சுப்ரீம் கோர்ட் RERA-வை கடுமையாக சாடியது: ரியல் எஸ்டேட் துறைக்கு புதிய சோதனை!

நீதித்துறையின் அதிருப்தி - RERA-வின் செயல்திறன் கேள்விக்குறி

ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையங்களின் (RERA) செயல்பாடுகள் திருப்திகரமாக இல்லை என்றும், சில சமயங்களில் கடனில் உள்ள பில்டர்களுக்கு உதவுவதைத் தவிர வேறு எதுவும் செய்யவில்லை என்றும் உச்ச நீதிமன்றம் கருத்து தெரிவித்துள்ளது. இந்த அமைப்பைக் கலைப்பதே சிறந்தது என்றும் அது பரிந்துரைத்துள்ளது.

இந்திய தலைமை நீதிபதி சூர்யா காந்த் மற்றும் நீதிபதி ஜாய்மால்யா பாக்ஸி தலைமையிலான அமர்வு, ஹிமாச்சலப் பிரதேச மாநில RERA அலுவலகத்தை இடமாற்றம் செய்வது தொடர்பான வழக்கை விசாரிக்கும்போது இந்த கடுமையான கருத்துக்களைத் தெரிவித்தது. RERA-வின் அடிப்படை நோக்கத்தையே நீதிபதிகள் கேள்விக்குள்ளாக்கினர். தலைமை நீதிபதி காந்த், 'கடனில் சிக்கியுள்ள பில்டர்களுக்கு உதவுவதைத் தவிர, இது வேறு எதையும் செய்யவில்லை. இந்த அமைப்பை மொத்தமாக கலைத்து விடுவதே நல்லது' என்று குறிப்பிட்டார்.

முன்பு, RERA-வை 'ஓய்வுபெற்ற அதிகாரிகளுக்கான ஒரு மறுவாழ்வு மையம்' என்று நீதிமன்றம் குறிப்பிட்டது போல, இந்த அதிருப்தி தொடர்வதாகத் தெரிகிறது. வெளிப்படைத்தன்மை, பொறுப்புக்கூறல் மற்றும் வாடிக்கையாளர் பாதுகாப்பைக் கொண்டுவரும் RERA-வின் சட்ட நோக்கத்திற்கும், பல்வேறு மாநிலங்களில் அதன் நடைமுறைச் செயல்பாட்டிற்கும் இடையே ஒரு பெரிய இடைவெளி இருப்பதாக நீதித்துறை தொடர்ந்து விமர்சித்து வருகிறது. 2016-ல் நியாயமற்ற நடைமுறைகளைக் கட்டுப்படுத்தவும், வாங்குபவர்களின் நம்பிக்கையை அதிகரிக்கவும் RERA அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட பின்னரும் இந்த கவலைகள் எழுந்துள்ளன.

சந்தை வளர்ச்சிக்கு மத்தியில் ஒழுங்குமுறை சவால்

இந்திய ரியல் எஸ்டேட் சந்தை 2026-ல் சீரான வளர்ச்சியைப் பெறும் என்று எதிர்பார்க்கப்படும் நேரத்தில் இந்த சட்டரீதியான விமர்சனம் வந்துள்ளது. பொருளாதார ஸ்திரத்தன்மை, வட்டி விகிதங்கள் குறையும் என்ற எதிர்பார்ப்பு, மற்றும் தொடர்ச்சியான பொருளாதார வளர்ச்சி ஆகியவை இந்த விரிவாக்கத்திற்கு உந்துசக்தியாக இருக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

