இந்திய ரீடெய்ல் புரட்சி: $3.5 பில்லியன் முதலீடு, மால்களில் உலகளாவிய பிராண்டுகள் குவிகின்றன!

இந்திய ரீடெய்ல் ரியல் எஸ்டேட்டில் உலகளாவிய பிராண்டுகள் வருகையால் $3.5 பில்லியன் முதலீடு உயர்வு

இந்தியாவின் வணிக ரியல் எஸ்டேட் துறை கணிசமான வளர்ச்சியை நோக்கி நகர்கிறது. அடுத்த மூன்று ஆண்டுகளில் நாட்டின் மால்களில் சுமார் $3.5 பில்லியன் முதலீடு செய்யப்படும் என மதிப்பிடப்பட்டுள்ளது. இந்த கணிசமான முதலீடு, 2021 முதல் இந்திய சந்தையில் நுழைந்த 90 உலகளாவிய பிராண்டுகளின் தீவிர விரிவாக்கத்தால் தூண்டப்பட்டுள்ளது என்று அனராக் ப்ராப்பர்ட்டி கன்சல்டன்ட்ஸின் விரிவான அறிக்கை கூறுகிறது. இந்த தேவை உயர்வு, முக்கிய ரீடெய்ல் இடங்களில், குறிப்பாக கிரேடு A மால்களில், ஒரு குறிப்பிடத்தக்க விநியோகக் குறைபாட்டை உருவாக்குகிறது.

முக்கியப் பிரச்சினை: தீவிரமான விநியோகப் பற்றாக்குறை மற்றும் அதிக தேவை

இந்தியாவில் தரமான மால் இடங்களுக்கு கடுமையான பற்றாக்குறை இருப்பதாக இந்த அறிக்கை சுட்டிக்காட்டுகிறது. தற்போதுள்ள கிரேடு A மால்கள் கிட்டத்தட்ட முழுமையாக, பெரும்பாலும் 95% முதல் 100% வரை, நிரம்பி வழிகின்றன. மேலும், முக்கிய லீசிங் பகுதிகளில் அதிக காத்திருப்புப் பட்டியல்கள் உருவாகியுள்ளன. இந்த வலுவான தேவை, தற்போதைய விநியோகத்தை விட அதிகமாக இருப்பதால், உயர்தர ரீடெய்ல் சொத்துக்களுக்கு ஒரு போட்டி நிறைந்த சூழலை உருவாக்குகிறது. இந்தியாவில் 600-க்கும் மேற்பட்ட செயல்படும் மால்கள் இருந்தாலும், 100-க்கும் குறைவானவை மட்டுமே சர்வதேச முதலீட்டாளர்கள் எதிர்பார்க்கும் நிறுவனத் தரத்தை பூர்த்தி செய்கின்றன, இது உயர்தர சொத்துக்களுக்கான போட்டியை தீவிரப்படுத்துகிறது.

நிதிப் தாக்கங்கள் மற்றும் கவர்ச்சிகரமான வருவாய்

உலகளாவிய முதலீட்டாளர்களுக்கு ஒரு முக்கிய ஈர்ப்பு இந்திய மால்களின் அசாதாரண நிதி செயல்திறன் ஆகும். இந்த சொத்துக்கள் பொதுவாக 14% முதல் 18% வரை உள் வருவாய் விகிதத்தை (IRR) வழங்குகின்றன. இந்த வருவாய், பல மேற்கத்திய சந்தைகளில் காணப்படும் வருவாயை விட குறிப்பிடத்தக்க அளவு அதிகமாகும். அங்கு மால்கள் அடிக்கடி 40% வரை காலியிடங்களை எதிர்கொள்கின்றன. இந்த வெற்றிக்கு வாடகை உயர்வு சுழற்சிகள், நுகர்வு வளர்ச்சியுடன் இணைக்கப்பட்ட வருவாய்-பகிர்வு ஒப்பந்தங்கள், மற்றும் தொடர்ந்து குறைந்த காலியிடங்கள் ஆகியவை பங்களிக்கின்றன. இந்த இயக்கவியல் ஸ்திரத்தன்மையைக் குறிக்கிறது மற்றும் நிலையான வருமானம் மற்றும் நீண்ட கால மூலதனப் பெருக்கம் ஆகிய இரண்டையும் எதிர்பார்க்கும் உலகளாவிய முதலீட்டாளர்களுக்கு கணிசமான வளர்ச்சி வாய்ப்புகளை வழங்குகிறது.

