RBI రెపో రేటు (Repo Rate) స్థిరంగా ఉన్నప్పటికీ, చాలా మంది గృహ రుణ గ్రహీతల (Home Loan) EMIలు మారుతుండటం గమనించే ఉంటారు. దీనికి కారణం, పాత లోన్లు MCLR (Marginal Cost of Funds Based Lending Rate) పద్ధతిని అనుసరించడమే. ఈ లోన్లు నేరుగా RBI పాలసీలకు కాకుండా, బ్యాంకుల అంతర్గత ఫండింగ్ ఖర్చులపై ఆధారపడి ఉంటాయి. మీ లోన్ బెంచ్మార్క్, రీసెట్ సైకిల్ అర్థం చేసుకోవడం చాలా ముఖ్యం.
రిజర్వ్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియా (RBI) రాబోయే ద్రవ్య విధాన ప్రకటన కోసం సన్నాహాలు చేస్తున్న నేపథ్యంలో, వడ్డీ రేట్ల కదలికలపై చాలా మంది రుణగ్రహీతలు దృష్టి సారిస్తున్నారు. రెపో రేటు – అంటే సెంట్రల్ బ్యాంక్ కమర్షియల్ బ్యాంకులకు ఇచ్చే అప్పులపై వసూలు చేసే వడ్డీ రేటు – తరచుగా వార్తల్లో నిలిచినప్పటికీ, ఇది ప్రతి గృహ రుణగ్రహీత కథను చెప్పదు. మీ నెలవారీ లోన్ చెల్లింపు (EMI) లో వాస్తవ మార్పు, మీ వడ్డీ రేటును లెక్కించడానికి మీ బ్యాంక్ ఉపయోగించే నిర్దిష్ట బెంచ్మార్క్పై ఎక్కువగా ఆధారపడి ఉంటుంది.
బాహ్య బెంచ్మార్క్లు వర్సెస్ అంతర్గత MCLR
అక్టోబర్ 2019 నుండి, RBI కొత్త ఫ్లోటింగ్-రేట్ రిటైల్ రుణాలను బాహ్య బెంచ్మార్క్కు లింక్ చేయాలని బ్యాంకులను ఆదేశించింది. ఇందులో రెపో రేటు అత్యంత సాధారణంగా ఉపయోగించే ప్రమాణం. ఈ లోన్ల కోసం, రెపో రేటులో ఏదైనా మార్పు సాధారణంగా రుణగ్రహీత వడ్డీ రేటులో వేగవంతమైన సర్దుబాటుకు దారితీస్తుంది. సెంట్రల్ బ్యాంక్ పాలసీ నిర్ణయాలు త్వరగా వినియోగదారులకు చేరేలా ఇది రూపొందించబడింది.
అయితే, పాత గృహ రుణాలలో పెద్ద భాగం ఇప్పటికీ MCLR (Marginal Cost of Funds Based Lending Rate)కి కట్టుబడి ఉన్నాయి. రెపో-లింక్డ్ లోన్ల వలె కాకుండా, MCLR అనేది వ్యక్తిగత బ్యాంకులు నిర్ణయించే అంతర్గత బెంచ్మార్క్. ఇది బ్యాంకు యొక్క నిర్దిష్ట డిపాజిట్ ఖర్చు, నిర్వహణ ఖర్చులు మరియు అంతర్గత ఆర్థిక కొలమానాల ఆధారంగా లెక్కించబడుతుంది. దీని కారణంగా, MCLR-లింక్డ్ లోన్, RBI రెపో రేటులోని మార్పులను పూర్తిగా ప్రతిబింబించని రేటు సర్దుబాట్లను అనుభవించవచ్చు.
రీసెట్ సైకిల్స్ ప్రభావం
కొన్ని పాలసీ సైకిల్స్ పాటు రెపో రేటు మారకపోయినా, MCLR-లింక్డ్ ప్లాన్లో ఉన్న రుణగ్రహీతలు తమ EMIలలో హెచ్చుతగ్గులను చూడవచ్చు. ఎందుకంటే బ్యాంకులు తమ MCLRను కాలానుగుణంగా సమీక్షిస్తాయి మరియు రీసెట్ చేస్తాయి. తరచుగా ఇవి అసలు లోన్ ఒప్పందంలో నిర్వచించిన విరామాలలో జరుగుతాయి, ఉదాహరణకు ప్రతి ఆరు నెలలకు లేదా సంవత్సరానికి ఒకసారి. ఈ రీసెట్ పీరియడ్స్ బ్యాంకు యొక్క అంతర్గత ఫండింగ్ ఖర్చులలో మార్పులతో ఏకీభవించినప్పుడు, లోన్పై వడ్డీ రేటు తదనుగుణంగా సర్దుబాటు చేయబడుతుంది.
పాత లోన్లు ఉన్న రుణగ్రహీతలు తమ వడ్డీ రేటు ప్రస్తుత మార్కెట్ రేట్ల కంటే (రెపో-లింక్డ్ ఉత్పత్తుల కోసం) ఎక్కువగా ఉన్న స్థితిలో ఉండవచ్చు. ఈ వ్యత్యాసం తరచుగా ఇంటి యజమానులను తమ లోన్లను మార్చడాన్ని పరిగణించేలా చేస్తుంది. అటువంటి మార్పును మూల్యాంకనం చేసేటప్పుడు, సంభావ్య మార్పిడి రుసుములు (conversion fees), పరిపాలనా ఖర్చులు (administrative costs) మరియు బ్యాంకు పరిచయం చేయగల ఏవైనా కొత్త నిబంధనలను పరిగణనలోకి తీసుకోవడం ముఖ్యం. దీర్ఘకాలిక రుణ ఖర్చులను నిర్వహించాలనుకునే వారికి, ప్రస్తుత MCLR లోన్ యొక్క ప్రభావవంతమైన వడ్డీ రేటును ప్రస్తుత రెపో-లింక్డ్ ఆఫర్లతో పోల్చడం ఒక ప్రామాణిక దశ. మీ లోన్ ఒప్పందం యొక్క నిర్దిష్ట రీసెట్ తేదీని ట్రాక్ చేయడం కూడా కీలకం, ఎందుకంటే ఇది మీ బ్యాంకు ఖాతాలో ఏ వడ్డీ రేటు మార్పు ప్రతిబింబిస్తుందో ఖచ్చితంగా నిర్దేశిస్తుంది.