பதிவு செய்யப்பட்ட விற்பனைப் பத்திரம் சொத்து உரிமையை உறுதி செய்யுமா? முழு விவரம் இதோ!

இந்தியாவில் பல வீட்டு வாங்குபவர்கள், பதிவு செய்யப்பட்ட விற்பனைப் பத்திரத்தை தங்கள் சொத்துரிமைக்கான இறுதி அங்கீகாரமாக நினைக்கிறார்கள். ஆனால், சட்ட வல்லுநர்களின் எச்சரிக்கைப்படி, இந்த ஆவணம் ஒரு சொத்து பரிமாற்றத்திற்கான ஆதாரமே தவிர, எந்தவித சட்டச் சிக்கல்களும், தகராறுகளும் இல்லாத தெளிவான உரிமைக்கான உத்தரவாதம் அல்ல. வெறும் பதிவை மட்டும் நம்பி, முறையான பரிசோதனைகள் செய்யாமல் இருப்பது, மறைந்திருக்கும் சட்ட அபாயங்களுக்கு உங்களை இட்டுச் செல்லக்கூடும். உதாரணமாக, முந்தைய உரிமைகோரல்கள், செலுத்தப்படாத கடன்கள் அல்லது சொத்துரிமை வரலாற்றில் உள்ள பிழைகள் போன்றவை இதில் அடங்கும்.

பதிவு செய்வது என்பது, விற்பனையாளரிடமிருந்து வாங்குபவருக்கு சொத்து மாற்றப்பட்டதை ஒப்புக்கொள்வதாகும். இது முன்பே இருக்கும் உரிமை சார்ந்த குறைபாடுகளை தானாக நீக்காது. அதேபோல், விற்பனைக்கு முன்பு மூன்றாம் தரப்பினரால் கோரப்பட்ட உரிமைகளையும் இது ரத்து செய்யாது. ஒருவேளை விற்பனையாளருக்கே சொத்தின் மீது தெளிவான உரிமை இல்லையென்றால், பதிவு செய்யும் செயல்முறை அந்த சட்டப் பிழையை சரிசெய்யாது. இதனால், தனிப்பட்ட முறையில் சொத்தின் உரிமையை சரிபார்ப்பது என்பது எந்தவொரு சொத்து வாங்குதலிலும் மிக முக்கியமான படியாகும்.

முறையான ஆய்வு ஏன் முக்கியம்?

வாங்குபவர்கள், உடனடி விற்பனைப் பத்திரத்தைத் தாண்டி, சொத்தின் முழு உரிமைச் சங்கிலியையும் (Chain of Ownership), இது பெரும்பாலும் 'தாய் பத்திரம்' (Mother Deed) என்றும் அழைக்கப்படுகிறது, அதை ஆராய வேண்டும். இதில், சொத்தின் வரலாறு கடந்த 12 முதல் 30 ஆண்டுகள் வரை ஆய்வு செய்யப்பட்டு, உரிமைப் பாதையில் எந்த இடைவெளியும் இல்லை என்பதை உறுதி செய்ய வேண்டும். முந்தைய விற்பனைப் பத்திரங்கள், ஒதுக்கீட்டு கடிதங்கள் (Allotment Letters), மற்றும் பிறழ்வுப் பதிவேடுகள் (Mutation Records) போன்றவற்றை கவனமாகப் பரிசீலித்து, ஒவ்வொரு கட்டத்திலும் சொத்து சட்டப்பூர்வமாக மாற்றப்பட்டுள்ளதா என்பதை சரிபார்க்க வேண்டும்.

மேலும், துணைக் பதிவாளர் அலுவலகம் (Sub-Registrar of Assurances) மற்றும் மத்திய பாதுகாப்பு சொத்து மறுசீரமைப்பு மற்றும் பாதுகாப்பு நல ஆணையம் (CERSAI) ஆகியவற்றின் பதிவேடுகளைச் சரிபார்ப்பதன் மூலம், சொத்து அடமானம் வைக்கப்பட்டுள்ளதா அல்லது வேறு ஏதேனும் கடனுக்குப் பயன்படுத்தப்பட்டுள்ளதா என்பதைக் கண்டறியலாம். கட்டப்பட்ட சொத்துக்களுக்கு, அங்கீகரிக்கப்பட்ட கட்டிட வரைபடங்கள் (Sanctioned Building Plans) மற்றும் முறையான வசிப்பிடச் சான்றிதழ்கள் (Occupancy Certificates) போன்றவற்றைச் சரிபார்ப்பது, கட்டிடம் நகராட்சி விதிமுறைகளின்படி உள்ளதா என்பதை உறுதிப்படுத்த உதவும்.

வாங்கிய பின் முதலீட்டைப் பாதுகாத்தல்

முறையான ஆய்வு, பத்திரப் பதிவு முடிந்த பிறகும் நிற்காது. நகராட்சி மற்றும் வருவாய்த் துறை பதிவேடுகளில் சொத்தின் நிலையை புதுப்பிப்பது, உரிமையைப் பாதுகாப்பதற்கான ஒரு முக்கிய படியாகும். இந்த 'பிறழ்வு' (Mutation) செயல்முறை, அரசாங்கத் தரவுத்தளங்களில் உரிமை மாற்றத்தைப் பதிவு செய்கிறது. சொத்து வரிகளைச் செலுத்துவதற்கும், உரிமையாளராக சட்டப்பூர்வ உரிமைகளைக் கோருவதற்கும் இது அவசியம்.

மின்சாரம் மற்றும் தண்ணீர் இணைப்புகள் போன்ற பயன்பாட்டுக் கணக்குகள் (Utility Accounts), மற்றும் கூட்டுறவு வீட்டுச் சங்கங்களில் (Cooperative Housing Societies) உள்ள பதிவேடுகள் அனைத்தும் உங்கள் பெயருக்கு அதிகாரப்பூர்வமாக மாற்றப்பட்டுள்ளதா என்பதையும் வாங்குபவர்கள் உறுதிசெய்ய வேண்டும். இந்த நிர்வாகப் படிகளை முடிப்பது, சொத்தை மீண்டும் விற்கும் போது ஏற்படும் சிரமங்கள் அல்லது வரி மற்றும் பயன்பாட்டுக் கட்டணங்கள் தொடர்பான தகராறுகள் போன்ற எதிர்கால சிக்கல்களைத் தடுக்க உதவும். இந்த முன்னெச்சரிக்கை நடவடிக்கைகளை எடுப்பதன் மூலம், பணம் கைமாறிய பிறகு சட்டപരമായ தடைகளை எதிர்கொள்ளும் அபாயத்தை வாங்குபவர்கள் கணிசமாகக் குறைக்கலாம்.