சந்தை எதிர்வினை மற்றும் உலகளாவிய வேறுபாடு

உலகளாவிய இ-காமர்ஸ் போக்கிற்கு எதிரான இந்திய ரீடெய்ல் சந்தையின் பின்னடைவு ஒரு குறிப்பிடத்தக்க அம்சமாகும். அமெரிக்காவில், 2020 முதல் கிட்டத்தட்ட 1,200 மால் கடைகள் மூடப்பட்டு, காலியாக உள்ள மால்களில் கிட்டத்தட்ட 40% மறுவடிவமைப்பு செய்யப்பட்டு வருகின்றன. இதற்கு மாறாக, இந்தியாவின் ரீடெய்ல் காட்சி ஒரு மறுமலர்ச்சியை அனுபவித்து வருகிறது. இது வலுவான உள்நாட்டு நுகர்வோர் தேவை மற்றும் நிறுவன முதலீட்டாளர்களின் வளர்ந்து வரும் நம்பிக்கையால் இயக்கப்படுகிறது. சீனாவின் மற்றும் அமெரிக்காவின் 20%க்கும் அதிகமான இ-காமர்ஸ் ஊடுருவலுடன் ஒப்பிடும்போது, ​​இந்தியாவின் இ-காமர்ஸ் ஊடுருவல் சுமார் 8% என்ற அளவில் ஒப்பீட்டளவில் குறைவாகவே உள்ளது, இது ஆஃப்லைன் ரீடெய்ல் மற்றும் மால்கள் செழிக்க அனுமதிக்கிறது. பல நேரடி-நுகர்வோர் (D2C) பிராண்டுகள், ஆஃப்லைன் விற்பனை மாற்றங்கள் ஆன்லைனை விட இரண்டு முதல் மூன்று மடங்கு அதிகமாக இருப்பதாக தெரிவிக்கின்றன.

நிபுணர் நுண்ணறிவு மற்றும் எதிர்காலக் கண்ணோட்டம்

அனராக் நிறுவனத்தின் ரீடெய்ல் லீசிங் தலைமை நிர்வாக அதிகாரி அனுஜ் கேஜ்ரிவால், தனித்துவமான தேவை-விநியோகப் பற்றாக்குறையை வலியுறுத்தினார். "இந்த இடைவெளி, கடந்த தசாப்தத்தில் இந்தியாவின் தனிநபர் வருமானம் கிட்டத்தட்ட இரட்டிப்பாகியுள்ளதுடன் சேர்ந்து, உலகளாவிய ரீடெய்லில் கிட்டத்தட்ட கேள்விப்படாத ஒரு தேவை-விநியோகப் பற்றாக்குறையை உருவாக்கியுள்ளது" என்று அவர் கூறினார். கேஜ்ரிவால் மேலும் கூறுகையில், பல உலகளாவிய பிராண்டுகள் தற்போதுள்ள மிகக் குறைந்த கிரேடு A சொத்துக்களில் இடம் தேடி வருவதாகக் குறிப்பிட்டார். 2023 இல் பிளாக்ஸ்டோனின் நெக்ஸஸ் செலக்ட் டிரஸ்ட் REIT இன் பட்டியல், இது ஆண்டுக்கு ₹1,600 கோடி நிகர இயக்க வருமானத்தை (NOI) ஈட்டும் 19 மால்களின் போர்ட்ஃபோலியோவை நிர்வகிக்கிறது, இது இந்தியாவில் ரீடெய்ல்-சார்ந்த REITs-க்கு ஒரு வினையூக்கியாகக் கருதப்படுகிறது. 2030 ஆம் ஆண்டிற்குள் இந்திய சந்தையில் மேலும் குறைந்தது இரண்டு ரீடெய்ல் REITs உருவாகக்கூடும் என்று கணிப்புகள் தெரிவிக்கின்றன, இது இத்துறையை மேலும் முறைப்படுத்தும்.

