మాత్రమే అని చాలామంది లాయర్లు భావించేవారు. కానీ, ఈ తాజా తీర్పుతో, కొనుగోలుదారులు ప్రారంభంలోనే ఒక మార్గాన్ని ఎంచుకోవాల్సి వస్తుంది. ఇది, రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (RERA) పనితీరు సరిగా లేని, లేదా ఆలస్యం జరిగే రాష్ట్రాల్లోని కొనుగోలుదారులకు పెద్ద ఇబ్బందిగా మారే అవకాశం ఉంది. ఎందుకంటే, వారు నేషనల్ కన్స్యూమర్ డిస్ప్యూట్స్ రిడ్రెసల్ కమిషన్ (NCDRC) వంటి ప్రత్యామ్నాయ మార్గాలను ఉపయోగించుకోలేరు.
కొనుగోలుదారులకు పెరిగిన రిస్క్
ఈ తీర్పుతో, కొనుగోలుదారులకు, పెట్టుబడిదారులకు ప్రొసీజరల్ రిస్క్ (నిబంధనల పరమైన రిస్క్) గణనీయంగా పెరిగింది. ఒక చిన్న పొరపాటు చేసినా, అది వారి న్యాయ హక్కులను శాశ్వతంగా కోల్పోయేలా చేస్తుందని న్యాయ నిపుణులు అభిప్రాయపడుతున్నారు. లాయర్లు ఇప్పుడు తమ క్లయింట్ల తరపున ఫైల్ చేసే తొలి పిటిషన్ విషయంలో ఎంతో జాగ్రత్త వహించాల్సి ఉంటుంది. చిన్న తప్పు జరిగినా, దానిని సరిదిద్దుకోవడానికి వేరే ఫోరమ్కు వెళ్లే అవకాశం ఉండదు. దీనితో, బిల్డర్లకు ఇది ఒక అదనపు అడ్వాంటేజ్గా మారింది. కొనుగోలుదారుల తొలి ఫిర్యాదులోని లోపాలను ఎత్తిచూపి, వారి కేసులను నిలువరించే అవకాశం వారికి లభించింది.
భవిష్యత్ వ్యూహాలు మారనున్నాయా?
ఇకపై, న్యాయపరమైన మార్పులు చేసుకోవడానికి అవకాశాలు చాలా తక్కువగా ఉన్నాయి. రాజ్యాంగంలోని ఆర్టికల్ 226 కింద కొన్ని ప్రత్యేక పరిస్థితుల్లో మాత్రమే న్యాయస్థానాలను ఆశ్రయించవచ్చు, కానీ దీనికి ఎక్కువ సమయం, ఖర్చుతో కూడుకున్నది. ఈ తీర్పుతో, న్యాయ వ్యూహంలో 'ఫోరమ్ ఎంపిక' అనేది ఒక కీలకమైన, కానీ మార్చలేని నిర్ణయంగా మారింది. రియల్ ఎస్టేట్ రంగం ఈ కఠినమైన నిబంధనల మధ్య నడుస్తున్నప్పుడు, సరైన సమయంలో, సరైన రీతిలో న్యాయపరమైన పిటిషన్లు ఫైల్ చేయడం అత్యంత కీలకంగా మారనుంది.