குறிப்பாக, பிரீமியம் மற்றும் சொகுசு வீடுகளின் (Luxury Housing) தேவை அதிகரிக்கும் என்றும், வாங்குபவர்கள் இதுபோன்ற சொத்துக்களை பணத்தைப் பாதுகாக்கும் முதலீடாகப் பார்ப்பார்கள் என்றும் கணிக்கப்பட்டுள்ளது. வீட்டு வசதித் துறையின் வளர்ச்சியுடன், அலுவலகங்கள் (Office) மற்றும் லாஜிஸ்டிக்ஸ் (Logistics) துறைகளிலும் கார்ப்பரேட் விரிவாக்கம் மற்றும் ஈ-காமர்ஸ் தேவையின் காரணமாக வலுவான குத்தகை நடவடிக்கைகள் இருக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

இந்த சந்தையானது மூலதன ஒழுக்கம் (Capital Discipline) மற்றும் செயலாக்கத் திறனில் (Execution Strength) ஒரு மாற்றத்தைக் கண்டுள்ளது. இது ரியல் எஸ்டேட் துறையின் ஒரு தொழில்முறைத் துறையாக (Professionalized Industry) முதிர்ச்சியடைவதைக் காட்டுகிறது. இருப்பினும், உச்ச நீதிமன்றத்தின் இந்தக் கடுமையான விமர்சனம், ஒட்டுமொத்த சந்தை வளர்ச்சி குறித்த நம்பிக்கைக்கு மத்தியிலும், ஒரு ஒழுங்குமுறை ஆபத்தை (Regulatory Risk) ஏற்படுத்தியுள்ளது. இது முதலீட்டாளர்களின் மனநிலையை பாதிக்கக்கூடும்.

மாநிலவாரியான RERA செயல்பாட்டில் வேறுபாடுகள்

RERA-வின் செயல்திறன், அதன் செயலாக்கத்தில் உள்ள மாநிலவாரியான வேறுபாடுகளால் மேலும் சிக்கலாகிறது. மத்திய சட்டம் ஒரு சீரான தன்மையை நோக்கமாகக் கொண்டிருந்தாலும், மாநிலங்கள் வெவ்வேறு விதிகளைப் பின்பற்றுவதால், பதிவு தேவைகள், வட்டி அபராதங்கள் மற்றும் தகராறு தீர்க்கும் வேகங்களில் முரண்பாடுகள் உள்ளன.

மகாராஷ்டிரா போன்ற மாநிலங்கள் திட்டப் பதிவுகளில் முன்னணியில் உள்ளன. ஆனால் மற்ற மாநிலங்களில் RERA செயல்பாடு ஒரு துண்டு துண்டான படத்தைக் காட்டுகிறது. இந்த ஒழுங்குமுறை இடைவெளிகள், பல மாநிலங்களில் செயல்படும் டெவலப்பர்களுக்கும், சீரான பாதுகாப்பை எதிர்பார்க்கும் வீடு வாங்குபவர்களுக்கும் சவால்களை ஏற்படுத்துகின்றன. ஹிமாச்சலப் பிரதேச வழக்கில், மாநில RERA அலுவலகத்தை இடமாற்றம் செய்ய உச்ச நீதிமன்றம் தலையிட்டது. இது, முக்கிய ஒழுங்குமுறை செயல்திறனிலிருந்து நிர்வாகக் கொள்கை விஷயங்களில் நீதிமன்றத்தின் பார்வையை எடுத்துக்காட்டுகிறது.

அமலாக்கத்தில் உள்ள குறைபாடுகள் மற்றும் டெவலப்பர் பொறுப்பு

உச்ச நீதிமன்றத்தின் தொடர்ச்சியான விமர்சனம், RERA-வின் அமலாக்க வழிமுறைகளில் உள்ள அடிப்படையான சிக்கல்களைச் சுட்டிக்காட்டுகிறது. வீடு வாங்குபவர்களைப் பாதுகாக்க உருவாக்கப்பட்ட இந்த ஒழுங்குமுறைச் சட்டம், நிதி நெருக்கடியில் உள்ள டெவலப்பர்களுக்கு திட்டங்களை தாமதப்படுத்த அல்லது பொறுப்பிலிருந்து தப்பிக்க ஒரு வழியாக மாறிவிடுமோ என்ற கவலைகள் நீடிக்கின்றன.

