பெரிய நகரங்களில் அலுவலக வாடகை **35%** உயர்ந்ததால், ஜெய்ப்பூர், கோயம்புத்தூர் போன்ற இரண்டாம் கட்ட நகரங்களுக்கு வணிகங்கள் நகர்கின்றன. இது புதிய முதலீட்டு வாய்ப்புகளை உருவாக்கியுள்ளது.
இந்தியாவின் வணிக ரியல் எஸ்டேட் துறையில் ஒரு பெரிய மாற்றம் ஏற்பட்டுள்ளது. மும்பை, டெல்லி, பெங்களூரு போன்ற முக்கிய பெருநகரங்களில் அலுவலகங்களுக்கான வாடகை மிக அதிகமாக இருப்பதால், பல நிறுவனங்கள் ஜெய்ப்பூர், கோயம்புத்தூர், அகமதாபாத், இந்தூர், கொச்சி போன்ற இரண்டாம் கட்ட நகரங்களுக்கு தங்கள் செயல்பாடுகளை மாற்றுகின்றன. இந்தப் புதிய நகரங்களில், முதன்மை நகரங்களை விட 20% முதல் 35% வரை குறைவான செலவில் அலுவலகங்களை அமைக்க முடியும்.
ஹைப்ரிட் வேலை மாதிரிகள் (Hybrid Work Models) மற்றும் திறமைகளின் பின்னோக்கிய இடப்பெயர்வு (Reverse Migration) ஆகியவை நிறுவனங்கள் விலை உயர்ந்த நகரங்களில் மட்டுமே இருக்க வேண்டிய அவசியத்தைக் குறைத்துள்ளன.
பொருளாதார உந்துதல்கள் மற்றும் வளர்ச்சி
இந்த இரண்டாம் கட்ட நகரங்களில் அலுவலக இடங்களுக்கான தேவை அதிகரித்து வருவதற்கு முக்கிய காரணம் தொழில்நுட்ப நிறுவனங்கள், பொறியியல் நிறுவனங்கள் மற்றும் குளோபல் கேபபிலிட்டி சென்டர்கள் (Global Capability Centres) ஆகும். தற்போது, இந்தியாவின் குளோபல் கேபபிலிட்டி சென்டர் சந்தையில் சுமார் 10% மற்றும் நெகிழ்வான கோ-வொர்க்கிங் (Coworking) சந்தையில் 29% இந்த இரண்டாம் கட்ட நகரங்களில்தான் உள்ளன. கடந்த நான்கு ஆண்டுகளில், முக்கிய மெட்ரோ நகரங்களில் வாடகை 35% வரை உயர்ந்திருப்பதால், இரண்டாம் கட்ட நகரங்களின் செலவு சேமிப்பு, வணிக விரிவாக்கம் மற்றும் பட்ஜெட் நிர்வாகத்திற்கு முக்கிய காரணியாக மாறியுள்ளது.
முதலீட்டு வருவாய் மற்றும் சந்தை இயக்கவியல்
சொத்து முதலீட்டாளர்களுக்கு, இரண்டாம் கட்ட நகரங்கள் முதிர்ந்த மெட்ரோ நகரங்களை விட வேறுபட்ட இடர் மற்றும் வெகுமதி சமநிலையை வழங்குகின்றன. இந்தப் பகுதிகளில் கட்டுமான மற்றும் நில கையகப்படுத்தும் செலவுகள், முதன்மை நகரங்களை விட சுமார் 50% குறைவாக இருக்கலாம். இந்தச் செலவு நன்மை, நிலையான வாடகை வருவாயை வழங்குகிறது, இது பொதுவாக 6% முதல் 9% வரை இருக்கும். சில வளர்ந்து வரும் சந்தைகளில் 10% முதல் 15% வரை மூலதனப் appreciation (Capital Appreciation) விகிதங்களும் பதிவாகியுள்ளன. இது சில சந்தர்ப்பங்களில் பெரிய, அதிக விலை கொண்ட நகர்ப்புற சந்தைகளை விட அதிகமாகும்.
முதலீட்டாளர்களுக்கான அபாயங்கள் மற்றும் கண்காணிப்பு
குறைந்த நுழைவுச் செலவு கவர்ச்சிகரமாக இருந்தாலும், முதலீட்டாளர்கள் இந்தச் சந்தைகளுடன் தொடர்புடைய குறிப்பிட்ட சவால்களை அறிந்திருக்க வேண்டும். இந்தத் துறையில் தற்போது நேரடி சொத்து உரிமையே ஆதிக்கம் செலுத்துகிறது, ஏனெனில் முதல்-நிலை நகரங்களைப் போல நிறுவன-தர சொத்துக்கள் (Institutional-grade assets) குறைவாகவே காணப்படுகின்றன. இது நீண்ட கால காலியிடங்களுக்கான சாத்தியக்கூறுகள் உட்பட, குத்தகை அபாயங்களை (Leasing risks) அதிகரிக்கலாம். மேலும், REITs (Real Estate Investment Trusts) ரியல் எஸ்டேட் வெளிப்பாட்டைப் பெறுவதற்கான ஒரு பிரபலமான வழியாக மாறியிருந்தாலும், இரண்டாம் கட்ட நகரங்களில் அவற்றின் இருப்பு ஆரம்ப கட்ட வளர்ச்சியில் உள்ளது. நிதி நிபுணர்களின் கருத்துப்படி, கடன் அளவுகள் குறித்து முதலீட்டாளர்கள் எச்சரிக்கையாக இருக்க வேண்டும், ஏனெனில் சொத்துக் கடன்களின் அதிக வட்டி செலவுகள் வருவாயை அரித்துவிடும். மொத்த ரியல் எஸ்டேட் வெளிப்பாட்டை ஒரு முழுமையான முதலீட்டு போர்ட்ஃபோலியோவின் 20% முதல் 25% வரை கட்டுப்படுத்துவது பொதுவாக பரிந்துரைக்கப்படுகிறது. இந்தப் பகுதியில் உள்ள முதலீட்டாளர்களுக்கான முக்கிய கண்காணிப்பு அம்சங்கள் உள்கட்டமைப்பு வளர்ச்சியின் வேகம், இந்தப் பிராந்தியங்களில் வணிகத் தேவைய சீரான தன்மை மற்றும் டெவலப்பர்கள் உயர்தர, குத்தகைக்குத் தயாரான அலுவலக இடங்களை வழங்கும் திறன் ஆகியவை ஆகும்.