చాలామంది హోమ్ లోన్ బారోవర్లకు ఒకే క్రెడిట్ ప్రొఫైల్ ఉన్నా, వేర్వేరు వడ్డీ రేట్లు పడుతుంటాయి. దీనికి అసలు కారణం RBI రెపో రేటు కాదు, బ్యాంకులు నిర్ణయించే 'స్ప్రెడ్' (Spread). పారదర్శకత కోసం RBI ఆగస్టు 2026లో కొత్త డ్రాఫ్ట్ గైడ్లైన్స్ను విడుదల చేసింది, ఇవి బారోవర్లకు ఎలా ఉపయోగపడతాయో తెలుసుకోండి.
చాలామంది హోమ్ లోన్ తీసుకున్న వారు, రిజర్వ్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియా (RBI) రెపో రేటు స్థిరంగా ఉన్నప్పుడు తమ వడ్డీ రేట్లు కూడా అందరికీ సమానంగా ఉండాలని అనుకుంటారు. కానీ, ఒకే బ్యాంక్లో ఒకే రకమైన ప్రొఫైల్ ఉన్న ఇద్దరు వ్యక్తులకు వేర్వేరు వడ్డీ రేట్లు పడటం గమనించవచ్చు. దీనికి ప్రధాన కారణం బ్యాంకులు కేవలం ఎక్స్టర్నల్ బెంచ్మార్క్ రేటుపై మాత్రమే ఆధారపడకుండా, 'స్ప్రెడ్' అనే అదనపు మార్జిన్ను జోడించడం.
'స్ప్రెడ్' అంటే ఏమిటి?
ప్రతి ఫ్లోటింగ్ రేట్ హోమ్ లోన్ ధరను నిర్ణయించే సూత్రం: ఎక్స్టర్నల్ బెంచ్మార్క్ రేటు + బ్యాంక్ స్ప్రెడ్. బెంచ్మార్క్ రేటు అందరికీ ఒకేలా ఉన్నప్పటికీ, స్ప్రెడ్ అనేది బ్యాంక్ నిర్ణయిస్తుంది. రుణం ఇచ్చేటప్పుడు ఆ వ్యక్తి వల్ల బ్యాంక్ ఎదుర్కొనే రిస్క్, తమ లాభాల మార్జిన్లను దృష్టిలో ఉంచుకుని ఈ స్ప్రెడ్ నిర్ణయిస్తారు. అందుకే, లోన్ తీసుకునే సమయాన్ని బట్టి ఈ రేట్లు మారుతుంటాయి.
మీ వడ్డీ రేటును ప్రభావితం చేసే అంశాలు
బ్యాంకులు కేవలం CIBIL స్కోరును మాత్రమే చూడవు. లోన్-టు-వాల్యూ (LTV) రేషియో కూడా కీలకం. ప్రాపర్టీ విలువతో పోలిస్తే మీరు ఎంత లోన్ తీసుకుంటున్నారనేది ఇక్కడ ముఖ్యం. LTV ఎక్కువగా ఉంటే బ్యాంక్ రిస్క్ ఎక్కువగా భావించి, వడ్డీ రేటును పెంచే అవకాశం ఉంది. అలాగే, మీరు ఉద్యోగి (Salaried) ఆ లేదా సొంత వ్యాపారం (Self-employed) చేసేవారా అన్న దానిపై కూడా రేట్లు మారుతుంటాయి.
మార్కెట్ పరిస్థితులు మరియు బ్యాంక్ లiquidityని బట్టి బ్యాంకులు తమ ఇంటర్నల్ ప్రైసింగ్ పాలసీలను తరచుగా మారుస్తాయి. దీనివల్ల రెండేళ్ల క్రితం లోన్ తీసుకున్న వారికి ఇప్పటికీ పాత, ఎక్కువ వడ్డీ రేట్ల స్ప్రెడ్ వర్తించవచ్చు.
RBI కొత్త నిబంధనలు
ఈ విషయంలో పారదర్శకత తీసుకురావడానికి RBI ఆగస్టు 2026లో కొత్త డ్రాఫ్ట్ డైరెక్షన్స్ ఇచ్చింది. బ్యాంకులు లోన్-ప్రైసింగ్ ఫార్ములాలను ఎలా కమ్యూనికేట్ చేయాలో ఇవి స్పష్టం చేస్తాయి. బారోవర్లు కేవలం రెపో రేటును మాత్రమే కాకుండా, బ్యాంకుతో బేరమాడి (Negotiate) తక్కువ 'స్ప్రెడ్'ను పొందే అవకాశం ఉందని గుర్తుంచుకోవాలి. ఒకవేళ మీ బ్యాంక్ అధిక వడ్డీ రేటు వసూలు చేస్తుంటే, ఇతర బ్యాంకులకు 'బ్యాలెన్స్ ట్రాన్స్ఫర్' (Balance Transfer) ఆప్షన్లను పరిశీలించడం ఉత్తమం.