உத்தரகாண்ட் RERA, வெளிப்படைத்தன்மையை அதிகரிக்க 12 பழைய விதிகளை ஒரே குடையின் கீழ் கொண்டு வந்துள்ளது. இனிமேல், ரியல் எஸ்டேட் பில்டர்கள் கட்டாயம் 3 வங்கி கணக்குகளை பராமரிக்க வேண்டும். இது வீடு வாங்குபவர்களின் முதலீட்டைப் பாதுகாக்க உதவும்.
ரியல் எஸ்டேட் துறையில் அதிரடி மாற்றங்கள்!
உத்தரகாண்ட் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் (UP-RERA), கடந்த ஜூலை 13, 2026 முதல் அமலுக்கு வரும் வகையில், ஒரு புதிய ஒருங்கிணைந்த ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்பை அறிவித்துள்ளது. இதன் மூலம், 12 தனித்தனி திருத்தங்களை ஒரே வழிகாட்டுதல்களாக மாற்றி, மாநிலத்தின் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் சொத்து பரிவர்த்தனைகள், கட்டுமான மேற்பார்வை மற்றும் நிதி மேலாண்மை ஆகியவற்றில் தெளிவையும் நிலைத்தன்மையையும் கொண்டுவர UP-RERA நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளது.
பில்டர்களுக்கு இனி 3 கணக்குகள் கட்டாயம்!
இந்த புதிய விதிகளில் மிக முக்கியமானது, ஒவ்வொரு ப்ராஜெக்ட்டிற்கும் 3 வங்கி கணக்குகளைப் பராமரிப்பது. பில்டர்கள் இனி ஒரு சேகரிப்பு கணக்கு (Collection Account), ஒரு தனி கணக்கு (Separate Account) மற்றும் ஒரு பரிவர்த்தனை கணக்கு (Transaction Account) என தனித்தனியாக பராமரிக்க வேண்டும்.
புதிய விதிகளின்படி, வீடு வாங்குபவர்களிடமிருந்து சேகரிப்பு கணக்கில் வரும் பணத்தில் 70%, தினசரி தனி கணக்கிற்கு மாற்றப்பட வேண்டும். இந்த நிதி நிலம் மற்றும் கட்டுமான செலவுகளுக்காக மட்டுமே சட்டப்பூர்வமாக ஒதுக்கப்படும். மீதமுள்ள 30% பணம், பரிவர்த்தனை கணக்கிற்கு செயல்பாட்டுத் தேவைகளுக்காக அனுப்பப்படும்.
இந்தக் கட்டமைப்பு, ப்ராஜெக்ட் நிதியை தொடர்பில்லாத பிற திட்டங்களுக்கு திசை திருப்புவதைத் தடுக்கும். இது நீண்ட காலமாக ரியல் எஸ்டேட் துறையில் நிலவி வந்த ஒரு முக்கியப் பிரச்சினையாகும், இதனால் பல ப்ராஜெக்ட்டுகள் தாமதமாகின.
வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் இணக்கத் தேவைகள் அதிகரிப்பு
நிதி கட்டுப்பாடுகளைத் தாண்டி, இந்த கட்டமைப்பு பில்டர்களின் செயல்பாட்டுச் சுமையையும் அதிகரிக்கிறது. கட்டிடக் கலைஞர்கள் (Architects), பொறியாளர்கள் (Engineers) மற்றும் பட்டயக் கணக்காளர்கள் (Chartered Accountants) போன்ற முக்கிய ப்ராஜெக்ட் வல்லுநர்களின் விவரங்களை பில்டர்கள் இப்போது வெளியிட வேண்டும்.
