భారత్ హోమ్ ప్రైసెస్: వడ్డీ రేట్లు స్థిరంగా ఉన్నా.. కొనుగోలు శక్తి తగ్గుతోందా?

స్థిర వడ్డీ రేట్లు.. పెరుగుతున్న ధరలు: అసలు కథ ఏంటి?

దేశీయంగా గృహ కొనుగోళ్లను ప్రోత్సహించేందుకు, భారతీయ రిజర్వ్ బ్యాంక్ (RBI) తన ఫిబ్రవరి సమీక్షలో రెపో రేటును 5.25% వద్ద యథాతథంగా కొనసాగించింది. దీనికి అనుగుణంగా, ప్రభుత్వ రంగ బ్యాంకులు కూడా తమ గృహ రుణాల వడ్డీ రేట్లను మార్చి 2026 వరకు స్థిరంగా ఉంచాలని నిర్ణయించాయి. దీనివల్ల రుణగ్రహీతలకు అప్పు భారం ఒక అంచనాకు వస్తుంది.

అయితే, ఈ స్థిరమైన రుణ ఖర్చులు దేశవ్యాప్తంగా ఆగకుండా పెరుగుతున్న ఆస్తుల ధరల నేపథ్యంలో పెద్దగా ఉపశమనం కలిగించడం లేదు. ఇళ్ల ధరలు, ప్రజల ఆదాయాల కంటే వేగంగా పెరుగుతుండటంతో, ఇల్లు కొనాలనే కల మరింత కష్టతరంగా మారుతోంది. RBI ప్రస్తుతానికి వడ్డీ రేట్ల విషయంలో ఎటువంటి మార్పు చేయకపోవడంతో, రాబోయే రోజుల్లో కూడా పెద్దగా తగ్గుదల ఉండకపోవచ్చని మార్కెట్ వర్గాలు భావిస్తున్నాయి.

ప్రభుత్వ రంగ బ్యాంకుల ఆఫర్లు:

ప్రభుత్వ రంగ బ్యాంకులు (PSU Banks) అందుబాటు ధరల్లో గృహ రుణాలను అందించడంలో ముందున్నాయి. ఉదాహరణకు, బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియా, సెంట్రల్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియా వంటి బ్యాంకులు వార్షికంగా సుమారు 7.10% వడ్డీతో రుణాలు అందిస్తున్నాయి. స్టేట్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియా (SBI), పంజాబ్ నేషనల్ బ్యాంక్ (PNB), బ్యాంక్ ఆఫ్ బరోడా, యూనియన్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియా వంటి ఇతర పెద్ద బ్యాంకులు 7.20% నుండి 9.50% మధ్య వడ్డీ రేట్లను అందిస్తున్నాయి. ప్రైవేట్ బ్యాంకులు, హౌసింగ్ ఫైనాన్స్ కంపెనీలతో పోలిస్తే ఈ రేట్లు చాలా ఆకర్షణీయంగా ఉన్నాయి. అయితే, తుది వడ్డీ రేటు అనేది కస్టమర్ క్రెడిట్ స్కోర్, లోన్ మొత్తం, లోన్-టు-వాల్యూ రేషియో వంటి అంశాలపై ఆధారపడి ఉంటుంది.

కొనుగోలు సామర్థ్యంపై ప్రభావం:

ప్రస్తుతం, భారతదేశ గృహాల మార్కెట్ లో అసలు సమస్య వడ్డీ రేట్లు కావు, వేగంగా పెరుగుతున్న ఆస్తుల ధరలే. ముఖ్యంగా ప్రధాన నగరాల్లో ఇళ్ల విలువలు, ప్రజల ఆదాయాల కంటే చాలా వేగంగా పెరిగాయి. దీనివల్ల మధ్యతరగతి ఆదాయ వర్గాలు, తొలిసారిగా ఇల్లు కొనేవారు తీవ్ర ఇబ్బందులు ఎదుర్కొంటున్నారు. ప్రస్తుతం, గృహ కొనుగోలుదారుల EMI-ఆదాయ నిష్పత్తి (EMI-to-income ratio) దాదాపు 60% కి చేరుకుందని నివేదికలు సూచిస్తున్నాయి. ఇది సుస్థిరమైన పరిమితుల కంటే ఎక్కువ. స్థిరమైన వడ్డీ రేట్లు ఉన్నప్పటికీ, ఇంటిని కొనుగోలు చేయడానికి ఎక్కువ మొత్తంలో రుణం తీసుకోవాల్సిన పరిస్థితి ఏర్పడుతోంది.

