Whalesbook
சந்தைப் பிளவு: என்ன நடக்கிறது?
இந்தியாவின் 15 முக்கிய டயர்-II நகரங்களில், 2025 ஆம் ஆண்டில் வீட்டு விற்பனை அளவு 10% சரிந்து, 1,56,181 யூனிட்களாக குறைந்துள்ளது. இந்த அளவு குறைவுக்கு மத்தியில், ஒட்டுமொத்த விற்பனை மதிப்பு ₹1.48 லட்சம் கோடியாக நிலையாக இருப்பது சந்தையில் ஒரு பெரிய பிளவைக் காட்டுகிறது. அதாவது, மலிவான வீடுகளின் எண்ணிக்கை குறைந்து, அதிக விலை கொண்ட வீடுகளின் விற்பனை மற்றும் மதிப்பு அதிகரித்து வருகிறது. இந்த போக்கு, ஏற்கனவே டயர்-I நகரங்களில் பல ஆண்டுகளாக காணப்படுகிறது.
மலிவு விலை வீடுகளின் சவால்
இந்த விற்பனை அளவு சரிவுக்கு முக்கிய காரணம், ₹1 கோடிக்கு கீழ் உள்ள வீடுகளின் இருப்பு குறைந்து வருவதுதான். இந்த பிரிவு, டயர்-II நகரங்களில் வழக்கமாக அதிக தேவையுடன் காணப்படும். ஆனால், கட்டுமான செலவுகள் வரலாறு காணாத வகையில் உயர்ந்துள்ளன. கடந்த ஐந்து ஆண்டுகளில், கட்டுமான செலவுகள் சுமார் 40% அதிகரித்துள்ளன. இதற்குக் காரணம், தொழிலாளர் ஊதியங்கள் 2019 முதல் 150% வரை உயர்ந்திருப்பதும், சிமெண்ட் மற்றும் ஸ்டீல் விலைகள் 30-57% கூடியுள்ளதும் ஆகும். இதனால், புதிய வீடுகளின் விற்பனையில் மலிவான வீடுகளின் பங்கு 2019ல் 40% ஆக இருந்தது, இப்போது 2025ன் முதல் பாதியில் வெறும் 12% ஆக குறைந்துள்ளது. இந்த விலை உயர்வால், டெவலப்பர்கள் பெரும் சிரமத்திற்கு உள்ளாகியுள்ளனர்.
பிரீமியம் வீடுகளுக்கு குவியும் தேவை
இதற்கு நேர்மாறாக, ₹1 கோடிக்கு மேல் விலை கொண்ட வீடுகளின் சந்தை வலுவாகவும், வளர்ச்சியுடனும் காணப்படுகிறது. இந்த பிரீமியம் பிரிவில் விற்பனை 9% அதிகரித்துள்ளது. ஒட்டுமொத்த சந்தையில் இதன் பங்கு முந்தைய ஆண்டின் 23% லிருந்து 28% ஆக உயர்ந்துள்ளது. மக்களின் வருமானம் உயர்வு, மேம்பட்ட வாழ்க்கை முறைக்கான விருப்பங்கள், மற்றும் டயர்-II நகரங்களில் உள்கட்டமைப்பு மேம்பாடு ஆகியவை இதற்கு முக்கிய காரணங்கள். வாடிக்கையாளர்கள், விலை அதிகமாக இருந்தாலும், தரமான வாழ்க்கை, பெரிய வீடுகள் ஆகியவற்றை தற்போது அதிகம் விரும்புகின்றனர்.