தனிநபர் ரீடெய்ல் இருப்பு மற்றும் வளர்ச்சி வாய்ப்பு

இந்தியாவின் தனிநபர் ரீடெய்ல் இருப்பு உலகளவில் மிகக் குறைவாகவே உள்ளது. அடுக்கு 1 நகரங்கள் ஒரு நபருக்கு 4 முதல் 6 சதுர அடி ரீடெய்ல் இடத்தை வழங்குகின்றன, அதே நேரத்தில் அடுக்கு 2 மற்றும் 3 நகரங்கள் 2 முதல் 3 சதுர அடி வழங்குகின்றன. கிரேடு A மால் இடம் மட்டுமே ஒரு நபருக்கு 0.6 சதுர அடி என்ற அளவில் மிகக் குறைவாக உள்ளது. இதற்கு மாறாக, அமெரிக்காவில் ஒரு நபருக்கு சுமார் 23 சதுர அடி மற்றும் சீனாவில் 6 சதுர அடிக்கு மேல் உள்ளது. வளர்ந்து வரும் வருமானத்துடன் இந்த குறிப்பிடத்தக்க வேறுபாடு, இந்திய ரீடெய்ல் துறை மற்றும் அதன் உடல் ரீடெய்ல் இடங்களுக்கான மகத்தான வளர்ச்சி திறனை அடிக்கோடிட்டுக் காட்டுகிறது. 2025 ஆம் ஆண்டின் முதல் பாதியில் இந்தியாவில் லீசிங் செயல்பாடு ஆண்டுக்கு சுமார் 70% அதிகரித்துள்ளது, புதிய மால் விநியோகம் 160% க்கும் மேல் அதிகரித்துள்ளது.

தாக்கம்

இந்திய மால்களில் முதலீடு மற்றும் உலகளாவிய பிராண்டுகளின் இந்த வருகை வணிக ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை வலுப்படுத்தும். இந்த போக்கு குறிப்பிடத்தக்க பொருளாதார நடவடிக்கைகளை அதிகரிக்கும், சில்லறை மற்றும் தொடர்புடைய சேவைகளில் வேலை வாய்ப்புகளை உருவாக்கும், மற்றும் நுகர்வோருக்கு ஒட்டுமொத்த ரீடெய்ல் அனுபவத்தை மேம்படுத்தும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. முதலீட்டாளர்களுக்கு, இது நிலையான, பணவீக்க-காப்பிடப்பட்ட பணப்புழக்கம் மற்றும் நீண்ட கால வளர்ச்சிக்கான ஒரு கவர்ச்சிகரமான வாய்ப்பை வழங்குகிறது, குறிப்பாக இத்துறை மேலும் REIT பட்டியல்களுடன் முறைப்படுத்தப்படுவதால்.

Impact Rating: 8/10

Difficult Terms Explained

• Grade A Malls: High-quality, modern shopping centers built to international standards, typically located in prime urban areas and featuring premium brands and amenities.
• IRR (Internal Rate of Return): A discount rate that makes the net present value (NPV) of all cash flows from a particular project equal to zero. It is used to estimate the profitability of potential investments.
• Occupancy: The percentage of rentable space in a property that is currently leased to tenants.
• E-commerce: The buying and selling of goods and services over the internet.
• D2C (Direct-to-Consumer) Brands: Companies that manufacture and sell their products directly to consumers, bypassing traditional retail intermediaries.
• Per Capita Retail Stock: The amount of retail space available per person in a given population.
• NOI (Net Operating Income): The income generated from a property after deducting all operating expenses but before accounting for debt service and income taxes.
• REIT (Real Estate Investment Trust): A company that owns, operates, or finances income-generating real estate. REITs allow individuals to invest in large-scale, income-producing real estate without directly purchasing or managing the properties themselves.