మార్కెట్ లో విభజన:

భారతీయ గృహాల మార్కెట్ లో స్పష్టమైన విభజన కనిపిస్తోంది. ఒకవైపు, ₹1 కోటి కంటే ఎక్కువ విలువ చేసే విలాసవంతమైన గృహాల విభాగం (Luxury Segment) జోరుగా సాగుతోంది. అధిక ఆదాయాలు, మెరుగైన ఆర్థిక పరిస్థితులు, కేవలం నివాసం కోసమే కాకుండా పెట్టుబడిగానూ భావించడంతో ఈ విభాగంలో అమ్మకాలు పెరుగుతున్నాయి.

మరోవైపు, గతంలో అతిపెద్ద మార్కెట్ గా ఉన్న అందుబాటు ధరల్లో గృహాల విభాగం (Affordable Housing) మాత్రం కుంచించుకుపోతోంది. తక్కువ కొనుగోలు సామర్థ్యం, బిల్డర్లకు పెరుగుతున్న ఖర్చులు, పాతబడిన విధానాల నిర్వచనాలు వంటి కారణాలు ఈ విభాగానికి గట్టి దెబ్బ తీస్తున్నాయి. దీంతో కొత్త ప్రాజెక్టులు కూడా తగ్గుముఖం పడుతున్నాయి.

అంతర్లీన రిస్కులు, భవిష్యత్ అంచనాలు:

స్థిరమైన రుణ రేట్లు ఉన్నప్పటికీ, ప్రభుత్వ రంగ బ్యాంకులు ఆస్తుల ధరల పెరుగుదల వల్ల ఒత్తిళ్లను ఎదుర్కొంటున్నాయి. ఆస్తుల విలువ పెరగడం వల్ల బ్యాంకుల రిస్క్ కూడా పెరుగుతుంది. భవిష్యత్తులో వడ్డీ రేట్లు పెరిగినా, లేదా ఆదాయానికి ఆటంకం కలిగినా, కొనుగోలుదారులు అధిక రుణ భారంతో ఇబ్బందులు పడే ప్రమాదం ఉంది. ఈ పరిస్థితులపై నియంత్రణ సంస్థలు కూడా దృష్టి సారించే అవకాశం ఉంది. ప్రస్తుతానికి, ఆస్తుల ధరలు పెరుగుతున్నా, స్థిరమైన వడ్డీ రేట్లు చాలా మంది కొనుగోలుదారులకు తెలియని ఆర్థిక ఒత్తిడిని దాచిపెడుతున్నాయి.

మొత్తం మీద, 2026 వరకు భారతదేశ గృహాల మార్కెట్ స్థిరమైన వృద్ధిని కొనసాగించే అవకాశం ఉంది. నిర్మాణ సామగ్రి ఖర్చులు పెరగడం, ముఖ్యంగా విలాసవంతమైన గృహాల విభాగంలో డిమాండ్ కొనసాగడం దీనికి తోడ్పడతాయి. అయితే, కొనుగోలు సామర్థ్యం సమస్య పరిష్కారం కావాలంటే, అందుబాటు ధరల్లో గృహాల నిర్మాణాన్ని ప్రోత్సహించడం లేదా ఆస్తుల ధరల పెరుగుదలను నియంత్రించడం వంటి నిర్దిష్ట చర్యలు అవసరం.