மேலும், காலாண்டு முன்னேற்ற அறிக்கைகளை (QPRs) சமர்ப்பிப்பது கட்டாயமாக்கப்பட்டுள்ளது. இதில் தொழில்முறை சான்றிதழ்களும் அடங்கும். கூடுதலாக, புதிய விதிகள், வட்டி இல்லாத பராமரிப்புப் பாதுகாப்பு வைப்புத்தொகைகளை (Interest-Free Maintenance Security - IFMS) தனி வங்கி கணக்குகளில் வைக்க வேண்டும் என விதிக்கிறது. இந்த நிதி, பொதுவான பகுதிகளை ஒப்படைக்கும் போது குடியிருப்போர் சங்கத்திற்கு மாற்றப்பட வேண்டும். இதன் மூலம், பழுதுபார்ப்பு மற்றும் மேம்பாட்டிற்காக ஒதுக்கப்பட்ட பணம் தவறாகப் பயன்படுத்தப்படாமல் இருப்பதை உறுதி செய்யப்படுகிறது.
ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் தாக்கம்
முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் வீடு வாங்குபவர்களுக்கு, இந்த விதிகள் நிர்வாகத்தில் ஒரு பெரிய மாற்றத்தைக் குறிக்கிறது. ஏற்கனவே வலுவான இணக்கக் குழுக்களைக் கொண்ட பெரிய, பட்டியலிடப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்கள் பெரிய அளவில் பாதிக்கப்படாமல் இருக்கலாம், ஏனெனில் அவர்கள் ஏற்கனவே இதே போன்ற நிதி ஒழுக்கத்தைப் பின்பற்றுகிறார்கள்.
இருப்பினும், சிறிய அல்லது ஒழுங்கற்ற டெவலப்பர்கள் கடுமையான தணிக்கை மற்றும் அறிக்கை தேவைகளுக்கு ஏற்ப தங்களைத் தகவமைத்துக் கொள்வது சவாலாக இருக்கலாம். அதிகரித்த இணக்கச் சுமை மற்றும் செயல்பாட்டுச் செலவுகள், திறமையான உள் கட்டுப்பாடுகள் இல்லாத சிறிய நிறுவனங்களின் லாப வரம்புகளைக் குறைக்கக்கூடும்.
நேர்மறையான பக்கத்தில், இந்த நடவடிக்கைகள் ப்ராஜெக்ட் தாமதமாகும் அபாயத்தைக் குறைக்கும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது, இது இத்துறையில் முதலீட்டாளர்களுக்கு ஒரு முக்கிய கவலையாக உள்ளது.
சட்ட பின்னணி மற்றும் அபராதங்கள்
இந்தக் கட்டமைப்பு, ஜன விஸ்வாஸ் (திருத்தங்கள்) சட்டம், 2026 உடன் ஒத்துப்போகிறது. இந்தச் சட்டம் சில தொழில்நுட்ப இணக்கமின்மை சிக்கல்களுக்கு குற்றவியல் தன்மையை நீக்கி, சிறைத் தண்டனைக்கு பதிலாக பண அபராதங்களை அறிமுகப்படுத்தியுள்ளது. இதன் மூலம், ஒழுங்குமுறை நோக்கம் நீண்டகால சட்டப் போராட்டங்களுக்குப் பதிலாக, அபராதங்கள் மூலம் செயல்பாட்டுப் பிழைகளைச் சரிசெய்வதில் கவனம் செலுத்துகிறது.
முதலீட்டாளர்கள், பில்டர்கள் UP-RERA போர்ட்டலில் தங்கள் ப்ராஜெக்ட் சுயவிவரங்களை எவ்வளவு விரைவாகப் புதுப்பிக்கிறார்கள் என்பதையும், புதிய நிதி கட்டமைப்புகள் கட்டுமான காலக்கெடுவில் அளவிடக்கூடிய முன்னேற்றத்திற்கு வழிவகுக்குமா என்பதையும் கவனிக்க வேண்டும். சிறிய டெவலப்பர்கள் காலாண்டு தாக்கல் செய்வதில் எவ்வளவு இணக்கமாக இருக்கிறார்கள் என்பது அடுத்த முக்கிய கண்காணிப்பாக இருக்கும். இந்தத் தரங்களை பூர்த்தி செய்யத் தவறினால், ப்ராஜெக்ட் தொடர்பான கட்டுப்பாடுகள் அல்லது அபராதங்களுக்கு வழிவகுக்கும்.