RERA 'டெவலப்பர்களுக்கு மட்டுமே உதவுகிறது' என்ற நீதித்துறையின் கருத்து, திட்டமிடப்பட்ட கட்டுப்பாடுகளும் சமநிலைகளும் இல்லாததையோ அல்லது போதுமானதாக இல்லாததையோ குறிக்கிறது. வலுவான மேற்பார்வை இல்லாதது முதலீட்டைத் தடுக்கக்கூடும். ஏனெனில் நிதிச் சந்தைகள் இயல்பாகவே கணிக்கக்கூடிய தன்மையையும் வலுவான நிர்வாகத்தையும் எதிர்பார்க்கின்றன.

மாநிலவாரியான வேறுபட்ட அமலாக்கம் இந்த ஆபத்தை அதிகரிக்கிறது. இதனால் சீரற்ற போட்டிச் சூழல் உருவாகி, இணக்கத் தரநிலைகள் கணிசமாக வேறுபடும். இது பலவீனமான வீரர்கள் ஓட்டைகளைப் பயன்படுத்திக் கொள்ள அனுமதிக்கக்கூடும்.

நீதித்துறை தலையீட்டின் அபாயங்கள்

நீதிமன்றத் தீர்ப்புகள் ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்புகளை வலுப்படுத்தக்கூடும் என்றாலும், உச்ச நீதிமன்றத்திலிருந்து வரும் தொடர்ச்சியான கடுமையான விமர்சனங்கள், செயல்பாட்டுச் சிக்கல்களுக்கு அப்பாற்பட்ட முறையான பலவீனங்களையும் குறிக்கலாம். இத்தகைய கருத்துக்கள் ஒரு நிச்சயமற்ற தன்மையை உருவாக்கக்கூடும். இது முதலீட்டாளர்களை மேலும் ஆபத்தைத் தவிர்க்கச் செய்யலாம்.

RERA அதிகாரிகள் தங்கள் கடமையைச் செய்யவில்லை என்ற கருத்து, நிறுவன முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் ரேட்டிங் ஏஜென்சிகளிடமிருந்து அதிக ஆய்வுக்கு வழிவகுக்கும். இது டெவலப்பர்களிடமிருந்து உயர்ந்த கார்ப்பரேட் நிர்வாகம் மற்றும் ஒழுங்குமுறை இணக்கத் தரங்களைக் கோர வழிவகுக்கும். அலுவலக இடமாற்றம் போன்ற நிர்வாக மாற்றங்களுக்கு அப்பால், முழு நம்பிக்கையை மீட்டெடுக்க ஒழுங்குமுறை சீர்திருத்தங்கள் தேவைப்படலாம் என்பதையே இந்த நிலைமை உணர்த்துகிறது.

எதிர்காலப் பாதை

இந்திய ரியல் எஸ்டேட் சந்தை சீரான வளர்ச்சி மற்றும் தொழில்முறைத் தன்மையை நோக்கிச் செல்லும்போது, RERA மீதான உச்ச நீதிமன்றத்தின் விமர்சனம் சீர்திருத்தத்திற்கான ஒரு முக்கிய தேவையை உருவாக்கியுள்ளது. இந்த நீதித்துறை அழைப்புகள், ஒழுங்குமுறை செயல்திறனை மேம்படுத்தும் மற்றும் நுகர்வோர் நலன்களைப் பாதுகாக்கும் உறுதியான சட்டரீதியான அல்லது நிர்வாக மாற்றங்களாக மாறுமா என்பது பங்குதாரர்களின் கவனமாக இருக்கும். இது துறையின் நீண்டகால ஸ்திரத்தன்மையையும் முதலீட்டிற்கான கவர்ச்சியையும் வலுப்படுத்தும்.