பிராந்திய வேறுபாடுகள் மற்றும் டயர்-I உடன் ஒப்பீடு
இந்த பிரீமியமாக்கல் போக்கில் பிராந்திய ரீதியாக வேறுபாடுகள் உள்ளன. விசாகப்பட்டினம் மற்றும் புவனேஷ்வரில் விற்பனை முறையே 38% மற்றும் 25% வரை குறைந்தாலும், மொஹாலி (+34%) மற்றும் லக்னோ (+6%) போன்ற நகரங்களில் வளர்ச்சி காணப்படுகிறது. குறிப்பாக, அகமதாபாத் அதன் வளர்ச்சி காரணமாக இப்போது டயர்-I நகரமாக கருதப்படுகிறது. டயர்-II நகரங்களின் தற்போதைய நிலை, டயர்-I நகரங்களின் நிலையை பிரதிபலிக்கிறது. அங்கு, யூனிட் விற்பனை குறைந்தாலும், பிரீமியம் வீடுகளால் விற்பனை மதிப்பு புதிய உச்சத்தை தொட்டுள்ளது. உதாரணமாக, 2025ன் முதல் பாதியில், டயர்-I நகரங்களில் ₹3.6 லட்சம் கோடி விற்பனை நடந்துள்ளது, இது முந்தைய ஆண்டை விட 9% அதிகம்.
சந்தையின் எதிர்மறை அம்சங்கள் (Bear Case)
தற்போதைய சந்தை போக்கு சில ஆபத்துகளையும் கொண்டுள்ளது. மலிவான வீடுகளின் வரத்து குறைவதும், விலை உயர்வதும், மலிவுத்தன்மை சிக்கல்களை தீவிரமாக்கி, நடுத்தர வருமானம் கொண்ட பிரிவினரையும் பாதிக்கலாம். பிரீமியம் பிரிவின் வளர்ச்சி, ஒரு குறிப்பிட்ட உயர் வருமானப் பிரிவினரை மட்டுமே சார்ந்துள்ளது. எனவே, பொருளாதார மந்தநிலை ஏற்பட்டால் இந்த பிரிவு பாதிக்கப்படலாம். மேலும், புதிய கட்டுமானங்கள் தேவையையும் தாண்டி அதிகமாக வந்தால், பிரீமியம் பிரிவில் அதிகப்படியான வீடுகள் குவிந்துவிடும் அபாயம் உள்ளது. P E Analytics Ltd போன்ற நிறுவனங்களின் சந்தை மதிப்புகள் சுமார் ₹209 கோடி மற்றும் TTM P/E விகிதம் 16-17x ஆக உள்ளது. ஆனால், முக்கிய ஆபத்து தரவு வழங்குபவரிடம் இல்லை, சந்தையின் பிளவுபட்ட நிலையிலும், எதிர்காலத்தில் பணப்புழக்க சரிவு ஏற்பட வாய்ப்புள்ளதிலும்தான் உள்ளது. டயர்-II நகரங்களில் வரலாற்று ரீதியாக, சில புதிய வெளியீடுகளின் விலைகள் ஒரு வருடத்தில் 65% க்கும் அதிகமாக உயர்ந்துள்ளன.
எதிர்கால பார்வை (Future Outlook)
2026 ஆம் ஆண்டைப் பொறுத்தவரை, இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறை, டயர்-II நகரங்கள் உட்பட, சீரான வளர்ச்சியை எதிர்பார்க்கிறது. வீட்டு வசதி நிதி எளிதாகக் கிடைப்பது, மக்களின் தொடர்ச்சியான தேவை, அரசு உள்கட்டமைப்பு திட்டங்கள் ஆகியவை சந்தையை ஆதரிக்கும். உயர் வருமானம் மற்றும் வெளிநாடு வாழ் இந்தியர்களின் (NRI) முதலீட்டால், ஆடம்பர வீடுகளுக்கான தேவை தொடரும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. இருப்பினும், இந்த வளர்ச்சி மேலும் நிதானமாக இருக்கும். வாடிக்கையாளர்கள் வெறும் வெளித்தோற்றத்தை மட்டும் பார்க்காமல், நீண்ட கால மதிப்பு, தரம், மற்றும் பராமரிப்பு ஆகியவற்றில் அதிக கவனம் செலுத்துவார்கள். உள்கட்டமைப்புக்கான அரசின் பட்ஜெட் ஒதுக்கீடுகள், டயர்-II மற்றும் டயர்-III நகரங்களில் தேவையை மேலும் அதிகரிக்கும்.