Whalesbook
NCLT-யின் அதிரடி உத்தரவு
தேசிய நிறுவனச் சட்ட தீர்ப்பாயத்தின் (NCLT) உத்தரவின்படி, ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனமான Vatika Ltd-க்கு எதிராக கார்ப்பரேட் திவால் தீர்வு நடவடிக்கை (CIRP) தொடங்கப்பட்டுள்ளது. கடன் பத்திரங்கள் (Non-Convertible Debentures - NCD) வைத்திருப்பவர்களின் சார்பில் IDBI Trusteeship Services இந்த நடவடிக்கைக்கு கோரிக்கை விடுத்துள்ளது. இந்த புகாரின்படி, மொத்தம் ₹274 கோடி நிலுவைத் தொகை உள்ளதாகக் கூறப்படுகிறது. இதில் அசல் தொகையாக ₹146 கோடி, அதனுடன் சேர்ந்த வட்டி, தாமதக் கட்டண வட்டி மற்றும் முதிர்வு பிரீமியம் ஆகியவை அடங்கும். குர்காவுలోని ஹர்ஸருவில் உள்ள நிலத்தை பிணையமாக (Security) வைத்து இந்த NCD-கள் வெளியிடப்பட்டுள்ளன. ஜனவரி 2024-ல் இந்த கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தத் தவறியதாக (Default) புகார் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.
நிறுவனத்தின் மறுப்பு: காலக்கெடு தாண்டியதா?
ஆனால், Vatika Ltd நிறுவனம் இந்த திவால் நடவடிக்கையை கடுமையாக எதிர்த்து, இந்த மனு 'முற்றிலும் தவறானது, காலம் தாழ்த்தியது மற்றும் ஏற்கத்தக்கதல்ல' என்று கூறியுள்ளது. நிறுவனத்தின் வழக்கறிஞர்கள், NCD-களுக்கான அசல் முதிர்வு தேதி ஜூன் 30, 2022 ஆக இருந்தபோதிலும், கடன்தாரர்களான Indiabulls Asset Management Company Ltd உடன் ஏற்பட்ட பரஸ்பர ஒப்பந்தத்தின்படி, அது முதலில் ஜூன் 30, 2023 வரையிலும், பின்னர் ஜூன் 30, 2024 வரையிலும் நீட்டிக்கப்பட்டதாக வாதிடுகின்றனர். இதனால், மனு தாக்கல் செய்யப்பட்ட ஜனவரி 2024 காலகட்டத்தில் எந்தவொரு சட்டப்பூர்வமான தவணையும் (Default) நடக்கவில்லை என்றும், எனவே NCLT-யின் இந்த நடவடிக்கை முன்கூட்டியே எடுக்கப்பட்டதாக வாதிடுகின்றனர்.
ரியல் எஸ்டேட் துறையில் தொடரும் நெருக்கடி
இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறையில் தற்போது நிலவும் பெரும் நெருக்கடிக்கு மத்தியில் இந்த சம்பவம் நிகழ்ந்துள்ளது. திவால் வழக்குகள், தடைபட்ட திட்டங்கள் மற்றும் கடன் தவணைகளைச் செலுத்தத் தவறும் டெவலப்பர்களின் எண்ணிக்கை அதிகரித்து வருகிறது. சுமார் 450 ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் மற்றும் திட்டங்கள், திட்டங்களை விநியோகிக்கத் தவறியது அல்லது வங்கிக் கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தாதது போன்ற காரணங்களால் திவால் நடவடிக்கைகளை எதிர்கொண்டு வருவதாகத் தகவல்கள் தெரிவிக்கின்றன. இந்த சிக்கல்களைத் தீர்ப்பதற்கான முக்கிய சட்டமாக திவால் மற்றும் நொடிப்புச் சட்டம் (Insolvency and Bankruptcy Code - IBC) இருந்தாலும், ரியல் எஸ்டேட் துறையில் அதன் பயன்பாடு சிக்கலானது.
நிதியியல் பாதிப்புகள் மற்றும் சந்தை நிலவரம்
Vatika Ltd நிறுவனம் FY24-ல் ₹1,080 கோடி வருவாய் ஈட்டியுள்ளதுடன், 22% CAGR வளர்ச்சியைக் காட்டியபோதிலும், அதன் நிதி நிலைமை கேள்விகுறியாகியுள்ளது. ஜனவரி 2025-ல், அதன் நீண்டகால வங்கிக் கடன்கள் 'ISSUER NOT COOPERATING' (நிறுவனம் ஒத்துழைக்கவில்லை) என்ற பிரிவின் கீழ், 'Negative' outlook உடன் மதிப்பிடப்பட்டுள்ளது. போதுமான நிதித் தகவல்கள் இல்லாததே இதற்குக் காரணம். இது, மூலப்பொருட்களின் விலை உயர்வு, லாப வரம்புகளில் அழுத்தம் மற்றும் உயர்ந்த உள்நாட்டு வட்டி விகிதங்களால் அதிகரித்துள்ள கட்டுப்படியாகாத தன்மை போன்ற பரவலான தொழில் சவால்களைப் பிரதிபலிக்கிறது. Peninsula Land போன்ற நிறுவனங்கள் ஏற்கனவே நஷ்டத்தை சந்தித்து வருகின்றன, Signatureglobal போன்ற பட்டியலிடப்பட்ட டெவலப்பர்கள் கூட கணிப்புகளைத் தவறவிட்டதாக ஆய்வாளர்கள் கவலை தெரிவிக்கின்றனர். இந்திய ரியல் எஸ்டேட் சந்தை ஒரு ஒருங்கிணைப்பை (Consolidation) எதிர்பார்க்கிறது. வாடகை அல்லது பயன்படுத்தத் தயாராக உள்ள சொத்துக்களின் (Ready-to-move-in properties) தேவை அதிகரித்து வருகிறது, அதே சமயம் கட்டுப்படியாகக்கூடிய வீட்டுவசதி (Affordable housing) தொடர்ந்து சவால்களை எதிர்கொள்கிறது. Vatika-வின் விஷயத்தில் உள்ள ஒப்பந்த விளக்கம் தொடர்பான தகராறு, நிதி நெருக்கடிக்கு ஆளாகக்கூடிய ஒரு துறையில் கடன் தீர்வுக்கான சட்டப்பூர்வ சிக்கல்களை எடுத்துக்காட்டுகிறது.