இந்திய ரியல் எஸ்டேட்: பழைய கட்டிடங்களை இடித்து புதியவை கட்டும் டிரெண்ட் அதிகரிப்பு!

இந்தியாவின் முக்கிய நகரங்களில் 1960 முதல் 1990 வரை கட்டப்பட்ட பழமையான கட்டிடங்கள், மறுசீரமைப்புக்கு (Redevelopment) உட்படுத்தப்படுவது அதிகரித்து வருகிறது. இதன் மூலம், டெவலப்பர்கள் நவீன வசதிகளுடன் புதிய கட்டிடங்களை உருவாக்கி, அதிக FSI மூலம் லாபம் ஈட்ட முடியும்.

பழைய கட்டிடங்களுக்கு புத்துயிர்

இந்திய நகரங்களில், குறிப்பாக மும்பை, டெல்லி-என்சிஆர், சென்னை போன்ற முக்கிய நகரங்களில் 1960 முதல் 1990 வரையிலான காலகட்டத்தில் கட்டப்பட்ட பல குடியிருப்பு கட்டிடங்கள் பழமையாகிவிட்டன. 2011 மக்கள்தொகை கணக்கெடுப்பின்படி, நகர்ப்புற வீடுகளில் சுமார் 31% 20 ஆண்டுகளுக்கும் மேலானவை. இந்த கட்டிடங்கள் இப்போது கட்டமைப்பு ரீதியாகவும், பராமரிப்பு செலவுகளிலும் சிரமங்களை எதிர்கொள்கின்றன.

சட்ட மாற்றங்களும், டெவலப்பர்களின் லாபமும்

இந்த பழமையான கட்டிடங்களை இடித்துவிட்டு, நவீன வசதிகளுடன் கூடிய உயரமான கட்டிடங்களை கட்டுவது டெவலப்பர்களுக்கு ஒரு லாபகரமான வியாபாரமாக மாறி வருகிறது. புதிய நகர திட்டமிடல் சட்டங்களின்படி, அதிகரிக்கப்பட்ட Floor Space Index (FSI) மூலம், டெவலப்பர்கள் தங்கள் நிலத்தின் பயன்பாட்டை விரிவுபடுத்தி, நகரின் முக்கிய பகுதிகளில் புதிய சொத்துக்களை உருவாக்க முடிகிறது. இது, புதிய நிலம் வாங்கும் செலவை குறைத்து, ஏற்கனவே உள்ள நகர மையங்களுக்குள் அடர்த்தியை அதிகரிக்க உதவுகிறது.

தமிழகத்தின் முக்கிய நடவடிக்கை

தமிழ்நாடு போன்ற மாநிலங்கள், இந்த மறுசீரமைப்பு பணிகளை எளிதாக்க சட்டங்களை மாற்றி வருகின்றன. குறிப்பாக, 2022ல் கொண்டுவரப்பட்ட Apartment Ownership Act மற்றும் செப்டம்பர் 2024ல் வந்த புதிய மறுசீரமைப்பு விதிகள், கட்டிட உரிமையாளர்களில் மூன்றில் இரண்டு பங்கு பேரின் ஒப்புதலுடன் திட்டங்களை தொடங்குவதற்கு வழிவகுத்துள்ளது. இது, முன்பு தேவைப்பட்ட அனைவரின் ஒருமித்த ஒப்புதல் என்ற தடையை நீக்கி, திட்டங்கள் தாமதமாவதை அல்லது ரத்தாவதை தடுக்கிறது.

உரிமையாளர்களுக்கும், டெவலப்பர்களுக்கும் லாபம்

வீடு உரிமையாளர்கள், நவீன வசதிகள், சிறந்த பாதுகாப்பு, மேம்பட்ட கழிவுநீர் அமைப்புகள் போன்ற காரணங்களுக்காக மறுசீரமைப்பை விரும்புகின்றனர். இதன் மூலம், அவர்களின் சொத்து மதிப்பு 1.5 முதல் 2 மடங்கு வரை உயரும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. டெவலப்பர்கள், அதிகரிக்கப்பட்ட FSI மூலம் கட்டப்படும் கூடுதல் வீடுகளை விற்பனை செய்வதன் மூலம் லாபம் ஈட்டுகின்றனர்.

சவால்களும், முதலீட்டாளர்களுக்கான ஆலோசனையும்

இருப்பினும், மறுசீரமைப்பு என்பது ஒரு சிக்கலான செயல்பாடு. பல தரப்பினரின் ஒப்புதலை பெறுவது, அனுமதிகளில் தாமதம், குடியிருப்பாளர்களிடையே தகராறுகள், கட்டுமான காலத்தில் உரிமையாளர்களுக்கு வாடகை வழங்குவது போன்ற சவால்கள் உள்ளன. எனவே, முதலீட்டாளர்கள் வெறும் நில மதிப்பை மட்டும் பார்க்காமல், இதுபோன்ற சிக்கலான திட்டங்களை வெற்றிகரமாக முடித்த டெவலப்பர்களின் கடந்தகால செயல்பாடுகளை கவனமாக ஆராய வேண்டும். கட்டுமான செலவுகளை கட்டுப்படுத்துவதிலும், வீட்டு சங்கங்களுடன் சாதகமான வருவாய் பகிர்வு ஒப்பந்தங்களை ஏற்படுத்துவதிலும் ஒரு நிறுவனத்தின் திறன், அதன் லாப வரம்புகளை பராமரிக்க உதவும்.