UP-RERA முக்கிய உத்தரவு: வீட்டு வாங்குபவர்களின் IFMS நிதிக்கு தனி வங்கி கணக்கு கட்டாயம்!

உத்தரப்பிரதேச ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் (UP-RERA) ஒரு முக்கிய உத்தரவைப் பிறப்பித்துள்ளது. இனிமேல், ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்கள், வீட்டு வாங்குபவர்களிடமிருந்து பெறும் இன்ட்ரஸ்ட் ஃப்ரீ மெயின்டனன்ஸ் செக்யூரிட்டி (IFMS) நிதியை தனி வங்கிக் கணக்குகளில் மட்டுமே வைத்திருக்க வேண்டும். இதன் மூலம், டெவலப்பர்களின் பொதுவான வணிகப் பணத்துடன் இந்த பராமரிப்புப் பணத்தைக் கலப்பதைத் தடுக்க முடியும்.

வெளிப்படைத்தன்மையை அதிகரிக்கும் UP-RERA

UP-RERA ஆணையம், டெவலப்பர்கள் IFMS நிதியை எவ்வாறு கையாள வேண்டும் என்பதில் புதிய விதிமுறைகளை அமல்படுத்தியுள்ளது. இதன் முக்கிய நோக்கம், வீட்டு வாங்குபவர்களின் நலனைப் பாதுகாப்பதும், நிதிப் பரிவர்த்தனைகளில் வெளிப்படைத்தன்மையை உறுதிசெய்வதுமாகும். இனி, டெவலப்பர்கள் இந்த IFMS தொகையை தங்கள் சொந்த செயல்பாட்டு மூலதனத்துடன் (Working Capital) சேர்க்க முடியாது.

வீட்டு வாங்குபவர்களின் வைப்புத்தொகைக்கு பாதுகாப்பு

IFMS என்பது வீட்டு வாங்குபவர்கள், விற்பனைப் பத்திரம் கையொப்பமிடும் போது அல்லது உடைமை (Possession) பெறும் சமயத்தில் செலுத்தும் ஒரு திரும்பப்பெறக்கூடிய வைப்புத்தொகையாகும். இது, குடியிருப்புத் திட்டங்களில் உள்ள பொதுவான பகுதிகள் மற்றும் வசதிகளை, குடியிருப்போர் நலச் சங்கத்திடம் (Residents' Welfare Association - RWA) பொறுப்பு ஒப்படைக்கப்படும் வரை பராமரிப்பதற்காகப் பயன்படுத்தப்படுகிறது. இந்த புதிய உத்தரவின் மூலம், இந்த நிதியை டெவலப்பர்கள் வேறு கார்ப்பரேட் தேவைகளுக்கோ அல்லது கட்டுமானச் செலவுகளுக்கோ திசை திருப்புவதைத் தடுக்க முடியும். இது, கடந்த காலங்களில் குடியிருப்பாளர்களுக்கும் டெவலப்பர்களுக்கும் இடையே அடிக்கடி ஏற்பட்ட பிரச்சனைகளுக்குத் தீர்வு காணும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

வட்டி விகிதங்கள் மற்றும் நிதி மேலாண்மை

இந்த IFMS நிதியின் மதிப்பை பாதுகாக்க, UP-RERA, டெவலப்பர்கள் இந்த நிதியை அதிக வட்டி தரும் ஃபிக்சட் டெபாசிட்களில் (Fixed Deposits) முதலீடு செய்ய வேண்டும் என்று உத்தரவிட்டுள்ளது. டெவலப்பர்கள், சிறந்த வருவாயைப் பெற, பல ஷெட்யூல்டு வங்கிகளிடமிருந்து மேற்கோள்களைக் (Quotes) கேட்க வேண்டும். மேலும், திட்டத்தின் வகையைப் பொறுத்து IFMS விகிதங்களுக்கான தெளிவான வழிகாட்டுதல்களையும் ஆணையம் நிர்ணயித்துள்ளது. உதாரணமாக, குறைந்த வருமானம் கொண்ட வீட்டுத் திட்டங்களுக்கு ஒரு சதுர அடிக்கு ₹20 முதல் ஆரம்பித்து, உயர்தர சொகுசு குடியிருப்புகளுக்கு ஒரு சதுர அடிக்கு ₹100 வரை நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது.

குடியிருப்போர் சங்கங்களுக்கு மாற்றம்

எப்போதாவது டெவலப்பர் பொதுவான பகுதிகளை RWA-விடம் ஒப்படைக்கும்போது, புதிய விதிமுறைகளின்படி ஒரு முறையான பரிமாற்ற செயல்முறை பின்பற்றப்பட வேண்டும். புரொமோட்டர், வசூலிக்கப்பட்ட அனைத்துத் தொகை, செலவினங்கள் மற்றும் பிடித்தங்கள் குறித்த விரிவான கணக்கு அறிக்கையை வழங்க வேண்டும். இந்த ஒப்படைப்புடன் ஒரு தணிக்கை அறிக்கையும் (Audit Report) இணைக்கப்பட வேண்டும். இதன் மூலம், RWA முழுமையான, ஆவணப்படுத்தப்பட்ட நிதியையும், வங்கிக் கணக்கின் செயல்பாட்டு உரிமைகளையும் பெற வேண்டும். RWA பொறுப்பேற்ற பிறகு, அவர்களும் இந்த நிதியை ஒரு தனி கணக்கில் வைத்திருக்க வேண்டும் மற்றும் நிதி வெளிப்படைத்தன்மையை பராமரிக்க ஒரு பட்டயக் கணக்காளர் (Chartered Accountant) மூலம் ஆண்டு தணிக்கை செய்ய வேண்டும்.

இந்த ஒழுங்குமுறை, UP-RERA பொது ஒழுங்குமுறைகளின் (General Regulations of 2019) 12வது திருத்தத்தின் ஒரு பகுதியாகும். முதலீட்டாளர்களும் வீட்டு வாங்குபவர்களும், டெவலப்பர்கள் இந்த புதிய கணக்கு பிரிப்புத் தேவைகளுக்கு எவ்வளவு விரைவாக இணங்குகிறார்கள் என்பதையும், இது உத்தரப்பிரதேசம் முழுவதும் உள்ள புதிய திட்டங்களில் நிலையான பராமரிப்பு நடவடிக்கைகளுக்கு வழிவகுக்குமா என்பதையும் கவனிக்க வேண்டும்.